Bruk av proptech ved utvikling og drift av eiendom

Eiendomsbransjen gjennomgår en digital transformasjon. I to artikler, en i forrige og en i dette nummeret av Eiendomsmegleren, belyser vi hvordan proptech kan redusere kostnadene og gi økt kundetilfredshet for eiendomsaktørene i de ulike fasene av eiendommens levetid. I den forrige artikkelen så vi nærmere på grunnleggende trekk, samt bruk av proptech ved kjøp og salg av næringseiendom. I denne artikkelen skal vi se på bruk av proptech ved utvikling og drift av eiendom.

Av: Helene Flølo, Fredrik Høyang Røsholdt og Trude Gran Melbye, alle advokater i Selmer Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019.

Proptech ved utvikling av eiendom

For en eiendomsutvikler er det helt sentralt at utbyggingsløsningene optimaliserer tomtens verdi. Flere proptech-selskaper tilbyr teknologi som gjør det enklere og mer effektivt å optimalisere verdien.

Les også: Proptech Hva, hvorfor og hvordan

Optimal tomteutnyttelse

Reguleringsplanen har gjerne bestemmelser om maksimal tomtetutnyttelse, minste tillatte uteareal, byggegrenser, høydekoter mv. I tillegg til dette kommer utbyggerens konkrete ønsker og begrensninger, for eksempel konsept og byggekostnader. Arkitektens/planleggerens oppgave er å optimalisere tomtens verdi innenfor disse premissene.

Prosessen med å finne tomtens optimale utnyttelse er gjerne tid- og kostnadskrevende. Det norske selskapet Spacemaker er det første selskapet i verden som har utviklet kunstig intelligens som kan kalkulere en eiendoms optimale utbyggingsløsning, gitt de premisser som følger av reguleringsplaner og utbyggerens ønsker og begrensninger. Spacemaker kan tilby en egen programvare for å teste ulike utbyggingskonsepter på tomten slik at plassbruken optimaliseres. Programvaren tester alternativer langt raskere enn ved manuelle metoder.

Optimal utnyttelse handler også om å ha riktig leietaker/virksomhet på riktig sted. Også dette utvikles det analyseverktøy for. Dette kan du lese mer om i vår artikkel i forrige nummer av eiendomsmegleren.

BIM

Bygningsinformasjonsmodellering (BIM) har fått mye oppmerksomhet i byggebransjen de siste årene. Kort fortalt går BIM ut på digital 3D-modellering av et prosjekt. De ulike fagene (arkitekt og rådgivende ingeniører) kan gjennom BIM samhandle om prosjektering av bygg, og det kan legges inn nærmest ubegrenset med digital informasjon i modellen. BIM benyttes først og fremst i prosjekterings- og utførelsesfasen, men informasjonen som ligger i modellen vil være nyttig også etter at bygget er overtatt. I drifts- og vedlikeholdsfasen kan BIM blant annet brukes til å implementere vedlikeholdsprosedyrer og planlegge leietakertilpasninger. Her ligger det store muligheter for å kostnadsbesparelser.

Det finnes en rekke programvarer som kan brukes for å implementere BIM. Noen programmer brukes til selve modelleringen, mens andre brukes til modellsjekking og kvalitetssikring. Sistnevnte inkluderer å se etter «kollisjoner» mellom objekter, for eksempel mellom ventilasjonskanal og ståldrager, som kan være vanskelige å oppdage på 2D-tegninger. I tillegg finnes programmer for å få modellen ut på byggeplassen. Ofte hentes det ut digitale tegninger fra modellen når arbeidet skal utføres på byggeplassen, men i enkelte nye prosjekter har 2D-tegningene blitt erstattet av en 3D‑modell på nettbrett.

Rådgiverstandardene og entreprisestandardene, som benyttes i de fleste byggeprosjekter, er foreløpig ikke tilpasset bruken av BIM. Dette innebærer at en rekke problemstillinger bør avklares mellom partene før kontraktsinngåelse. Ofte gjøres dette ved at partene vedtar avtaleklausuler om BIM som nedfelles i et vedlegg/en protokoll til kontrakten, men vi ser også at partene ikke er bevisst bruken av BIM i særlig grad. Eksempler på problemstillinger som bør avklares, er hva slags modell som skal utvikles og med hvilken modenhet, hvilket filformat og hvilken detaljinformasjon som endelig skal leveres i prosjektet, hvem som skal ha hvilke rettigheter til modellen, om modellen skal gjelde foran tegninger og beskrivelser ved motstrid, ansvar for programvarefeil mv. Selmer har utferdiget en BIM‑protokoll som tar opp de viktigste problemstillingene. Protokollen kan lastes ned fra https://www.selmer.no/no/kompetanse/bim /.

