Boligbud 6: Jo bedre forberedt du er før visning, jo bedre blir bolighandelen. Her ser du hvordan du skal forberede deg til visningen.
Forberedelsen starter med å lese prospektet meget grundig. Prospektet inneholder lovpålagte opplysninger og det vi kan kalle selgende opplysninger. Selgende opplysninger er det megleren tar med for å fremheve husets kvaliteter eller områdets fortreffelighet.
Ta kontakt med megler i god tid før visning og be om å få komplett prospekt tilsendt slik at du får anledning til å sette deg inn i det før visningen.
Prospektet inneholder også bilder og annen nøkkelinformasjon. Det du skal se grundig på er opplysningene om eierform, eventuell fellesgjeld og opplysninger om eventuelle heftelser som skal følge eiendommen.
Salgsprospektet
Prospektet og bilagene inneholder til sammen svært mye informasjon. Som kjøper er du pliktig til å sette deg grundig inn i alt dette.
Prospektet kan deles i en «selgende» del og en «opplysende» del.
Den selgende delen prøver å presentere boligen på best mulig måte, med fine bilder og stylede rom. Du skal få lyst til å gå på visning.
Den opplysende delen gir blant annet lovpålagte opplysninger som:
- Adresse
- Gårds og bruksnummer, seksjonsnummer eller andelsnummer
- Eierforhold
- Størrelse på tomt og bolig
- Alder og byggemåte
Når det gjelder areal på boligen må du være oppmerksom på at det opereres med noe som heter P-rom, som er arealet på de rommene som er ment for bolig.
Det gir en pekepinn på hvor stort huset er å bo i. I tillegg kommer boder og kjellerrom, hvis det er slike rom i boligen.
Prospektet vil fortelle om bestemte rettigheter eller forpliktelser. Det kan være at det går en veirett over eneboligtomten. Eller det kan være at eiendommen har rett til å parkere på naboeiendommen eller lignende.
Prospektet vil også fortelle om det er mulig å leie ut leilighet. Det kan ha stor betydning for økonomien din.
Brukstillatelse eller ferdigattest? Det er viktig at eiendommen du skal kjøpe har ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette er kommunens offisielle tillatelse for at boligen blir tatt i bruk. Har boligen ferdigattest er alt i orden. [Merk at alle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Dette gjelder også ved søknadspliktige endringer i boligen.]
NB: Har boligen en midlertidig brukstillatelse må du sjekke om den tidligere eieren har utført de manglene som kan være beskrevet i den midlertidige brukstillatelsen. Mange kommuner gir ikke annet enn midlertidig brukstillatelse, og da ser du hvor viktig det er å sette seg grundig inn i denne.
Skulle du finne en bolig som ikke har noen av disse attestene, så må du forhøre deg med megleren om hva som er grunnen til dette. I disse tilfellene må det som et minimum foreligge en erklæring fra kommunen på at det er lov å bo i eiendommen.
Prospektet har også informasjon om offentlige planer, odel og konsesjon.
I prospektet finner du også opplysning om eieren har tegnet eierskifteforsikring eller ikke. Se senere avsnitt om dette.
Prospektet har også opplysning om meglers prisvurdering eller selgers prisforlangende.
Prospektet gir også en oversikt over alle utgiftene som kommer i tillegg til kjøpesummen:
- Tinglysing
- Dokumentavgift
- Gebyr
- Evt. andre ting
Du finner også oversikt over løpende faste kostnader som følger med eiendommen.
Disse løpende kostnadene vil påvirke økonomien din i tillegg til renter og avdrag på dine egne lån. Det er viktig at du setter deg inn i dette.
Hvis du synes det er vanskelig å danne deg et overblikk over kostnadene, spør for all del megleren! Megleren er trent til å bedømme dette og vil ganske raskt hjelpe deg med å få oversikt.
Bilagene til salgsprospektet
Med prospektet følger det også en bilagsmappe. Denne består av boligsalgsrapporter,takster, reguleringsplaner, kopi av målebrev/matrikkelbrev og mange andre dokumenter som er det er nødvendig å sette seg inn i før du kjøper boligen.
