Medlemsinformasjon om Eiendomsmeglingsutvalget innstilling, 04. juni 2021
Evaluering av eiendomsmeglingsloven og forslag til en fremtidsrettet regulering
Den 4. juni 2021 kl 10 ble Eiendomsmeglingsutvalget Innstilling, NOU 2021:07 overlevert fra utvalget til finansminister Jan Tore Sanner.
NEF vil med dette oppsummere hovedpunktene i forslaget. Informasjonen er også tilbudt som webinar til alle medlemmer 04.06.21 fra kl 12:00.
Eiendomsmeglerne har en sentral rolle i eiendomshandelen i Norge.
I hovedtrekk mener utvalget at eiendomsmeglingsloven fra 2007 med forskrift og senere endringer har fungert på en god måte. Utvalget har derfor ikke foreslått store endringer i gjeldende lov, men heller ønsket å understreke betydningen av at sentrale bestemmelser og streng regulering videreføres.
Utvalgets evaluering viser tydelig at krav til kompetanse og ansvar er en viktig forutsetning for å sikre god kvalitet i eiendomsmeglingstjenester, og dermed en trygg handel for både selgere og kjøpere.
De strenge kravene til profesjonsutøvelsen og kompetanse innebærer at eiendommer kan skifte eier på en trygg, ordnet og effektiv måte.
På noen områder er det foreslått en innskjerping av kravene. Stort fokus på faglighet og høye krav til etisk standard, hilses velkommen av seriøse profesjonsutøvere. Aldri har kravene vært strengere, og kvaliteten er også høyere enn noen gang. Jo høyere krav, dess større forskjell ned til de uregulerte alternativene.
NEF er svært tilfreds med at utvalget deler forbundets oppfatning av at eiendomsmeglere har, og fortsatt bør ha, en sentral rolle i eiendomshandelen i Norge.
Forslaget innebærer i stor grad gjennomslag for saker som NEF har jobbet strategisk med i mange år, og som er forankret i NEFs målplan. På noen punkter har det imidlertid vært nødvendig å ta dissens.
Kort om utvalget
Utvalget har etter 20 måneders arbeid i dag fremmet forslag til ny lov om eiendomsmegling.Utvalget vurdert reguleringen av eiendomsmegling fra A til Å.
Både de grunnleggende og brede spørsmålene, så vel som regulering på detaljnivå er vurdert av Utvalget. Begge kategorier har stor, reell betydning for eiendomsmegleres arbeidshverdag og rammebetingelser.
NEF har fulgt utvalgets arbeid tett, og gir her en oppsummering av dets vurderinger og konklusjoner.
Kort om Eiendomsmeglingsutvalget og dets mandat.
Ved pressemelding den 11.10.2019 kunngjorde Finansdepartementet at det var nedsatt et offentlig utvalg som skulle evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtidsrettet regulering.
I mandatet til Eiendomsmeglingsutvalget ble det lagt opp til en bred vurdering av lovgivningen som gjelder eiendomsmegling, herunder fundamentale spørsmål som konsesjonssystemene. Krav til konsesjon på person- og foretaksnivå sikrer kontroll med at eiendomsmegling forbeholdes kompetente profesjonsutøvere. En deregulering ville ført til at andre foretak og personer kunne tatt på seg det som etter gjeldende lovgivning er forbehold eiendomsmeglere.
Utvalget ble også bedt om å vurdere om enkelte deler av det som i dag er omfattet av reguleringen, særlig oppgjør, burde unntas fra regulering.
Samfunnsmessige endringer, som for eksempel en utvikling og endring i tilbudet av ulike digitale løsninger, var også fremhevet i mandatet.
Det ble fremhevet som et viktig formål å få tidsmessige regler, og at reguleringen ikke skulle gå lenger enn hva som var nødvendig for å oppnå formålet med lovgivningen.
Som en følge av det brede mandatet har utvalget undersøkt og drøftet eiendomsmegling fra A til Å, herunder også en rekke detaljer i lovgivningen som eiendomsmeglere må forholde seg til i det daglige.
Utvalgets sammensetning og NEFs utpekte medlem
Utvalget ble ledet av Espen Rasmus Moen, professor i økonomi ved BI.
