Matrikulering uten fullført oppmålingsforretning kan gi en god fleksibilitet for eiendomsutvikling. På den andre siden kan det gi en usikkerhet hvis eiendom selges og kjøpes uten at oppmålingsforretningen fullføres, det kan hefte som en usikkerhet ved eiendomsgrensene. Muligheten må benyttes i henhold til regelverket. Per 1. februar 2023 er det registrert 8679 matrikkelenheter med ikke fullført oppmålingsforretning. Av disse er 31 % gått over den registrerte fristen for fullføring. Hva skjer når fristen ikke overholdes? Og hva selger du egentlig?
Tekst: Leikny Gammelmo, Kartverket – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2023
Med hjemmel i matrikkelloven § 6 kan en rekvirent av oppmålingsforretning søke om å få ført den nye matrikkelenheten inn i matrikkelen uten fullført oppmålingsforretning (MUF). Kommunen skal behandle søknaden og fatte et vedtak. Figur 1 viser prosessen både ved avslag og tillatelse. Videre viser den de to ulike måtene å gjennomføre på; matrikulering med påfølgende fullføring innen 2 år, eller matrikulering med oppmåling innen 2 år og merking senest innen 5 år etter opprettelsen. Vilkår og gjennomføring er nærmere beskrevet i matrikkelforskriften § 25. Ved gjennomføring av oppmålingsforretning i marka skal partene kalles inn og gis mulighet til å møte.
Hvordan forholder du som eiendomsmeglere deg til eiendommer opprettet med MUF hvis de omsettes før forretningen er ferdig? Hva selger du hvis det ikke har vært gjennomført oppmålingsforretning over de nye grensene? Artikkelen vil gi en innføring i deler av prosessen for MUF, hva det kan ha å si for de som velger denne løsningen og hvordan du som skal bidra i salgsprosessen kan få informasjon.
Figur 1: Prosesslinje for saksgangen ved matrikulering uten fullført oppmålingsforretning.
Frister og grensenes status
En MUF starter alltid med en søknad og det skal fattes et vedtak som svar på søknaden. Vedlagt søknad om MUF skal det være «et kart som viser en fullstendig oversikt over samtlige grenser for enheten på en tilstrekkelig nøyaktig og entydig måte slik at foreløpige grenser kan føres inn i matrikkelen samtidig med at enheten blir opprettet» (matrikkelforskriften § 25 andre ledd). Dette danner grunnlaget for første føring i matrikkelen. Ved første føring er det foreløpige grenser som registreres.
Fristene for MUF er flere. Først er det verdt å merke seg at regelverket setter maks frister. Det skal i hver enkelt sak gjøres en konkret vurdering av når saken skal være ferdig. Opplysninger gitt i søknaden vil være vesentlige og vurderes sammen med kommunens mulighet for faktisk gjennomføring. Fullføringen skal ikke ta mer enn 2 år fra opprettelse av matrikkelenheten. Den regnes som opprettet ved tinglysingstidspunktet eller, for enheter som ikke skal tinglyses, ved registrering. Dette er beskrevet i matrikkelforskriften § 25 fjerde ledd. Her kommer også et unntak. Hvis det ikke er hensiktsmessig å sette ned grensemerker på oppmålingsforretningen kan merkingen utsettes, men ikke lenger enn at det maksimalt har gått 5 år siden opprettelse.
Fristen på maksimalt 2 år for fullføring av MUF gjelder for at «møtet med partene og innmålingen av grensen må være gjennomført, og opplysningene om dette må være ført i matrikkelen» (§ 25 fjerde ledd). Ved overstillelse[NH1] oversittelse av fristen mister kommunen gebyrinntekter, les mer om det i matrikkelforskriften §§ 16 og 18.
Etter at møtet med partene, innmålingen av grensene og føringen av dette i matrikkelen er gjennomført, eller det har gått to år, regnes de nye grensene som fastsatt slik de er ført i matrikkelen. Dette gir grensene en ny status. Nå er de ikke lenger foreløpige, men regnes som eksisterende, på lik linje med grenser som er ført etter oppmålingsforretning uten utsettelse.