Det er altså ditt ansvar at du leser dette og spør om ting du eventuelt ikke forstår.
I bilagene finner du også selgers egenerklæring. Der skal selgeren fortelle om det er feil og mangler på boligen, og hva disse går ut på. Dette er et viktig dokument. Studere dette grundig og lag en spørreliste til visningen.
I bilagene er det også tegninger over boligen.
Du finner også de opplysningene som kommunen har gitt til megler om eiendommen. Dette er informasjon om reguleringer og andre forhold rundt eiendommen.
Det ligger også ved en grunnboksutskrift. Denne viser hva som er tinglyst på eiendommen. Hvilke servitutter, altså heftelser som ikke er pengeheftelser, som vil følge eiendommen etter salget. Pengeheftelser slipper du å ta over hvis dette ikke er avtalt. Megleren ordner medsletting av disse.
Men andre rettigheter, som for eksempel veirettigheter, brønnrettigheter, rett til båtfeste er det viktig at du har oversikt over.
I salgsdokumentasjonen fra megleren finner du en liste over alle ansatte i meglerforetaket. Den ligger der fordi ansatte i meglerforetaket ikke har lov til å handle eiendom i eget selskap. Nærstående slektninger av ansatte har heller ikke lov til å handle gjennom selskapet.
Du har, som byder på en eiendom, en forpliktelse til å se etter at du ikke er nærstående med ansatte i det meglerfirmaet.
Opplysninger om salgsvilkårene for boligen, samt budregler finnes også i dokumentasjonen.
Lag deg en skriftlig spørreliste til megler og selger
Er det leilighet du ser på så vær spesielt oppmerksom på fellesgjeld, vilkår for denne og hva som blir utviklingen i årene fremover når det gjelder renter og avdrag på fellesgjelden.
Noter deg også hvilke felleskostnader som gjelder i sameiet eller hvor stor «husleien» er i borettslaget. Disse kostnadene må inn i budsjettet ditt.
Les også: Se to ganger på fellesgjelden i borettslag!
Boligsalgsrapport
[Den 1. januar 2022 trådte nye regler i avhendingslova i kraft. Fra samme tidspunkt gjelder også en ny forskrift om tilstandsrapporter. Trykk her for Norges Eiendomsmeglerforbunds omtale av de nye reglene.]
Prøv å forstå boligsalgsrapporten eller taksten. Hva er det takstmannen sier om tilstanden og kommende vedlikeholdsbehov.
Boligsalgsrapport er et mye bedre verktøy enn en takst, fordi boligsalgsrapporten sier litt om levetidsberegninger:
- Hvis det er 15 år siden badet ble pusset opp vil det i mange tilfeller stå foran en dyr oppussing.
- Hvis taket er av pappshingel og er 20 år eller mer, så nærmer det seg tid for utskiftning.
Dette er opplysninger du finner i en boligsalgsrapport, og som forteller mye om hvilke vedlikeholdskostnader du kan forvente å få på eiendommen i årene som kommer. Det betyr at du kan planlegge mer og sette av midler til vedlikehold, og samtidig danne deg et bilde av når vedlikeholdet må gjøres.
Les mer: Papirene du må bruke mest tid på når du skal kjøpe bolig!
Internett
Søk også på nettet. Kjør full ”Google” på eiendommen og på området. Satellittbilder, himmelretninger, solforhold, hva ligger rundt eiendommen; dagligvare, barnehage, skoler, veier, fabrikker, trafikkforhold.
Google også adresser og området; Er det noe som tilsier støybelastning, reguleringer, veier, fabrikker eller andre endringer som kan bli negative.
Google også etter rettssaker, stridstema, hvem bor i nabolaget, virksomheter, institusjoner, byggesøknader.
Vær også oppmerksom på Statens kartverk sin side SeEiendom (seeiendom.no), som viser nøkkelopplysninger, tomtegrenser og flyfoto av eiendommer.
Dette er en meget god side som gir deg et fugleperspektiv over området. Her ser du også veier til og rundt boligen.ed