Utvalget var ellers bredt sammensatt av eksperter fra eiendomsmeglingsbransjen, teknologimiljø, forbrukerorganisasjoner og offentlige tilsyn.
Norges Eiendomsmeglerforbund fikk som eiendomsmegleres profesjonsforbund anledning til å foreslå en representant til utvalget. Advokat/ høyskolelektor Terje Bergem ble deretter oppnevnt som representant i Eiendomsmeglingsutvalget.
Bergem har nedlagt et stort arbeid, og utvist et enormt engasjement til gode for NEFs medlemmer!
Øvrige medlemmer var:
Professor i jus ved Universitetet i Århus Hans Henrik Edlund,
Professor i jus ved Universitetet i Bergen Hilde Hauge,
Fagdirektør bolig i Forbrukerrådet Olav Kasland,
Fagsjef i Eiendom Norge Hanne Nordskog-Inger,
Sjef for dataanalyse og kunstig intelligens i Avo Consulting Julija Pauriene,
Forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne Carsten Henrik Pihl,
Forsker II ved OsloMet, Housing Lab André Kallåk Anundsen,
Avdelingsdirektør i Forbrukertilsynet (senere advokatfullmektig/advokat /daglig leder av Advokatfirmaet Legalis) Tonje Hovde Skjelbostad,
Seksjonssjef i Finanstilsynet Anne-Kari Tuv.
Utgangspunktet – NEFs syn på dagens lovgivning
Etter Norges Eiendomsmeglerforbunds oppfatning har eksisterende lov fra 2007 i all hovedsak vært en god lov som har tjent både eiendomsmeglere og samfunnet godt. Både den enkelte profesjonsutøver, eiendomsmeglingsbransjen og forbrukere har høstet fordeler av reguleringen som i sin tid medførte en betydelig kompetansehevning i bransjen.
Ved forrige lovrevisjon, som endte i gjeldende lov fra 2007, var NEF en sterk pådriver for at det ble innført klare kompetanse- og kvalitetskrav.
Eiendomsmeglere og samfunnet har en sterk fellesinteresse i at bolighandelen skal være trygg, og etter NEFs oppfatning bør man ved denne lovrevisjonen fortsette linjen med klare krav til meglers kompetanse og profesjonsutførelse slik at kvaliteten opprettholdes i et stadig mer komplisert samfunn. Kvalitetsforskjellen mellom strengt regulerte eiendomsmeglingstjenester og uregulerte selvhjelpstjenester blir da tydelig.
I gjeldende lov er det et sentralt prinsipp at eiendomsmegler skal være en uhildet mellommann. Reglene om dette er noe spredt i loven, og det er fra NEFs side ønsket en tydeliggjøring slik at eiendomsmegler sikres posisjonen som uavhengig mellommann også i fremtiden. Også på dette punkt har eiendomsmeglere og forbrukere en sammenfallende interesse.
Hovedtrekk i forslaget og NEFs synspunkter på disse
Lovens formål og virkeområde
Formålsbestemmelsen
Utvalget foreslår at ordlyden i lovens formålsbestemmelse utvides til også å omfatte hensynet til forbrukeres interesser.
Etter NEFs oppfatning har eiendomsmeglere og forbrukere en sammenfallende interesse i en trygg eiendomshandel, og det er derfor riktig at dette kommer til uttrykk i lovens formålsbestemmelse.
Kompetanse og kvalitet
Utvalgets evaluering viser at krav til kompetanse og ansvar er en viktig forutsetning for å sikre god kvalitet i eiendomsmeglingstjenester og en trygg handel for både selgere og kjøpere.
Som eiendomsmeglernes profesjonsforbund ligger det i NEFs DNA at medlemmenes kompetanse skal fremmes.
Samfunnet, og med det også eiendomsmegling, blir mer og mer kompleks, og eiendomsmeglere håndterer betydelige verdier. Det er derfor etter NEFs oppfatning helt sentralt at kravene til kvalifikasjoner og kompetanse opprettholdes og utvikles.
For NEF er det viktig at det som nå er eiendomsmeglers oppgaver også i fremtiden skal utføres av eiendomsmeglere og vi er glade for at det foreslås at oppgavefordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper videreføres i ny lov.
