På proptech-konferansen i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere, fikk tilhørerne nye kunnskaper om hva skjer av teknologisk utvikling på det norske eiendomsmarkedet. Dagen var sammensatt av en rekke foredrag av ledere i selskaper som i det daglige jobber med løsninger for å endre eiendomsmarkedet i Norge til det bedre for både private og profesjonelle aktører. Vi fikk blant annet et innblikk…
Bruk av proptech ved utvikling og drift av eiendom
- Av: Redaksjonen
- 13. januar 2020
- Fagstoff, Forsidenytt

Eiendomsbransjen gjennomgår en digital transformasjon. I to artikler, en i forrige og en i dette nummeret av Eiendomsmegleren, belyser vi hvordan proptech kan redusere kostnadene og gi økt kundetilfredshet for eiendomsaktørene i de ulike fasene av eiendommens levetid. I den forrige artikkelen så vi nærmere på grunnleggende trekk, samt bruk av proptech ved kjøp og salg av næringseiendom. I denne artikkelen skal vi se på bruk av proptech ved utvikling og drift av eiendom.



Av: Helene Flølo, Fredrik Høyang Røsholdt og Trude Gran Melbye, alle advokater i Selmer Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019.
Proptech ved utvikling av eiendom
For en eiendomsutvikler er det helt sentralt at utbyggingsløsningene optimaliserer tomtens verdi. Flere proptech-selskaper tilbyr teknologi som gjør det enklere og mer effektivt å optimalisere verdien.
Les også: Proptech Hva, hvorfor og hvordan
Optimal tomteutnyttelse
Reguleringsplanen har gjerne bestemmelser om maksimal tomtetutnyttelse, minste tillatte uteareal, byggegrenser, høydekoter mv. I tillegg til dette kommer utbyggerens konkrete ønsker og begrensninger, for eksempel konsept og byggekostnader. Arkitektens/planleggerens oppgave er å optimalisere tomtens verdi innenfor disse premissene.
Prosessen med å finne tomtens optimale utnyttelse er gjerne tid- og kostnadskrevende. Det norske selskapet Spacemaker er det første selskapet i verden som har utviklet kunstig intelligens som kan kalkulere en eiendoms optimale utbyggingsløsning, gitt de premisser som følger av reguleringsplaner og utbyggerens ønsker og begrensninger. Spacemaker kan tilby en egen programvare for å teste ulike utbyggingskonsepter på tomten slik at plassbruken optimaliseres. Programvaren tester alternativer langt raskere enn ved manuelle metoder.
Optimal utnyttelse handler også om å ha riktig leietaker/virksomhet på riktig sted. Også dette utvikles det analyseverktøy for. Dette kan du lese mer om i vår artikkel i forrige nummer av eiendomsmegleren.
BIM
Bygningsinformasjonsmodellering (BIM) har fått mye oppmerksomhet i byggebransjen de siste årene. Kort fortalt går BIM ut på digital 3D-modellering av et prosjekt. De ulike fagene (arkitekt og rådgivende ingeniører) kan gjennom BIM samhandle om prosjektering av bygg, og det kan legges inn nærmest ubegrenset med digital informasjon i modellen. BIM benyttes først og fremst i prosjekterings- og utførelsesfasen, men informasjonen som ligger i modellen vil være nyttig også etter at bygget er overtatt. I drifts- og vedlikeholdsfasen kan BIM blant annet brukes til å implementere vedlikeholdsprosedyrer og planlegge leietakertilpasninger. Her ligger det store muligheter for å kostnadsbesparelser.
Det finnes en rekke programvarer som kan brukes for å implementere BIM. Noen programmer brukes til selve modelleringen, mens andre brukes til modellsjekking og kvalitetssikring. Sistnevnte inkluderer å se etter «kollisjoner» mellom objekter, for eksempel mellom ventilasjonskanal og ståldrager, som kan være vanskelige å oppdage på 2D-tegninger. I tillegg finnes programmer for å få modellen ut på byggeplassen. Ofte hentes det ut digitale tegninger fra modellen når arbeidet skal utføres på byggeplassen, men i enkelte nye prosjekter har 2D-tegningene blitt erstattet av en 3D‑modell på nettbrett.
