Innlegg: Revidert avhendingslov i kraft fra nyttår- hva betyr det for oss?

Veien har vært lang fra Takstlovuvalget, som ble nedsatt i 2009 for å utrede regler for eiendomssalg i forbrukerforhold, til den nye avhendingsloven ble vedtatt i 2019.

Av: Randi Hollingen, styreleder Norges Eiendomsmeglerforbund – innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2020.

Og det er kanskje ikke så rart at det har vært brukt mye tid på denne loven, som er så viktig for folk flest. Bolighandelen er komplisert, og det er ingen åpenbare fasitsvar på hvordan man kan være helt sikker på å unngå konflikter og mangelskrav i enhver transaksjon. Gode løsninger til en revisjon av dagens lov har derfor vært drøftet siden Takstlovutvalget ble nedsatt, via ny høringsfrist i 2018, vedtak av revidert lov i 2019, og videre til forskriftene til den reviderte loven ble vedtatt nylig, i juni 2021.

Men målet har man hele veien vært enige om. Hensikten med lovendringen har vært å legge til rette for en tryggere bolighandel gjennom et bedre informasjonsgrunnlag og sikre en bedre balanse i rettsforholdet mellom selger og kjøper.

Les også: De viktige endringene i avhendingsloven trer i kraft den 1. januar 2022.

Samarbeid gir gjennomslagskraft

NEF-styret har sammen med administrasjonen lagt ned mye arbeid i å gjennomgå forarbeid og lovforslag, for så å komme med høringssvar til både lov og forskrift. Og vi har ikke vært alene om å jobbe med innspill til disse høringene. Høringssvaret til avhendingsloven ble levert i fellesskap med Forbrukerrådet, Huseierne og Norsk Takst, og høringssvaret til forskriften ble levert sammen med Eiendom Norge. Et samarbeid med meningsfeller gir god gjennomslagskraft, og dette synliggjør viktigheten av åpenhet og god dialog mellom de ulike aktørene i eiendomsbransjen.

Samarbeidet mellom bransjeaktørene er også svært viktig i fasen vi er i nå, med implementeringen av den nye loven. Både eiendomsmeglingsforetakene, takstbransjen og forsikringsselskapene er avhengig av god samhandling for å få til en sømløs og praktisk overgang til det nye lovregimet. Vi har kort tid på oss ettersom loven iverksettes om kun 4 måneder.

Stort informasjonsbehov

Takstbransjen jobber nå fortløpende med å ferdigstille tilstandsrapporter som tilfredsstiller lovens krav og gode systemløsninger for dette. De bygningssakkyndige skal så ha opplæring i bruken av de nye rapportene. Eiendomsmeglingsbransjen, boligselgerforsikringsselskapene og takstbransjen forbereder nå nye egenerklæringer som skal tilpasses informasjonsbehovet til både kjøper, de bygningssakkyndige, rådgivningsgrunnlaget til eiendomsmegler og forsikringsselskapet selv.

Og hva må vi eiendomsmeglere forberede oss på? Selv om loven først gjelder fra nyttår, får det betydning også for oppdrag som løper over fra inneværende år. Det betyr at vi allerede nå bør informere våre oppdragsgivere om endringene som trer i kraft den 01.01.21. Sannsynligvis blir tilstandsrapporter som er utarbeidet i henhold til den nye forskriftens krav tilgjengelig for bestilling en tid før forskriften trer i kraft. Vi må da informere våre oppdragsgivere om alternativene og valgmulighetene de har i tiden frem til 31.12.21. Dersom de velger en enklere rapport enn tilstandsrapport som bygger på forskriften, må de innhente ny rapport dersom eiendommen ikke blir solgt innen 2021.

Dersom ny rapport frembringer nye opplysninger, kan det også bli nødvendig å endre salgsoppgaven i tråd med det. Begge deler kan få kostnadskonsekvenser som vi må ta høyde for allerede i oppdragsavtalen. Vi må gi god informasjon til både selger- og kjøpersiden om deres plikter og risiko etter nye regler.  En vesentlig endring i avhendingsloven er som kjent at hvis selger skal kunne ta et forbehold ved salg, må forbeholdet være konkret og spesifikt, og ikke generelt slik som nå. Vi må derfor bli eksperter på å bistå selgerne med å formulere forbehold som er tilstrekkelig klare til at kjøper forstår rekkevidden av forbeholdet og selger dermed fritas for den aktuelle risikoen forbeholdet omhandler.

NEF vil bidra med kursing utover høsten om endringene i avhendingsloven og hvilken virkning det har for vårt ansvar og rådgiveroppgave. Den nye loven gir oss de beste muligheter til å fremheve kompetansen vår, styrke vår rådgiverrolle og synliggjøre den viktige samfunnsoppgaven vi har, nemlig å sikre forbrukerne en trygg, effektiv og ordnet bolighandel.