Fagansvarliges rolle og kompetanse
De fagansvarlige har en svært viktig og helt sentral rolle for å sikre at eiendomsmeglingsvirksomhet drives i samsvar med god meglerskikk og ellers alle krav i lov og forskrift.
Utvalget har foreslått at det skal innføres et eget kvalifikasjonskrav for å få tillatelse til å ha fagansvar, et kurs for å øke kompetansen innenfor de fagansvarliges særlige ansvarsområder.
Et slikt kompetansekrav sørger for at de som skal ha fagansvar har de særlige kvalifikasjonene som er nødvendige for å ivareta pliktene som ligger i fagansvaret. I tillegg synliggjøres de fagansvarliges viktige rolle og kompetanse. Dette er i samsvar med NEFs ønske.
Virkeområdet – den nedre grensen for hva som er eiendomsmegling
Siden vedtakelsen av gjeldende lov i 2007, har det skjedd en betydelig utvikling i tilbudet av digitale tjenester. Dette har blant annet medført at det har kommet digitale gjør-det-selv-tjenester, og forbrukere kan i mange tilfeller forveksle disse med eiendomsmegling.
Utvalget mener at forbrukere fortsatt bør kunne ha mulighet til å velge uregulerte selvhjelpstjenester, og foreslår ikke å utvide reguleringen av eiendomsmegling til slike tjenester.
Utvalget har imidlertid ansett det som viktig å klargjøre eiendomsmeglingslovens nedre grense, og de har definert ulike vurderingsmomenter – fullstendighet, involvering og fremstilling – som bør inngå i en konkret helhetsvurdering av om tjenesten er å anse som eiendomsmegling, og dermed omfattet av strenge krav som er til for å sikre forbrukere en trygg omsetning, eller om det bare er en selvhjelpstjeneste hvor tjenesteyteren ikke har noe ansvar verken for boligselger eller kjøper.
Det skal ikke være opp til tjenestetilbyderne å selv definere seg som noen annet enn eiendomsmegling, og dermed gå klar av kravene som stilles til eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsvirksomhet. Markedsføringsregelverket er for øvrig under endring, og det vil der komme økte krav til merking av tjenester som ikke er eiendomsmegling slik at disse ikke kan forveksles med eiendomsmegling.
Det er viktig for NEF at lovens virkeområde blir klargjort, og at tjenester som rettslig sett ikke er omfattet av lovens virkeområde og krav, heller ikke skal kunne fremstå på en slik måte at det er forvekslingsfare.
NEF ser positivt på at dette er viet mye oppmerksomhet i utvalget, og mener at man er på rett vei. Imidlertid er det NEFs oppfatning er at den beskrivelsen av momentet involvering som Utvalgets flertatt har gjort, ikke går langt nok med hensyn til å sikre en fremtidsrettet regulering. For eksempel råd som genereres maskinelt via «chatboter» ol, vil kunne være rådgivning på en slik måte at tjenesten får karakter av å være eiendomsmegling. Terje Bergem har derfor formulert en dissens på dette punktet. Dissensen er støttet av Nordskog-Inger, Pauriene og Phil, og inntatt i NOU pkt 14.4.10.
Krav til tillatelse
Utvalget fant etter drøfting ikke grunnlag for å foreslå en opphevelse av konsesjonssystemet. Det er også vurdert om enkelte deler av oppdraget, særlig oppgjør, burde unntas fra reguleringen.
Utvalgets forslag er at kravene om tillatelse i hovedsak videreføres både på foretaks og personnivå, og at oppgjør fortsatt skal være omfattet av reguleringen.
Konsesjonssystemet
Utvalgets flertall har imidlertid foreslått en gradering av konsesjonssystemet slik at det blir noe ulike krav avhengig av hva slags type megling som utøves. Næringsmegling og utleiemegling er foreslått definert som egne konsesjonsklasser, og hvor kravene er noe lavere.
Någjeldende konsesjon vil, dersom forslaget gjennomføres i ny lov, i fremtiden være en «masterkonsesjon», slik at innehaverne av nåværende konsesjon kan fortsette med megling innen nærings- og utleiemegling i tillegg til boligmegling.
NEFs oppfatning er at dagens enhetlige konsesjonssystem er velbegrunnet, og at de foreslåtte endringene ikke bør vedtas.
