Tomtefeste er et krevende rettsområde hvor meglere må ha oversikt over mange kompliserte regler. Tomtefeste har skapt mange tvister og skaper usikkerhet for selgere, kjøpere og eiendomsmeglere.
Av: Thomas Andersen og Dag Michael Bjerkli – advokater i Brækhus advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021)
Mange av spørsmålene tomtefesteloven reiser knytter seg til kompliserte rettslige spørsmål; vanskelige avtaletolkningsspørsmål, grunnlovsmessighet og rekkevidden av de europeiske menneskerettighetene.
Andre spørsmål knytter seg til spørsmål som kanskje ikke er like viktige, men som er svært praktiske. Temaet i denne artikkelen er et eksempel på det siste.
I denne artikkel skal vi se på følgende problemstilling: Når avtale om salg er inngått og ny eier skal overta festetomten, krever mange bortfestere et gebyr for å godkjenne overdragelsen til ny fester og for å gi samtykke ved overføring av festeavtalen. Spørsmålet er om bortfesteren har rettslig adgang til å kreve et slikt gebyr ved overføring av festerett.
Vårt klare standpunkt er følgende: gebyrer krevd av bortfester som følge av festers overdragelse av festeavtalen er ikke lovlig. Bortfester kan bare kreve et gebyr ved eierskifte dersom det følger av festeavtalen at partene har avtalt en slik ordning.
For ordens skyld – og for allerede nå ta livet av en annen beslektet problemstilling: Det er ikke uvanlig at bortfester krever å få øke festeavgiften for å gi et samtykke til overdragelse. At en slik betingelse ikke er lovlig, er åpenbart. Dersom bortfester har krevet en høyere festeavgift for å gi sitt samtykke til overdragelse av festekontrakten, vil en fester kunne kreve tilbakebetalt den forhøyede festeavgiften og kreve festeavgiften nedsatt.
Eiendomsmeglere må aldri bidra til at bortfester kan sette opp festeavgiften ved et eierskifte med denne begrunnelse.
Om gebyr ved eierskifte
Mange og store bortfestere krever betaling som en betingelse for å godkjenne ny fester. Blant disse er to av de største grunneierne i landet og to av de største bortfesterne i landet: Statskog og Opplysningsvesenets fond.
Ved overføring av festerett til bebygd eller ubebygd tomt, krever Statskog i 2021, kr 3 200 pr tomt. Opplysningsvesenets fond krever kr 4 600 som et administrasjonsvederlag før fondet godkjenner overføring. For både Statskog og OVF er gebyrene en betydlig inntekt.
I tomtefesteloven er det gitt flere regler om overføring av festerett.
Tomtefestelovens utgangspunkt er at fester har en ubetinget rett til å overføre festeretten til andre, se tomtefesteloven § 17. Bestemmelsen innebærer at en fester kan selge og overdra sin festerett uten at bortfester kan sette vilkår, blande seg eller nekte et salg.
Loven har imidlertid ingen regel som tillater – eller forbyr – at grunneier setter betingelser ved en overføring, som f.eks. et gebyr. Er da et slikt vilkår lovlig?
I mange festeavtaler er avtalt at bortfester må gi sitt samtykke ved overføring av feste. Det følger av tomtefesteloven at dersom det er avtalt en slik begrensning, kan en nektelse om å godkjenne ny fester bare gjøres gjeldende dersom det foreligger «saklig grunn». I praksis vil det svært sjelden foreligge noen saklig grunn for bortfester til å nekte overføring av festeretten. Bare helt unntaksvis kan det tenkes at det foreligger saklig grunn til nektelse.
At bortfesters samtykke kreves, innebærer ikke at bortfester kan sette vilkår ved et salg. At fester nekter å betale et gebyr ved overføringen (eller å øke festeavgiften) ved overdragelse er ikke «saklig grunn». Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å hevde at fordi bortfester kan nekte overdragelse, kan bortfester gjøre det mindre; kreve et gebyr e.l.
