Kontormarkedet: Bjellesauene har ikke alltid rett

Mange mener mye om fremtiden. Nyansene glimrer med sitt fravær, og treffsikkerheten er så som så.

Av: Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar, Ramsøskar Interiørarkitekter – Fotograf: Niklas Hart og Thon FLEX – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.

I sommer startet det friskt med påstander fra sentrale opinionsledere om at hjemmekontor nærmest blir den nye normalen. Så begynte andre signaler å komme: Medarbeiderne savnet kollegene og følte seg isolert; noen beskrev til og med en fengselsfølelse. Oppsummert: De fleste har behov for mer enn en effektiv, digital arbeidssituasjon. Skal vi forstå fremtidens behov i markedet for kontor- og næringseiendom, må vi lytte til flere enn bjellesauene.

Ikke misforstå meg: Arbeidslivet vil neppe vende tilbake til utgangspunktet. Økt bruk av hjemmekontor er kommet for å bli, men vi trenger en variert arbeidssituasjon der fellesskap, arbeidsmiljø og organisasjonskultur ikke blir skadelidende. Bedre tilrettelegging for veksling mellom fast arbeidsplass, hjemmekontor og andre fysiske samhandlingsarenaer blir nødvendig.  Dette tror jeg blir leietakernes og næringsmeglernes nye hverdag.

Bedriftene kan innrette seg på forskjellig vis:

1. Fysisk omorganisering av egne lokaler

Pandemien har avdekket nye behov, og den enkleste måten å møte dette på er å justere bruken av eksisterende lokaler. Koronanedstengingen byr på en enestående mulighet til å teste ut nytt fysisk organisasjonskart. Vanligvis begrenses slike prosjekter til et minimum for å unngå driftsavbrudd og koordineringsutfordringer. Med majoriteten på hjemmekontor kan man tenke friere. Næringsmeglerne bør som rådgivere anbefale en viss skjerming av den enkelte arbeidsplass. Fremtidens løsning er sannsynligvis ikke de helt åpne landskapene, men en mellomting mellom disse og de gamle cellekontorene.

• Vekselbruk mellom kontorarbeidsplass og hjemmekontor

Mange vil ønske å kombinere det beste fra to verdener. Det kan bety for eksempel tre dager på kontoret og to dager hjemme. Når hjemmekontoret blir en fast deltidsarbeidsplass, reiser det seg nye spørsmål som vi har tatt lett på under pandemien: ergonomi, dekning av kostnader til utstyr på hjemmekontoret osv.  Debatten har allerede startet.

Mye tyder også på et fremvoksende marked for samhandlingsarenaer i nærheten av folks boliger.  Målgruppene er flere: Medarbeidere på hjemmekontor med behov for luft og variasjon, selvstendige konsulenter som vil unngå isolasjon på hjemmekontor osv. Mindre møte-/arbeidsplasser kan enkelt etableres i boligutviklingsprosjekter, næringslokaler, bevaringsverdige villaer eller leiligheter med dårlig beliggenhet. Den som tenker fremtidsrettet, vil kunne treffe et behov hos et kjøpesterkt, voksent publikum. Her blir det jobb for både bolig- og næringsmeglere.

• Supplement til egne lokaler 1: Kontorhotell

Høy endringstakt krever fleksibilitet, og mange leietakere prøver å minimalisere risiko. Da er coworking- og delingskonsepter et godt alternativ. Vårt eget prosjekt Thon FLEX retter seg mot denne delen av markedet og er et godt eksempel. Ambisjonen er at lokalene skal passe for alle. Enten du trenger en arbeidsplass to ganger i måneden, et tradisjonelt kontor eller en mellomting, kan behovet ditt dekkes.  Avtalen mellom utleier og leietaker er ikke en tradisjonell leieavtale, men en avtale om medlemskap og adgang til fasiliteter.

Digitalisering gjør det fullt mulig å skaffe seg nødvendig handlingsrom ved å plassere en avdeling eller en definert gruppe medarbeidere i et kontorhotell i stedet for å utvide egne lokaler. Det er mindre risikabelt.

• Supplement til egne lokaler 2: Hotell

Allerede i 2016 mente den franske hotellmessen EQUIPHOTEL at hotellet er en av fremtidens arbeidsplasser. Vi kan jobbe hvor som helst, og definisjonen på en arbeidsplass blir da rett og slett et sted med en god atmosfære og tilgang på tjenester.  Hotellene egner seg ypperlig. Der får man alt på et brett – praktiske fasiliteter, fleksibilitet, komfort og service. 

Arbeidslivet var på vei i denne retningen før pandemien, og utviklingen vil fortsette fordi hotellet har stort potensial som møteplass og samhandlingsarena. Både fellesarealer, konferanseavdeling, bar, restaurant og spa-avdeling kan fylle bedriftenes behov for ulike samhandlingsrom.

Veien videre

Jeg advarte innledningsvis mot forhastede konklusjoner og skal ikke være skråsikker selv. Likevel: Covid 19 har vært en katalysator for endring og ryddet plass for et mangfold av løsninger. Næringsmeglerne bør være kritiske til synsing og mer bevisste på hva markedet vil etterspørre i fremtiden.