Terje Bergem har inngitt en utfyllende bemerkning som er medtatt i innstillingen hvor NEFs innsigelser begrunnes. Denne er inntatt i NOU pkt 15.4.6.2.
Personlig tillatelse – advokaters adgang til å drive eiendomsmegling
I nåværende lovgivning har advokater adgang til å drive eiendomsmegling i kraft av sin personlige advokatbevilling, forutsatt at det er stilt tilleggssikkerhet for eiendomsmeglingsvirksomheten. Utvalget foreslår at denne muligheten avvikles.
Dette er blant annet begrunnet i at advokater som driver eiendomsmegling ved siden av advokatvirksomhet synes å ha blitt hengende etter kvalitetsmessig, mens eiendomsmeglingsbransjen ellers har oppnådd en klar kvalitetsforbedring etter innføring av krav til bl.a. faglig kompetanse og internkontrollsystemer i eiendomsmeglingsforetakene.
Advokatbevilling skal imidlertid fortsatt kunne gi grunnlag for personlig tillatelse til å drive eiendomsmegling, men da innenfor foretak som har konsesjon og advokaten må søke om tillatelse på linje med eiendomsmeglere.
NEF støtter dette forslaget.
Egnethetskrav, innhold i politiattesten
I tillegg til å videreføre kravene til egnethet for de som er omfattet av reglene om dette i dag, foreslår utvalget at også egnetheten til eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal vurderes før de kan tiltre stillingen. Egnethetsvurderingen foreslås lagt til Finanstilsynet.
Etter NEFs oppfatning er det helt sentralt for tilliten til bransjen at eiendomsmeglere har god vandel og høy etisk standard.
Det er etter vårt syn en svakhet ved gjeldende lov at det ikke gjøres noen egnethetsvurdering når fullmektiger skal tiltre, men først ved søknad om eiendomsmeglerbrev. Høyst sannsynlig er det ytterst få som ikke vil bestå egnethetsvurderingen, men det er likevel viktig med kontroll. Uegnede enkeltpersoner kan true sikkerheten for klientmidler, personopplysninger og bransjens omdømme.
NEFs representant har argumentert for at også medhjelpere bør omfattes av krav til egnethet, men han er alene i mindretall i det spørsmålet. Mindretallsvotumet kan leses i NOU pkt 17.4.6.
Finanstilsynet baserer seg primært på politiattest når egnethetsvurderingen gjøres. Det er definert i eiendomsmeglingsforskiften § 2-7 hvilke forhold som omfattes av politiattesten som utstedes for dette formålet. Utvalget har ikke fremmet konkrete forslag til ny forskriftsregulering, men anbefaler at det ved forskriftsarbeidet bør gjøres en fornyet vurdering av kravene til innholdet i politiattesten. Det er pekt på at det bør vurderes om straffebestemmelser knyttet til seksualforbrytelser skal tas inn i eiendomsmeglingsforskriften § 2-7, ettersom eiendomsmeglere regelmessig kommer hjem til folk i forbindelse med verdivurderinger, befaringer, visning o.l.
NEFs representant har argumentert for at også narkotikaforbrytelser bør omfattes av forskriftshjemmelen og dermed fremgå av politiattesten. Bergem har pekt på at befatning med narkotika fordrer involvering med kriminelle miljøer med dertil hørende risiko for å bli eksponert for eller involvert i økonomisk kriminalitet. Eiendomsmeglere har en rekke plikter etter hvitvaskingsloven og er ansett som sentrale i arbeidet mot hvitvasking. Det gir dårlig sammenheng i regelverket dersom eiendomsmegleren på den den ene side skal avdekke, undersøke og eventuelt rapportere forhold som indikerer «høy risiko» for hvitvasking – for eksempel narkotikakriminalitet – samtidig som eiendomsmegleren selv kan være dømt for tilsvarende. Videre vises det til at befatning med narkotika kan medføre økt risiko for tap av klientmidler som følge av trusselsituasjoner mot ansatte som er involvert i narkotikaforbrytelser. Uavhengig av eventuelle trusselsituasjoner mener mindretallet at personer med bakgrunn som nevnt, medfører en ikke holdbar risiko knyttet til tap av klientmidler. Mindretallsvotumet om dette kan leses i NOU pkt 15.4.5.