BIM gir mange muligheter, men som det fremgår reiser teknologien også rettslige problemstillinger. Dersom disse ikke adresseres, kan hele eller deler av digitaliseringsgevinsten gå tapt.

Proptech i eiendommens driftsfase

Ved valg av lokale vil sentrale faktorer for leietaker være beliggenhet og størrelse. Stadig flere leietakere er dessuten opptatt av byggets servicetilbud og funksjoner, gjerne som fellestjenester for byggets ulike leietakere og brukere. I tillegg øker bevisstheten rundt miljøhensyn.

Kostnadsbevisste leietakere legger press på felleskostnadene, og stiller samtidig økte krav til arten og omfanget av utleiers leveranse. Trolig vil stadig flere leietakere, og særlig offentlige aktører, etterspørre såkalte «alt inkludert leieforhold», hvor leietaker betaler en fast leie som inkluderer andel felleskostnader. Utleier vil i slike avtaleforhold ha risikoen for kostnadsoverskridelser, men får også gevinsten ved besparelser. Samlet stiller disse utviklingstrekkene krav til utleier med hensyn til effektivisering og fornyelse.

Rasjonalisering via proptech

Utleiers utfordring er å drive kostnadseffektivt samtidig som leietaker tilbys attraktive lokaler med relevante tilleggstjenester som gir «det lille ekstra». En rekke av proptech-selskapene som nå ser dagens lys, kan bidra med nettopp dette.

Større utleieaktører har gjerne egne ansatte som følger opp leieforholdene ved hjelp av digitale forvaltningstjenester. Også for mindre utleieaktører fins det en rekke teknologiske hjelpemidler, fra ulike utleieplattformer (Airbnb, Booking.com etc.) til automatisk fakturering og purring av leiebetaling (f.eks. MyRent). Det fins også teknologi som bidrar med det praktiske rundt overtakelsen. Flere meglerforetak har tatt i bruk automatiserte tjenester for overtakelsesprotokoll mv., og selve nøkkelhåndteringen kan også digitaliseres.

Energi er en vesentlig utgiftspost. Vi ser en rask fremvekst av digitaliserte verktøy som ved hjelp av AI/maskinbasert læring analyserer byggets energiforbruk og –lekkasjer, samt også effekten av energitiltak. Dette kommer både partene og miljøet til gode.

Det kan være en utfordring å ta i bruk digitale nyvinninger i eldre, analoge bygg. Romly har utviklet et 3D-verktøy som kan analysere eksisterende bygninger. Verktøyet registrerer informasjon om planløsning, arealstørrelser, bygningskomponenter mv., og tar også 360 graders fotografier. Verktøyet kan også brukes til å oppdatere bygningsinformasjonen ved endringsarbeider. Informasjon kan brukes i den daglige forvaltningen av bygget, og kan også deles med tjenestetilbydere, entreprenører, konsulenter mv.

Utleier kan også bruke teknologi til å skaffe underlag for økonomiske analyser. For eksempel vil løsninger som registrerer «footfall», altså besøkstrafikk, kunne være nyttig for å vurdere butikkplassering, omsetningsleie vs. fast leie etc.

Fleksible leiekontrakter

Som utleier bør man være på stadig utkikk etter teknologi som kan rasjonalisere driften og ikke minst tiltrekke seg attraktive leietakere. Viktige premisser dannes allerede i byggefasen, men løpet er på ingen måter kjørt for eksisterende bygg.

Videre er det viktig med fleksible leiekontrakter som gir utleier anledning til å gjøre endringsarbeider og etablere ny teknologi i bygget i løpet av leietiden. Utleier bør være varsom med å låse seg til et bestemt service-/tjenestetilbud eller konsept overfor leietaker, spesielt i langvarige leieforhold. Utviklingen kan tilsi at enkelte tilbud bør avvikles mens nye innføres. Leiekontrakten bør i nødvendig grad åpne for dette.