Rådgiverstandardene og entreprisestandardene, som benyttes i de fleste byggeprosjekter, er foreløpig ikke tilpasset bruken av BIM. Dette innebærer at en rekke problemstillinger bør avklares mellom partene før kontraktsinngåelse. Ofte gjøres dette ved at partene vedtar avtaleklausuler om BIM som nedfelles i et vedlegg/en protokoll til kontrakten, men vi ser også at partene ikke er bevisst bruken av BIM i særlig grad. Eksempler på problemstillinger som bør avklares, er hva slags modell som skal utvikles og med hvilken modenhet, hvilket filformat og hvilken detaljinformasjon som endelig skal leveres i prosjektet, hvem som skal ha hvilke rettigheter til modellen, om modellen skal gjelde foran tegninger og beskrivelser ved motstrid, ansvar for programvarefeil mv. Selmer har utferdiget en BIM‑protokoll som tar opp de viktigste problemstillingene. Protokollen kan lastes ned fra https://www.selmer.no/no/kompetanse/bim /.
BIM gir mange muligheter, men som det fremgår reiser teknologien også rettslige problemstillinger. Dersom disse ikke adresseres, kan hele eller deler av digitaliseringsgevinsten gå tapt.
Proptech i eiendommens driftsfase
Ved valg av lokale vil sentrale faktorer for leietaker være beliggenhet og størrelse. Stadig flere leietakere er dessuten opptatt av byggets servicetilbud og funksjoner, gjerne som fellestjenester for byggets ulike leietakere og brukere. I tillegg øker bevisstheten rundt miljøhensyn.
Kostnadsbevisste leietakere legger press på felleskostnadene, og stiller samtidig økte krav til arten og omfanget av utleiers leveranse. Trolig vil stadig flere leietakere, og særlig offentlige aktører, etterspørre såkalte «alt inkludert leieforhold», hvor leietaker betaler en fast leie som inkluderer andel felleskostnader. Utleier vil i slike avtaleforhold ha risikoen for kostnadsoverskridelser, men får også gevinsten ved besparelser. Samlet stiller disse utviklingstrekkene krav til utleier med hensyn til effektivisering og fornyelse.
Rasjonalisering via proptech
Utleiers utfordring er å drive kostnadseffektivt samtidig som leietaker tilbys attraktive lokaler med relevante tilleggstjenester som gir «det lille ekstra». En rekke av proptech-selskapene som nå ser dagens lys, kan bidra med nettopp dette.
Større utleieaktører har gjerne egne ansatte som følger opp leieforholdene ved hjelp av digitale forvaltningstjenester. Også for mindre utleieaktører fins det en rekke teknologiske hjelpemidler, fra ulike utleieplattformer (Airbnb, Booking.com etc.) til automatisk fakturering og purring av leiebetaling (f.eks. MyRent). Det fins også teknologi som bidrar med det praktiske rundt overtakelsen. Flere meglerforetak har tatt i bruk automatiserte tjenester for overtakelsesprotokoll mv., og selve nøkkelhåndteringen kan også digitaliseres.
Energi er en vesentlig utgiftspost. Vi ser en rask fremvekst av digitaliserte verktøy som ved hjelp av AI/maskinbasert læring analyserer byggets energiforbruk og –lekkasjer, samt også effekten av energitiltak. Dette kommer både partene og miljøet til gode.
Det kan være en utfordring å ta i bruk digitale nyvinninger i eldre, analoge bygg. Romly har utviklet et 3D-verktøy som kan analysere eksisterende bygninger. Verktøyet registrerer informasjon om planløsning, arealstørrelser, bygningskomponenter mv., og tar også 360 graders fotografier. Verktøyet kan også brukes til å oppdatere bygningsinformasjonen ved endringsarbeider. Informasjon kan brukes i den daglige forvaltningen av bygget, og kan også deles med tjenestetilbydere, entreprenører, konsulenter mv.