Adgang til å forby eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper og medhjelper videre virke
Utvalget har foreslått å innføre en ny hjemmel for å forby videre virke for yrkesutøvere innen eiendomsmegling som ikke har personlig tillatelse, altså eiendomsmeglerfullmektiger, oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere, i tilfeller der det er begått særlig alvorlige overtredelser av regelverket.
Finanstilsynet har etter gjeldende eiendomsmeglingslov ikke hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper, dersom det avdekkes forhold som tilsier at de ikke er egnede.
NEF mener at det er svært uheldig at en person som har mistet sin personlige tillatelse kan fortsette å arbeide i stilling som eiendomsmeglerfullmektig ettersom oppgavene langt på vei vil være de samme. Eiendomsmeglerfullmektiger arbeider i stor grad selvstendig på oppdraget og kan også gjennomføre oppgjør.
Utvalgets medlemmer har hatt forskjellig syn på om det er behov for en forbudshjemmel og hvor vidtrekkende den eventuelt bør være. Utvalgets flertall går inn for at det skal innføres en slik hjemmel til å forby både fullmektiger, oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere muligheten til videre virke. Vurderingene er inntatt i NOU pkt 21.3.2.2.
Overtredelsesgebyr
Utvalget har foreslått at det innføres hjemmel for Finanstilsynet til å ilegge overtredelsesgebyr overfor foretak og personer ved brudd på bestemmelser i eiendomsmeglingsloven.
Bakgrunnen for forslaget er at utvalget mener overtredelsesgebyr kan være et effektivt sanksjonsmiddel for å sikre etterlevelse av regelverket og samtidig bidra til fleksibilitet ved oppfølging av regelbrudd. Finanstilsynet har også adgang til å ilegge overtredelsesgebyr på andre virksomhetsområder. Bestemmelsen, herunder maksimalgebyrene for henholdsvis person og foretak, er bygget opp etter mønster fra hvitvaskingsloven § 49, revisorloven § 14-5 og forslaget til ny inkassolov § 46.
Budgivning – tid, kupping og hemmelige bud
For å møte et ønske om å sikre mer tid i bolighandelen har utvalget foreslått en hjemmel i eiendomsmeglingsloven til å fastsette minste akseptfrist for alle bud i forskrift.
Fristen er ikke definert i forslaget, men utvalget anbefaler at fristen settes til 30 minutter.
Samtidig foreslås det å videreføre gjeldende bestemmelser som er ment å gi partene bedre tid frem til budrunden starter. Det innebærer at formidlingsforbudet for bud med kortere akseptfrist enn kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning videreføres.
For å motvirke hemmelige bud har Utvalget foreslått en utvidelse av formidlingsforbudet til også å omfatte bud med betingelse om helt eller delvis hemmelighold.
Dette er i tråd med NEFs ønsker.
I tillegg til hemmelige bud, er kupping drøftet av utvalget.
Basert på tilbakemeldinger fra medlemmer anser NEF kupping som et uønsket fenomen. Omfanget er betydelig og økende.
For å motvirke kupping, mener utvalget det er ønskelig med sterkere virkemidler enn i dag. Utvalget har imidlertid ikke foreslått konkrete endringer. Utvalgets flertall mener at omfanget av kupping først bør kartlegges for å se om problemet er tilstrekkelig stort til at det kan begrunne regulering.
NEF er positiv til formidlingsforbudet utvides til også å gjelde hemmelige bud. Vi skulle imidlertid gjerne sett at utvalget samtidig hadde foreslått en regulering som forebygger kupping mer effektivt enn gjeldende lov.
For å få til et effektivt vern mot kupping, er det etter NEFs syn nødvendig med hjemmel i annen lovgivning, primært avhendingsloven.
NEFs representant har foreslått en endring i avhendingsloven som i praksis gir selger en angrerett frem til kl 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
Forslaget innebærer ikke noe stort inngrep i avtalefriheten, og tiltaket retter seg kun mot kupperen, altså den som ikke følger de spillereglene som lovgiver ellers har lagt opp til. Selger vil med denne modellen få mulighet til å teste markedet til tross for at har akseptert et «kuppebud». Med et slikt system vil det bli lite attraktivt å forsøke seg på kupping, da kupperen avslører sin betalingsvilje uten å kunne få bindende aksept på budet. Aktørene får dermed insentiv til å opptre i samsvar med det som eiendomsmeglingslovens regler om budgivning legger opp til.
