Du som selger bolig har et meget stort juridisk ansvar. Det ansvaret får du enten du har skyld eller ikke. Derfor er det lurt med eierskifteforsikring.
[Av Carsten Pihl, tidligere forbrukerrådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbund.]
«Trenger jeg eierskifteforsikring» er et spørsmål som dukker opp fra tid til annen. Og mitt klare svar er: Ja!
Selger har ansvar for vesentlige feil – uten skyld!
Årsaken til dette klare rådet er hvordan det norske lovverket er bygget opp. For loven som regulerer salg av bolig – avhendingsloven – gir boligselgere ansvar hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne.
«Grunn til å regne med» skal vurderes ut fra «kjøpesummen og forholdene ellers», sier loven i paragraf 3-9 2. ledd.
Denne bestemmelsen omtales i dagligtale som at selger har ansvar for vesentlige skjulte feil.
Ansvar i fem år
Dette ansvaret har du i fem år etter at boligen er solgt – uansett om du kan klandres for feilen eller ikke.
Dette gjelder altså skjulte feil – feil som var der – men som du (eller takstmann) ikke oppdaget før boligen skulle selges. Hvis disse feilene blir ansett som «vesentlige» vil du som selger kunne få ansvar.
I domstolene har man ofte kommet til at for å regnes som «vesentlig» må feilene være på rundt i området 3-6 prosent av kjøpesummen.
Eierskifteforsikring er svaret!
Jeg ser fra tid til annen at noen mener at man ikke trenger eierskifteforsikring hvis man har gitt alle opplysninger man har. Men det holder dessverre ikke.
Du må selvfølgelig passe på å gi alle opplysninger. Det er din plikt som selger etter loven.
Les mer: Dette er ditt ansvar som boligselger
Men: selv om du har gitt alle opplysninger, kan det dukke opp skjulte feil. Og når disse feilene er store nok, vil du få ansvaret.
Og ansvaret som loven legger på boligselgerne er det vi jurister kaller «objektivt ansvar» – altså ansvar uten at man selv har skyld. Det holder at du har eid boligen – da får du ansvaret.
Slik objektivt ansvar er hardt, og ikke vanlig i norsk rett. Det vanlige er at man blir ansvarlig hvis man har skyld.
Den eneste måten du kan beskytte deg mot et slikt ansvar er ved forsikring.
Dette kan du som selger gjøre gjennom eierskifteforsikring. Da slipper du at boligkjøperen kommer til deg og krever flere hundre tusen for skader du ikke visste at var i boligen – og heller ikke er skyld i.
Dette er penger det er vanskelig å finne når du har kjøpt en ny bolig i et stigende boligmarked. Vanlig forbrukerråd om forsikring er at du skal forsikre tragediene i livet. Og det å ha ansvar for flere hundre tusen kroner vil være en tragedie for privatøkonomien.
Forskjellen på eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring
Det er viktig å huske på at eierskifteforsikring er selgers forsikring.
Eierskifteforsikringen tegnes av den som selger boligen, som dekning av ansvaret man har som boligselger. Dette er altså en ansvarsforsikring
Boligkjøpere på sin side kan tegne boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som dekker noe mer enn den vanlige rettshjelpsforsikringen man har.