Utleier kan også bruke teknologi til å skaffe underlag for økonomiske analyser. For eksempel vil løsninger som registrerer «footfall», altså besøkstrafikk, kunne være nyttig for å vurdere butikkplassering, omsetningsleie vs. fast leie etc.
Fleksible leiekontrakter
Som utleier bør man være på stadig utkikk etter teknologi som kan rasjonalisere driften og ikke minst tiltrekke seg attraktive leietakere. Viktige premisser dannes allerede i byggefasen, men løpet er på ingen måter kjørt for eksisterende bygg.
Videre er det viktig med fleksible leiekontrakter som gir utleier anledning til å gjøre endringsarbeider og etablere ny teknologi i bygget i løpet av leietiden. Utleier bør være varsom med å låse seg til et bestemt service-/tjenestetilbud eller konsept overfor leietaker, spesielt i langvarige leieforhold. Utviklingen kan tilsi at enkelte tilbud bør avvikles mens nye innføres. Leiekontrakten bør i nødvendig grad åpne for dette.
Relaterte Artikler
-
Proptech på agendaen
-
Gründerne som utvikler ‘Shopify’ for eiendom
Hva om leilighetskjøp var like enkelt som å kjøpe en bil fra Tesla på nett? PropTech-selskapet Plyo gjør dette mulig for salg av nybygg. Plyo utvikler en plattform der målsettingen er å automatisere og heldigitalisere kjøpsprosessen fra a til å for potensielle boligkjøpere. En slik salgsfremmende og kostnadsbesparende teknologi begynner å gi resultater. Av: Herman Wenstad, Plyo - Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren…
-
SSB: Rekordmange omsetninger av eiendom
Forrige kvartal ble det omsatt eiendom for 130 milliarder kroner, noe som er den høyeste omsetningsverdien som er registrert i løpet av et kvartal. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det i 3. kvartal var 51 000 omsetninger av fast eiendom. Det er 650 flere enn i samme kvartal i 2017, og hadde en økning i samlet verdi med 7 prosent. Boligeiendommer og fritidseiendommer utgjorde 90 prosent av antall…
-
Det norske proptech-kartet 2021
Den oppdaterte utgaven av det norske proptech-kartet ble i dag presentert på et digitalt frokostmøte. Det oppdaterte kartet med lenker til selskapene finner du her. I 2016 publiserte NEF den første utgaven av det norske proptech-kartet. Siden den tid har mye skjedd innenfor eiendom og teknologi. I 2019 gjorde vi store justeringer på kartet da vi så nærmere på alt som hadde skjedd innen…
-
Over 30 nye selskaper på det oppdaterte proptech-kartet
Megatrendene effektivisering og bærekraft blir reflektert i det oppdaterte utgaven av Det norske proptech-kartet. Det store flertallet av de nye selskapene som ble tatt inn i kartet som ble oppdatert 1. desember, hadde en eller annen tilknytning til effektivisering eller bærekraft. Dette ga seg utslag at det kom mange nye selskaper inn under kategoriene eiendomsutvikling, smarte eiendommer og eiendomsforvaltning. Noen av disse selskapene er…
-
Flere nykommere på proptech-kartet
Det er mye innovasjon innen eiendomsmarkedet og det har derfor også kommet flere nye selskaper inn på proptech-kartet til Norges Eiendomsmeglerforbund. NEFs proptech-kart fokuserer i hovedsak på firmaer som tilbyr tjenester innenfor segmentet "bolighandelen". Vi holder derfor selskaper som blant annet jobber med smarthusteknologi og næringseiendom utenfor, men det er ikke alltid lett å sette opp klare skiller, så overlappinger kan forekomme. Flere av…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Til slutt sloss de to siste budgiverne prisen til himmels 19. august 2022
- Arendal Boligbyggelag 19. august 2022
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no