Selv om utvalgets flertall ikke ville foreslå dette nå, men i stedet utrede videre om problemet med kupping er så utbredt at det berettiger lovregulering, konstaterer vi at forslaget synes å ha betydelig støtte som en mulig løsning, dersom lovgiver finner grunn til å regulere det.
I NOU kapittel 6 og kapittel 22 kan dere lese mer om vurderingene som utvalget har gjort om fenomenet kupping og muligheten for å forebygge dette ved å innta bestemmelser i avhendingsloven. NEF, Eiendom Norge og Huseierne står sammen om å ønske tiltak mot kupping nå, hjemlet i nye bestemmelser i avhendingsloven, nå.
Ellers anbefales det en videreføring av reglene som gjelder budgivning, og de flyttes fra forskriften til selve loven.
Vederlag
Dagens regulering lar det i stor grad være opp til partene å avtale hvordan eiendomsmeglerens vederlag skal beregnes. Utvalget gir uttrykk for at avtalefrihet bør være utgangspunktet, og at tungtveiende hensyn må ligge til grunn for å begrense avtalefriheten. Forbrukervern og konkurransemessige hensyn kan begrunne begrensninger i avtalefriheten, men det fremheves at en eventuell regulering i tilfelle ikke bør gå lenger enn det som er nødvendig for å ivareta disse hensynene.
Utvalget mener at det fortsatt bør være avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag skal betales som provisjon, fastpris, timepris e.l. Forbudet mot progressiv provisjon foreslås videreført i ny lov.
Utvalget foreslår videre å oppheve den obligatoriske plikten til å gi timepristilbud, samt oppheve plikten til å føre rekning over medgått tid uavhengig av om oppdragsgiver har valgt timespris. Oppmykningen i loven på disse punktene er etter NEFs syn ren gevinst, da eiendomsmeglerne sparer tid uten at det går på bekostning av verken kvalitet eller trygghet.
Videre har Utvalgets flertall foreslått at eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd om vederlagets forfallstidspunkt endres slik at oppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling tre måneder etter at handel er kommet i stand eller ved overtagelsen dersom denne skjer tidligere. NEFs og Eiendom Norges representanter i utvalget har tatt til motmæle mot forlaget om å endre forfallstidspunktet. Mindretallsvotumet om dette er inntatt i NOU pkt 20.4.7.1.
Eiendomsmeglers uavhengighet
Lovforslaget bygger på en grunnleggende forutsetning om at eiendomsmegler fortsatt skal være uavhengig.
Reguleringen skal sikre at foretaket og de som driver med eiendomsmegling, ikke har utenforliggende interesser som kan påvirke oppdragsutførelsen og ivaretakelse av omsorgsplikten. Derav finnes regler som begrenser adgangen til å drive annen næringsvirksomhet, forbud mot egenhandel, regulering av forholdet til andre aktører som benyttes ved gjennomføring av eiendomsmeglingsoppdrag.
Reglene i eksisterende lovgivning videreføres i stor grad, men Utvalget har drøftet temaet og foreslått visse endringer som er ment å tydeliggjøre prinsippet om uavhengighet.
«Kobling» mellom eiendomsmegler og bank
Kobling kan forekomme i ulike relasjoner, men forholdet mellom eiendomsmegler og bank trekkes relativt ofte frem.
NEFs oppfatning er at en klargjøring av regelverket er et gode fordi det klargjør både hva som ikke er lov, men også hva som er lov.
Utvalget foreslår å videreføre forbudene mot kobling og koblingssalg som i dag følger av § 6-3, 3. ledd om god meglerskikk, men slik at dette plasseres i en egen bestemmelse i eiendomsmeglingslovens kapittel om Krav til uavhengighet, kapittel 5. Bestemmelsen i § 6-3, 3. ledd er foreslått flyttet til ny § 5-5 som får overskriften Forbud mot kobling.
Utvalget uttaler at hensikten med dette grepet er å gi koblingsforbudene en mer selvstendig betydning samt å rendyrke bestemmelsen om god meglerskikk i § 6-3.
Låneformidling
For å sikre at boligkjøperne får nødvendige informasjonen, foreslår Utvalget en plikt for eiendomsmegler til å informere i salgsoppgaven om «samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke valg av eiendomsmegler», blant annet bank, finansforetak, medieforetak mv. Denne plikten foreslås inntatt i § 6-7, 2. ledd, nr. 15.
Det gjelder i dag et forbud mot at den enkelte ansatte i eiendomsmeglingsforetaket mottar inntekter eller andre fordeler i forbindelse med låneformidling, både direkte fra banken eller fra eiendomsmeglingsforetaket. Det innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan utbetale bonus eller gi andre fordeler til sine ansatte i tilknytning til kredittformidlingen. Utvalget mener det er grunn til å presisere hvor langt dette forbudet rekker. Spesielt innebærer forbudet etter utvalgets oppfatning, at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan fordele oppdrag som er resultat av tips fra banken, basert på hvor mange lån eller tips om lånekunder den enkelte eiendomsmegler har formidlet for den samme banken, når eiendomsmeglerne helt eller delvis har provisjonsbasert avlønning.
Utvalget har henvist til og sitert fra professor Tore Bråthens artikkel «Lovlig og ulovlig kobling mellom eiendomsmegling og bank» som er publisert i Tidsskrift for eiendomsrett nr 10/ 2014.
Formidling av forsikringer
Eiendomsmeglingsforetak har adgang til å formidle forsikringer, både forsikringer knyttet til selve eierskiftet, som selgeransvars- og boligkjøperforsikringer, og innbo- og boligforsikringer.
Med unntak av selgersansvarsforsikringer har meglerforetaket hatt anledning til å motta vederlag for slik forsikringsformidling.
Utvalget har vurdert disse spørsmålene og kommet til at eiendomsmegler fortatt bør kunne formidle forsikringer. Hva gjelder selgeransvarsforsikring foreslår utvalget å fjerne forbudet mot å få vederlag for formidlingen.
Utvalget begrunner endringen med at formidling av boligselgerforsikring mot vederlag ikke endrer eiendomsmeglerens plikter og ansvar etter eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmegleren har selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt om alle forhold av betydning for avtalen, i tillegg til omsorgsplikt overfor kjøperen.
Dersom forsikringsselskapet som tilbyr boligselgerforsikringen kommer i ansvar som følge av mangelfulle eller feilaktige opplysninger fra selgeren, løper eiendomsmeglingsforetaket risiko for erstatningskrav fra forsikringsselskapet.
Vederlaget er dessuten normalt av beskjeden størrelse, og et samlet utvalg har konkludert med at formidling av selgeransvarsforsikring ikke er egnet til å svekke tilliten, og videre at det er rimelig at foretaket kan motta et visst vederlag for tjenesten.
Utvalget går altså med dette inn for en oppmykning sammenlignet med gjeldende lov, og lik vurdering av formidling av selgeransvar- og boligkjøperforsikring.
Utvalget har presisert at det i begge tilfeller må være tale om et rimelig vederlag som står i forhold til både eiendomsmeglerens ressursbruk knyttet til forsikringsformidlingen og den premien som forsikringstakeren skal betale for polisen.
Videre er det presisert, med henvisning til gjeldende regler i forsikringsformidlingsloven og tilhørende forskrift, at vederlagets størrelse skal opplyses i salgsoppgaven.
Oppsummering – Eiendomsmeglerne har en sentral rolle i eiendomshandelen i Norge.
NEF er svært tilfreds med at Utvalget deler forbundets oppfatning av at eiendomsmeglere har, og fortsatt bør ha, en sentral rolle i eiendomshandelen i Norge, og at en det er en klar sammenheng mellom trygg bolighandel, uavhengige eiendomsmeglere med høy fagkompetanse og klare krav profesjonsutøvelsen.
NEF vil naturligvis være svært aktiv i den videre prosessen frem mot ny lov – hovedfokuset er å sikre at eiendomsmeglere fortsatt skal ha den sentrale rollen i eiendomshandelen!
