Foranlediget av endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.22. har NEF stilt spørsmål til Finanstilsynet om eiendomsmeglers omsorgs- og opplysningsplikt ved budgivning.
Det har betydning for avtalebetingelsene mellom kontraktspartene om eiendommen selges til en som anses som forbrukerkjøper, jf. avhl. § 1-2 (3), eller ikke. Slik forskjell i kontraktsbetingelsene forutsetter at det er tatt rettidig forbehold fra selgers side om at avhendingsloven fravikes til kjøpers ugunst der denne ikke er forbrukerkjøper, og loven dermed er fravikelig. Vi erfarer at det er vanlig praksis å ta slike forbehold.
Ved brev av 16.02.22 gir Finanstilsynet uttrykk for at en slik «tosporet» salgsstrategi som innebærer ulike kontraktsbetingelser avhengig av hvem som ender som kjøper, stiller store krav til meglers opplysnings- og rådgivningsplikt for at lovens formål om en sikker, ordnet og effektiv omsetning ved bruk av mellommann skal kunne oppfylles.
Hovedpunktene i Finanstilsynets svar oppsummeres slik:
- For å hindre at det etterlates et inntrykk av at budrunden ikke har gått ryddig for seg, er det viktig at megler gir budgivere og interessenter god og utfyllende forklaring om den tosporede salgsstrategien og hvilken effekt den kan tenkes å ha på budgivningen.
- Det må gis informasjon som setter budgivere i stand til å gjøre en forsvarlig vurdering av om vurdere om deres kjøp vil anses som et forbrukerkjøp eller ikke.
- Dersom det velges en tosporet salgsstrategi hvor kontraktsbetingelsene avhenger av om kjøper anses som forbrukerkjøper eller ikke, vil dette – altså om han er forbrukerkjøper eller ikke – være et forhold som er av betydning for handelen, og som megler derfor skal informere partene om.
- For at selger skal kunne foreta en forsvarlig vurdering av det enkelte bud, er selger avhengig av å vite under hvilke forutsetninger et bud er gitt.
- For kjøpers/ interessentenes del kan de forutsetningene som ligger til grunn for konkurrerende bud være relevante for deres handlingsvalg under budrunden, og etter Finanstilsynets oppfatning må det ved formidling av bud informeres om dette er gitt av en forbruker eller ikke.
- Normalt vil megler kunne legge til grunn budgivers egen opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke
Basert på Finanstilsynets uttalelse er det grunn til å vurdere om man i det enkelt oppdrag bør legge opp til ulike salgsbetingelser eller ikke. Selger behov og ønske om økt vern mot mangelsansvar må vurderes mot behovet for informasjon og rådgivning, og mulige konsekvenser av dette, som følger av ordningen.
Finanstilsynets brev anbefales lest i sin helhet, det er vedlagt her:
