Eiendomsmeglere får en enda viktigere omsorgs- og rådgiverrolle overfor oppdragsgivere og interessenter!
Av: Silje N. Andresen – juridisk direktør Norges Eiendomsmeglerforbund
Lovvedtaket i mai 2019 – Tryggere bolighandel
I mai 2019 vedtok Stortinget som kjent flere endringer i avhendingsloven.
Nedenfor finner du en oversikt over disse endringene, konsekvenser de får for forbrukere som selger og kjøper bolig, samt hvorfor meglers rådgiverrolle blir viktigere enn noen gang.
Formålet med lovendringene er å stimulere til at det innhentes mer og bedre informasjon, og at informasjonen blir klart og tydelig formidlet før eiendommene selges. Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser på grunn av uventede tilstandsavvik senere.
Dette vil igjen redusere antall tvister, hvilket vil gjøre at bolighandelen blir tryggere for både kjøpere og selgere.
For å få avklart tilstanden og sikret at opplysningene kommer frem til interessentene på en tydelig måte, vil de aller fleste forbrukerselgere ha behov for profesjonell hjelp av både eiendomsmegler og bygningssakkyndig.
Forskriften med hjemmel i endret § 3-10
Forskriften som definerer minimumskravene til godkjente tilstandsrapporter ble fastsatt i juni 2021, og samtidig ble det bestemt at lovendringene og forskriften settes i kraft fra 1. januar 2022.
Forskriften omtales nedenfor, men siden innholdet i forskriften har nær sammenheng med de andre endringene, tar vi først en gjennomgang av endringene i selve loven.
Lovendringene i korte trekk – eiendomsmeglers rådgivningsrolle blir enda viktigere
Bakgrunnen for lovendringene – de gamle reglene gir ikke insentiv for selger til å skaffe mer og bedre informasjon om boligens tilstand.
Stortinget besluttet å endre flere bestemmelser i avhendingsloven. Hensikten var, som nevnt innledningsvis, å stimulere til at kjøper får mer informasjon om boligen før kjøp. Med mer og bedre informasjon, reduseres risikoen for negative overraskelser, og med det også risikoen for ubehagelige og dyre mangelstvister mellom kjøper og selger i etterkant.
Utgangspunktet i gjeldende avhendingslov er at selger har plikt til å levere den kvaliteten og tilstanden som er avtalt, og at kjøper har krav på prisavslag for å gjenopprette balanse mellom tilstand og kjøpesum når det er avvik.
Dette utgangspunktet kan imidlertid fravikes ved avtale. Selger kan ta generelle forbehold, vanligvis omtalt som «som den er»-forbehold ved salget. Da overføres en god del av risikoen for ukjente, negative avvik fra selger til kjøper. I disse tilfellene er det ikke nok for å få prisavslag at det er avvik. Rett på prisavslag utløses først hvis avviket er «vesentlig». Det skal som kjent en god del til før dette vilkåret er oppfylt.
Uavhengig av om det tas generelle forbehold, har selger plikt til å gi opplysninger om det han kjenner til av skader, feil og andre negative forhold. Opplysningsplikten begrenser seg til det selger kjenner eller måtte kjenne til. Loven pålegger ingen plikt for selger til å undersøke eiendommen og avklare tilstanden før salg. Derfor gir någjeldende regler heller ikke noe insentiv for selger til å undersøke og fremskaffe mer informasjon om tilstanden i forkant.
Kort om lovendringene.
- Den mest omtalte lovendringen – adgangen til å selge «som den er» fjernes ved salg til forbrukerkjøper, se ny § 3-9 andre ledd
Adgangen til å selge «som den er», eller med andre generelle forbehold fjernes i forbrukerkjøpstilfellene.
Forbehold som er spesifiserte nok til å kunne påvirke vurderingen som kjøperen gjør av eiendommen, rammes ikke av forbudet.
Tanken er at når selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvar for det ukjente, så får han en egeninteresse i å undersøke og opplyse om faktisk tilstand på forhånd. Uavhengig av god tro, er det etter de nye reglene selger som har risikoen for at tilstanden samsvarer med hva kjøper kan forvente i henhold til avtalen.
- Selgere vil oftest ha behov for profesjonell hjelp av både eiendomsmegler og bygningssakkyndig for å fremskaffe og formidle relevante opplysninger.
- Selger bør innhente tilstandsrapport som minst tilfredsstiller kravene i forskriften til avhendingsloven, disse er «godkjente tilstandsrapporter». Ved en slik undersøkelse klargjøres tilstanden utover det forbrukerselgeren selv har forutsetning for å vite, og dermed reduseres sannsynligheten for at det etter salget oppdages skader eller feil som selger blir ansvarlig for.
- Alt som er opplyst i en godkjent tilstandsrapport anses kjøper å være kjent med. Selger er beskyttet mot ansvar for det som er tydelig opplyst.
- Spesifiserte forbehold er fortsatt tillatt!
Dersom selger fra før, eller f.eks. via tilstandsrapporten, kjenner til negative usikkerhetsmomenter, kan han bli kvitt risikoen for disse ved å ta spesifiserte forbehold. Loven krever at forbeholdene må være så spesifiserte at kjøperen kan ta dem med i vurderingen før avtaleinngåelsen. Dersom forbeholdene ikke tilfredsstiller lovens strenge krav, vil de heller ikke beskytte selger mot ansvar.
Her har eiendomsmegleren en svært viktig oppgave! Forbrukerselgere vil ofte trenge bistand til både å vurdere hva det kan tas gyldig forbehold om, og til å formulere forbeholdet slik at det tilfredsstiller lovens krav.
2.Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres, se ny § 3-10 første ledd
Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter.
- Kjøpers undersøkelsesplikt følger dermed uttrykkelig av loven – dette er det viktig å formidle til interessentene.
- Dette innebærer at kjøper løper en stor risiko hvis han ikke setter seg grundig inn i dokumentene, han kan ikke reklamere over det som er tydelig opplyst. Det gamle rådet til alle kjøpere gjelder mer enn noen gang: «Les alt, alltid!»
- Bestemmelsen stiller imidlertid større krav til at opplysningene fra megler og takstmann skal være tydelige!
- Utydelige opplysninger hjelper ikke kjøper til å forstå hva han kjøper, og beskytter derfor ikke selger mot ansvar.
- Det er viktig at det er samsvar mellom det som står i tilstandsrapporten og det som står i salgsoppgaven, ellers kan budskapet bli uklart.
3. Lovfesting av «det abstrakte mangelsbegrepet», se ny § 3-2 første ledd.
Avhendingslovens utgangspunkt er at det skal være samsvar mellom det som avtales og det som leveres. Dersom avtalen er taus, har avhendingsloven noen bestemmelser som brukes for å utfylle avtalen. § 3-2 er en slik.
Bestemmelsen sier at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forventeut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.
- Hvis avtalen er taus, må den tolkes i lys av andre relevante forhold.
- Det er ikke slik at alle feil, skader eller lyter vil utgjøre kjøpsrettslige mangler som gir rett på prisavslag. Prisen på utbedring er ikke avgjørende. Vurderingen er hvilken tilstand som er objektivt forventbar ut fra de konkrete forholdene. Tilstanden til en gammel bolig må forventes å være forringet sammenlignet med en ny. To like gamle boliger kan også fremstå veldig ulikt på grunn av for eksempel ulikt vedlikehold, ulik bruk og værbelastning.
- Megler har en svært viktig oppgave med å beskrive boligen på en slik måte at det reflekterer hva kjøper reelt kan forvente.
