Boligen ble overdratt til kjøper 1. mars 2018, 14 dager senere reklamerte kjøper over skjeggkre i boligen.
Som følge av reklamasjonen engasjerte selgeren skadedyrsfirmaet Pelias som gjennomførte flere saneringstiltak. Først varmebehandling av huset, og deretter giftsanering med ulike åter herunder Advion Ant Gel Indoxacarb som ble godkjent av Miljødirektoratet som saneringsmiddel for skjeggkre i januar 2019, og som i mange tilfeller har vist seg effektivt mot skjeggkre. Deretter ble det gjennomført kartlegging ved limfeller helt frem til april 2020 da eiendommen ble erklært fri for skjeggkre.
I dette tilfellet hadde selger tatt kostanden med sanering og etterfølgende kartlegging. Kjøperen mente imidlertid at utbedringen ikke kunne anses som fullverdig fordi resultatet ikke kunne garanteres, og at det derfor var et «restlyte» som gav rett på prisavslag i tillegg til rettingsarbeidet som selger hadde bekostet. Videre anførte kjøper at skjeggkreene og saneringsarbeidene hadde medført en urimelig ulempe som også skulle kompenseres som prisavslag.
Avhendingsloven § 4-12 (2), som er den praktiske hovedregelen om utmåling av prisavslag, lyder
«Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta».
Ettersom selgeren allerede hadde stått for og bekostet saneringsarbeidene som var utført, altså tatt «kostnadene ved å få mangelen retta», var kjøperens krav om å få prisavslag avhengig av at de kunne «godtgjøre» at det var et «restlyte». Det er dette utmålingsspørsmålet Høyesteretts dom gjelder.
I tidligere dommer har Høyesterett lagt til grunn at begrepet «godtgjort» i avhl. § 4-12 (2) innebærer et krav om kvalifisert sannsynlighetsovervekt.
I den ferske dommen konkluderte Høyesterett med at skjeggkreene måtte anses som sanert, og mangelen som rettet. Det ble ikke funnet godtgjort at det var noe restlyte som skulle kompenseres med prisavslag, og siden rettingsarbeidene hadde startet raskt og hatt god effekt var det heller ingen urimelig ulempe. Effekten av saneringstiltakene var dokumentert ved etterfølgende kontroller.
Det ble ikke ansett som avgjørende at Pelias ikke kunne «garantere» at huset i fremtiden ville være fritt for skjeggkre, og Høyesterett trakk i den forbindelse frem at dette må sees i sammenheng med at skjeggkre har blitt relativt vanlig.
NEF mener at saken viser at det er utviklet gode saneringsmetoder som gjør at skjeggkre rettslig sett må likestilles med andre negative forhold som det er mulig å utbedre. Selgere som er kjent med skjeggkre må opplyse om dette for å unngå reklamasjon og mulig mangelsansvar. Det er viktig at eiendomsmegler gir god veiledning til selger om opplysningsplikten, slik at selgers risiko for etterfølgende krav fra kjøper reduseres.
Saken for Høyesterett viser imidlertid at det er utviklet effektive saneringsmetoder og at skjeggkre må antas å bli enda vanligere i årene fremover.
Både det at man nå har effektive saneringsmetoder og at skjeggkre blir vanligere og vanligere, tilsier at den markedsverdimessige konsekvensen av skjeggkre blir mindre enn før.
Les Høyesteretts avgjørelse her.