Vær oppmerksom på at fester etter loven, skal varsle bortfester om hvem festeretten er overført til, (også i de tilfellene bortfesters samtykke til overføring ikke er avtalt).
Bakgrunnen for bestemmelsen er at bortfester må vite hvem som fester. Bortfester må vite hvem krav om festeavgift skal sendes til. Det følger av loven at inntil slik varsel er gitt, kan bortfester kreve tidligere fester for festeavgift, selv om festeretten er overført. I dette ligger det at fester har en klar forpliktelse, oppfordring og egeninteresse i å varsle om et eierskifte. Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å sette vilkår eller kreve et gebyr.
En praktisk viktig regel ved overføring er følgende: dersom «…. festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.» Grunneier kan derfor ikke utsette og trenere en overdragelse ved å utsette sitt samtykke.
I både eierseksjonsloven og borettslagsloven har hhv. eierseksjonssameiet og borettslaget rett til å innkreve et gebyr ved eierskifte. Begge lover gir rett til å kreve et gebyr opp til fire ganger rettsgebyret. Formålet med bestemmelsen er å plassere de kostnadene borettslaget eller eierseksjonssameiet blir påført ved et eierskifte hos den som har utløst kostnadene.
I tomtefesteloven er det ikke gitt en bestemmelse som gir bortfester rett til å kreve et tilsvarende adminstrasjonsgebyr, vederlag eller liknende. Det er av den grunn nærliggende at lovgiver mente at overføring av festerett, i motsetning til overføring av borettslag eller eierseksjonsandeler, ikke skulle tilsi at man kan kreve et gebyr. Det er også interessant å se på hvorvidt det var anledning til å kreve eierskiftegebyr for eierseksjonssameiet fra selger av en eierseksjon før det uttrykkelig ble tillatt i loven. Spørsmålet ble behandlet av Kommunal- og moderniseringsdepartementet to ganger, se for eksempel uttalelse 17/1299-2, der følgende generelle uttalelse fremholdes:
«Da det ikke foreligger lovhjemmel for å etablere eierskiftegebyr, må det foreligge et avtalerettslig grunnlag for dette. Som nevnt ovenfor kan ikke en slik særkostnad pådras den enkelte seksjonseier uten aksept av den som forpliktes til å betale gebyret».
Som departementet påpeker følger det av sikker rett at det ikke uten hjemmel i lov eller avtale kan kreves vederlag, betaling eller et gebyr av en kontraktsmotpart. Dette utgangspunktet gjelder også for tomtefesteloven.
Selv ikke det ubestridelig faktum at bortfester er påført kostnader som både saklig og direkte knyttet til en festers overdragelse, gir ikke bortfester rett til å kreve kostnader dekket. Et gebyr kan heller ikke begrunnes med at det har vært fast praksis for innkreving gjennom mange år.
Bortfesters rett til å kreve gebyr ved eierskifte er ikke behandlet i domstolene og det er – så langt vi er kjent med – heller ikke annen praksis om dette.
Av de grunner som påpekt over, er vårt klare standpunkt, at en bortfester ikke kan kreve et gebyr ved overføring av festerett.
En av årsakene til at dette ikke har funnet sin løsning i rettspraksis, er antageligvis at gebyrene bortfester krever normalt er nokså lave, og bare utgjør en mindre kostnad av de mange ekstrakostnadene som påløper ved eierskifte av fast eiendom. Verken kjøper eller selger av en festetomt, er normalt interessert i å utsette salget eller komme i en konflikt som følge av et gebyr – som sammenliknet med kjøpesummen – er lavt.
Mange gode praktiske og pragmatiske grunner tilsier at gebyret betales – og glemmes.
Men om noen skulle ønske å få dette avklart og ønsker å utfordre en bortfester, heier vi på dere – og oppfordrer dere til å gi oss beskjed.
