Av: Senioradvokat Caroline Waller, Advokatfirmaet Simonsen, Vogt & Wiig – Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019
Stadig oftere opplever meglere at budgivere inngir bud med forbehold om at de skal være konfidensielle. Forbrukerne føler seg lurt, og regelverket regulerer ikke hvordan megler skal håndtere slike situasjoner. Vi tar en nærmere titt på meglers ansvar i budprosessen og hvordan skal hemmelige bud bør håndteres.
Budprosessen
I eiendomsmeglingsloven § 6-10 er det regulert at det kan gis bestemmelser i forskrift om budgivning og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Reglene om gjennomføring av budrunde og meglers ansvar i den forbindelse er regulert i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 flg.
I forskriften § 6-3 fremkommer det at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet slik at det sikres at de involverte går forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.
Så langt det er nødvendig og mulig skal megleren orientere selger, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. Megler skal også bistå ved vurdering av bud.
I samme forskrift § 6-4 stilles krav om at budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at kjøpet er kommet i stand.
Hemmelige bud – boligkjøp
I budprosessen hender det at budgivere ønsker å være anonyme. Det kan være at de ønsker at identiteten skal holdes skjult eller at også budet skal holdes hemmelig for andre budgivere. Dersom megler mottar opplysning fra budgiver om at det er ønskelig å inngi bud med forbehold om konfidensialitet, er det anbefalt å ta kontakt med budgiveren får å avklare hva konkret det er han ønsker skal holdes hemmelig.
At identiteten til budgiver holdes skjult er sjeldent problematisk, men budgiveren som ønsker å holdes anonym må opplyses om at navnet vil blir ført i budjournalen og at kopi av budjournalen gis til kjøper og selger etter at budrunden er avsluttet, i tråd med forskriften § 6-4.
Dersom budgiveren ikke ønsker at hans navn skal fremkomme noe sted må det opplyses om at noen andre vil måtte inngi bud på hans vegne. Det må også forklares at dersom andre ber om innsyn i budjournalen vil alle budgivere være anonymisert.
Det kan by på problemer når budgiver ønsker å legge inn bud med forbehold om at budets størrelse kun skal fremlegges for selger og holdes hemmelig for øvrige budgivere. Slike bud kan komme på kant med reglene for hvordan budrunde skal gjennomføres. Dette vil særlig gjelde bestemmelsene i forskriften § 6-3 ettersom megler ikke kan opplyse andre budgivere om at det er andre bud på bordet og hvor lenge budet står. Dette vil skape en uoversiktlig og uforutsigbar situasjon for øvrige budgivere.
Det er hensiktsmessig å avklare med budgiver om forbeholdet kun gjelder frem til budet er avslått eller akseptert eller om det ikke skal kunne opplyses om budet til andre budgivere på noe tidspunkt.
Megler må opptrå ryddig og være bevisst sitt ansvar etter lov og forskrift i slike situasjoner, og forsøke å ivareta alle partenes interesser på best mulig måte. Megler bør også vurdere om han skal oppfordre selger til å avslå hemmelige bud under henvisning til at det er en type bud markedet reagerer negativt på. Flere forbrukere tar til inntekt for at denne typen bud ikke kan være lovlige og det er ikke sjeldent at det gis tilbakemeldinger om at andre budgivere føler seg lurt av megler dersom de er med i budrunder hvor det også opereres med hemmelige bud.
Hemmelige bud – næring
I eiendomstransaksjoner som gjelder næringsforhold er det ofte en utfordring for investorer å finne gode objekter. Det fører økt andel off marked salg, at selgere mottar bud direkte fremfor at det går gjennom en megler og at det inngis bud med forbehold om at de skal være konfidensielle med dertil klare føringer for hvilke opplysninger, om noen, som kan gis til andre potensielle kjøpere. Også innenfor dette markedet kan megler oppleve å få negative tilbakemeldinger fra andre interessenter dersom de konfidensielle budene blir akseptert.
For næringsmegling fastsetter forskrift om eiendomsmegling § 1-2 at blant annet reglene om budgivning i eiendomsmeglingsloven § 6-10 samt forskriften § 6-3 og 6-4 kan fravikes. Det innebærer at megler ikke trenger å gi opplysninger om bud og budgiver til øvrige budgivere og videre at kopi av budjournalen ikke leveres. Sistnevnte fører til at budgiver vil være anonym også etter at budrunden er avsluttet og transaksjonen er gjennomført.