- Generelle beskrivelser – både positive og negative – som for eksempel «påkostet», «høy materialkvalitet», «meget godt vedlikeholdt», «solid bygget», «oppussingsobjekt», «betydelig vedlikeholdsetterslep», «værutsatt beliggenhet», «betydelig bruksslitasje», kan få stor betydning i en senere mangelsvurdering da det kan bidra til å trekke de berettigede forventingene både opp og ned.
- Megler får en enda viktigere rolle med å veilede kjøper slik at han får riktige forventninger til det enkelte objektet.
4. Egenandel for kjøper på kr 10.000,-, se ny § 3-1 fjerde ledd
Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10.000, – om ikke annet er sagt i loven. Dette gjelder ikke der en bygning er solgt som ny.
- Bestemmelsen innebærer at det lovfestes en minsteterskel for mangelskrav fra kjøperen, beløpet kommer til fradrag ved utmåling av prisavslag for mangler. For at det skal være noe prisavslag å utmåle, må det dreie seg om en kjøpsrettslig mangel.
- Bestemmelsen innebærer ikke i seg selv at kjøper kan kreve kompensasjon for utbedringskostnader utover kr 10.000,-. Kostnaden eller tapet må skyldes en kjøpsrettslig mangel for at kjøper skal ha krav på prisavslag, men kjøper må dekke kr 10.000,- selv.
Denne bestemmelsen kan nok bli misforstått. Det er viktig å få frem til interessentene før avtaleinngåelse at dette ikke betyr at selger er ansvarlig for alt over kr 10.000,-. Kjøper må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen.
5. Innvendig arealavvik, se ny § 3-3 andre ledd
Dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst en kvadratmeter.
Forskriften med hjemmel i endret § 3-10
Også før endringene i avhendingsloven ble vedtatt har det vært bred enighet om at forskriften med krav til tilstandsrapportene må være fastsatt før lovendringene kan settes i kraft. Ellers ville risikoen blitt flyttet fra kjøper til selger uten at selger samtidig hadde mulighet til å forebygge ansvar ved å fremskaffe mer og bedre informasjon om boligen før salg. I tråd med dette er det heller ingen overgangsregel.
Nå er forskriften klar, og det er bestemt at endringene settes i kraft fra 01.01.22.
Forskriften inneholder krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal gjøres og hvordan den bygningssakkyndige skal presentere resultatet av disse undersøkelsene.
For det første er det flere rom og bygningsdeler som skal undersøkes når forskriften følges enn hva som kreves i de gamle boligsalgsrapportene.
For det andre er det nye og flere krav til hvordan undersøkelsene skal gjøres.
Forskriften innfører krav om at inventar og løsøre som hindrer den bygningssakkyndiges besiktigelse skal flyttes på slik at han faktisk får tilgang til det som skal undersøkes. Bad og rom under terreng skal som hovedregel undersøkes ved hulltaking.
For det tredje krever forskriften at den bygningssakyndige skal redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette når bygningsdeler får tilstandsgrad 2 eller 3.
Forskriften har ellers en egen bestemmelse om «Klart språk», hvor den bygningssakkyndige pålegges å formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte. Risiko må beskrives slik at den alminnelige forbrukeren som ikke har spesiell fagkunnskap eller erfaring forstår budskapet, og kan ta det med i vurderingen av om de skal gi bud og budets størrelse.
Forskriften ble omtalt i NEFs Nyhetsbrev den 26. juni 2021, du kan lese saken her.
Både eiendomsmeglere og bygningssakkyndige må forberede seg godt til endringene trer i kraft 1. januar 2022
Lovendringene vil gjelde for kjøpsavtaler som inngås etter 31.12.21. Det er med andre ord tidspunktet for budaksept som er avgjørende, ikke når megleroppdraget ble inngått.
Siden omsetningstiden for en del eiendommer er lang, er det viktig at eiendomsmeglere har et bevisst forhold til endringene, og tar nødvendig høyde for disse også i oppdragsavtaler og salgsoppgaver allerede nå.
