Hva kan du reklamere på i boligkjøpet?

Boligkjøpere overtar ansvaret for boligen «som den er». Men det går likevel å reklamere på en del forhold.

Du kan reklamere dersom det foreligger en mangel. Hva som er en mangel kan det lett oppstå uenighet om. Du kan mene at et forhold ved huset er en mangel mens selgeren vil hevde at forholdet ikke er en mangel.

Det er sentralt å finne ut hvem som har rett. Enten skjer dette gjennom en god prosess eller så må det i verste fall avklares av retten. En rettssak er dyr og langvarig og det er alltid en risiko for at resultatet blir ett annet enn du håper på. Mer om dette senere.

Hvor lenge kan du reklamere?

Det kan reklameres på mangler i inntil 5 år. Men det er ikke slik at du kan vente med å reklamere hvis du oppdager en mangel. En skriftlig reklamasjon til selger eller selgerseierskifteselskap må nemlig sendes i løpet av kort tid. Rettspraksis viser at definisjon på kort tid kan være helt ned i to til tre måneder. Det er derfor viktig at du spør megler om råd så raskt som mulig. Alternativet er å reklamere raskt og spørre om råd senere.

Selger kan ha krav på selv å kunne rette en mangel selv. Det er dermed ikke slik at du uten videre kan rette en mangel og deretter be selgeren dekke kostnadene.

Megler vil gi deg råd om hvordan du skal håndtere en reklamasjon. Megler er nøytral mellom kjøper og selger, så megler kan ikke ta stilling til hvem som har rett når det gjelder reklamasjonen. Megleren skal kun gi deg råd om hvordan du skal forholde deg til det oppståtte og hva som er korrekt fremgangsmåte.

Du bør engasjere en ingeniør for å få en rapport om mangelen. En ingeniør kan også si noe om hva det vil koste å utbedre skaden. Du kan dermed få en god pekepinn på om det er snakk om en skade som er vesentlig.

Hvor raskt må du reklamere?

Jeg gjentar nok en gang at det er viktig å skrive en foreløpig reklamasjon til selger eller eierskifteselskapet, der det står at man kommer nærmere tilbake til saken så snart man har fått en grundig gjennomgang av hva som kan være feil. Vent altså ikke på rapporten fra ingeniøren.

En slik foreløpig reklamasjon avbryter fristen på 2-3 måneder og gjør at du får bedre tid til å undersøke saken.

Brukt hus kjøpt as/is
Dersom du har kjøpet et brukt hus reguleres kjøpet etter avhendingslova. De fleste eiendommene selges med såkalt «as is» klausul. Dette står i salgsprospektet og kjøpekontrakten. Det er 3 forhold som kan være mangel etter as-is klausul i avhendingslova. Det er:

1. Manglende opplysninger
2. Uriktige opplysninger
3. Eiendommen er vesentlig dårligere enn det som er forutsatt

Setning på nynorsk satt i «klamme» er sitat fra lova. (Beklager, her kommer noen paragrafer igjen, men det er nødvendig.)

1 – Manglende opplysninger
«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»

• Dette betyr at selgeren skal opplyse om de feil og mangler han kjenner til – eller måtte kjenne til- ved eiendommen. Men, det må være opplysninger om mangler du kunne «rekne med å få».
• Opplysninger om synlige mangler, eller mangler på grunn av at huset er gammelt og at «brukstiden» på badet utgått, har du neppe grunn til å «rekne med å få».
• Det må også være en mangel som du i ettertid kan hevde har virket inn på om du ville kjøpe dette konkrete huset eller ikke på samme vilkår som handelen skjedde på. Hvis utleieenheten ikke er lovlig innredet og likevel ikke kan gi deg leieinntekter, er dette en typisk opplysning selger må gi deg dersom han er kjent med forholdet.

2 – Uriktige opplysninger
«Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen.

Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.»

• Dette betyr at du skal kunne stole på de opplysningene du får av selger gjennom det som blir sagt på visning, det som står i annonsen og i salgsprospektet. Det er likevel slik at feil opplysninger må være av en slik art at det er lite trolig at du ville kjøpe huset på samme vilkår dersom du visste hva som var riktig.

3 – Eiendommen er vesentlig dårligere enn forutsatt
«Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

• Denne lovbestemmelsen kan «berge deg» dersom du trodde at huset du kjøpte var bra.
• I annonsen sto det «renovert koselig enebolig». Boligsalgsrapporten sier at huset er «pusset opp og renovert og at det, så langt det lar seg undersøke, er i god stand.» Selgeren har eid det i flere år og har ikke merket noe galt.
• Men, 6 måneder etter kjøpet skulle du skifte bad og oppdaget råte. Du reklamerer og megleren anbefaler deg gjennomgang med ingeniør. Du får vite at det er vesentligeråteskader som ikke kunne oppdages før og som selgeren ikke viste noe om. Det vil koste betydelig å reparere huset.
• Huset kan dermed være i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med».

LES NESTE: Slik reklamerer du på boligkjøpet!

Hva med nytt hus?

Nytt hus kjøpt mens det var under oppføring:
For nytt hus som er kjøpt før det var ferdig (der du kjøper både tomta og bygningen) er reglene regulert etter bustadoppføringslova.

Bustadoppføringslova sier dette om mangel: Setning på nynorsk satt i «klamme» er sitat fra lova.

«Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen…»

•  Dette betyr at huset skal være bygd slik det er beskrevet i salgsprospektet, byggetegninger, kjøpekontrakten eller annen dokumentasjon du har fått.

«Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov.»

• Dette betyr at huset skal være lovlig bygd i forhold til offentlige bestemmelser.
• -Det kan også være mangel dersom utbyggeren ikke gir deg opplysninger han hadde og som han burde forstå var viktige for deg. (Du har bestilt større terrasse og har beskrevet «feil materiale» – utbyggeren vet at det ikke vil tåle snøtyngden, men sier ikke fra.)
• Det kan også være mangel dersom utbyggeren har gitt deg feil opplysninger. (Utbyggeren har opplyst at taket tåler 600 kilo snøtyngde, men så viser det seg at det kun er dimensjonert for 450 kilo.)

Ved nytt hus er det to viktige tidspunkt. Det er når du tar over huset og ett år etter overtagelsen. Det skal alltid være en ettårsbefaring ved nytt hus.