Behov for innhenting av ny tilstandsrapport, og behov for endring i salgsoppgaven vil ha kostnadskonsekvenser som det må tas høyde for allerede i oppdragsavtalen.
Salgsoppgavene må også ha informasjon om avhendingslovens regler og hvilke avtalebetingelser som gjelder. I tiden frem til lovendringen trer i kraft, bør endringene omtales. Det må gå tydelig frem at eiendommen selges «som den er», jf. avhl. § 3-9 dersom avtalen inngås før 01.01.22, men at det er de endrede reglene som gjelder hvis avtale inngås etter at lovendringene trer i kraft 01.01.22.
Boligsalgsrapporter, verditakster eller andre rapporter som ikke er utarbeidet i henhold til forskriftens krav, er ikke tilstrekkelige som informasjon når endringene trer i kraft. Selger vil derfor løpe en stor risiko dersom han ikke fremskaffer ny tilstandsrapport som tilfredsstiller forskriftens krav hvis eiendommen selges etter årsskiftet.
Norsk Takst arbeider for tiden intensivt med skjematur og annet grunnlag for at deres medlemmer skal kunne tilby forskriftsmessige tilstandsrapporter så snart som mulig.
Fra et tidspunkt i høst vil det derfor sannsynligvis være mulig å velge mellom rapport som er utarbeidet i henhold til forskriftens krav, og andre rapporter som er tilgjengelige fra før. Oppdragsgiver må informeres om valgmulighetene og konsekvensene.
Dersom man ikke har fått utarbeidet tilstandsrapport i henhold til forskriftens krav før salgsoppgaven lages, må oppdragsgiver orienteres om behovet for å innhente ny rapport senere, herunder at det vil påløpe ekstra kostnader.
Siden de nye, forskriftsmessige tilstandsrapportene ofte vil frembringe ny, relevant informasjon, kan det også bli behov for å endre salgsoppgavenes innhold utover at ny rapport legges inn. Herunder kan det blir nødvendig å justere meglers prisantydning.
Andre endringer som har sammenheng med lovendringene, f.eks. at foretaket bytter forsikringsgivere for selgeransvarsforsikring eller boligkjøperforsikring, kan også gjøre det nødvendig med endring i salgsoppgaven.
Kostnadskonsekvenser av dette må det tas høyde for i oppdragsavtalen med selger.
Som en forberedelse til den bygningssakyndiges befaring bør megler informere oppdragsgiver om forskriftens krav om tilkomst for undersøkelser, slik at oppdragsgiver kan få organisert rydding og eventuelt unngå ekstra tidsbruk og kostnader ved at den bygningssakkyndige må gjøre det. Det er viktig å forklare oppdragsgiver at rapporten kan bli uten virkning overfor kjøperen dersom den ikke utføres i henhold til forskriftens krav. Et forbehold om tilstand fordi undersøkelse ble hindret av inventar og løsøre var i veien, vil ikke beskytte selger.
Megler bør forklare oppdragsgiver at det er selger som har risikoen for ukjente tilstandsavvik sammenlignet med hva som er kontraktsmessig stand. Selger har derfor egeninteresse i at tilstandsrapporten gir tydelige opplysninger.
Megler bør kontrollere at tilstandsrapporten er basert på forskriften til avhendingsloven. Det bør fremgå av tilstandsrapporten at den er utarbeidet for å tilfredsstille forskriftens minimumskrav.
I tilfeller hvor det er gjort endringer i form av ny tilstandsrapport, endringer i salgsoppgave, endringer i selgers egenerklæring eller annet, er det risiko for at interessenter/ budgivere bygger på tidligere utarbeidede dokumenter. Ved kontakt med interessenter bør dette avklares på dokumenterbar måte, og foretakene må ha rutiner og systemer for å ivareta dette.
Det anbefales å datere salgsoppgaver og angi om salgsoppgaven er endret, slik at det enkelt kan avklares at interessentene baserer seg på relevant informasjon.