Når det gjelder matrikkelenheter opprettet med MUF har vi også et tidsskille som både kommunen og de som eier eller forvalter eiendommene må forholde seg til. Regelen om at grensene regnes som eksisterende slik de er ført når to års fristen er oversittet, trådte i kraft 1. januar 2021. Den har ikke tilbakevirkende kraft. Det betyr at matrikkelenheter opprettet med MUF før 2021 skal fullføres, mens de som er opprettet etter 1. januar 2021 og som nå går over to års fristen regnes som eksisterende og skal fullføres etter reglene for klarlegging av eksisterende grenser.
Opplysninger i matrikkelen
Når ny matrikkelenhet opprettes med MUF må det krysses av for «Oppmåling utsatt» under «Ikke fullført oppmålingsforretning jfr § 6» og legges inn en dato for frist for fullføring i matrikkelen. På denne måten vil den nye matrikkelenheten bli merket som MUF og det vil vises i matrikkelbrevet.
Ny matrikkelenhet som opprettes etter § 25 som MUF skal føres inn i matrikkelen med en kvalitet som kommunene vurderer som tilstrekkelig nøyaktig og entydig. Ofte vil dette være en digital reguleringsplan og en kan da merke grensepunktene med «tatt fra plan».
For de som skal selge og kjøpe eiendom kan dette være viktige opplysninger. For å vite om en eiendom er opprettet med MUF kan man ta kontakt med kommunen og eventuelt bestille et matrikkelbrev. Det vil også være fattet vedtak og sendt ut informasjon fra kommunen i disse sakene, som den som har søkt/rekvirert forretningen skal ha fått.
Innen fristen som er satt skal oppmålingsforretning avholdes i marka og deretter føres. Ved andre føring i matrikkelen er det viktig å fjerne krysset for «Oppmåling utsatt» og legge inn oppdaterte data i tråd med arbeidet i marka. Hvis matrikkelenheten ble målt og merket under oppmålingsforretning så er MUFen ferdig og saken kan avsluttes.
Hvis det ikke var hensiktsmessig å sette ned grensemerker, og merking er utsatt blir føringen en annen. Da må det krysses av for «Merking utsatt» og settes inn en «Frist for merking». For salg av eiendommen betyr dette at du som eiendomsmegler ikke vil finne grensemerker i marka hvis eiendommen skal omsettes. Da gjenstår fortsatt en ny oppmålingsforretning i marka hvor grensemerker settes ned og måles inn. Ved tredje føring i matrikkelen oppdateres opplysningene og kryss for «Merking utsatt» fjernes.
Eiendommer med MUF
Kartverket har fulgt med på utviklingen av MUF som går over frist fra matrikkelloven trådte i kraft. Andelen er varierende, både mellom kommuner og landsdeler, og i løpet av året. Antall MUF totalt har ligget rundt 10 000 og av de ca. 30 % over frist. Ser vi på status for april 2023 er det totalt 8 345 registrerte MUFer i matrikkelen og 2 660 er gått over 2 års fristen, det vil si 31,9 %. Målet for 2023 er å komme ned på 25 % og maks 1 500 stykker eller 15 % ved utgangen av 2025. Det er en positiv trend når det kommer til antall, både MUF generelt og de som går over frist. Likevel er det viktig at det jobbes med å gjennomføre innen lovpålagte frister og at det kun benyttes når vilkårene er til stede.
Så lenge en eiendom er merket med MUF vil det være knyttet en usikkerhet til den. Det vil være mulig å omsette den og derfor er det ikke nødvendigvis de partene som opprinnelig søkte om en MUF som møtes når oppmålingsforretningen skal fullføres. For de som kjøper en eiendom vil det være viktig opplysninger å ha kjennskap til denne usikkerheten og være klar over at de vil bli kalt inn når forretningen skal fullføres.
Figur 2: Oversikt over status for forretninger registrert som MUF (matrikulering uten fullført oppmålingsforretning) pr. 29. april 2023. Kilde: Kartverket
For kommunene er det viktig å få gjennomført MUF innen frist og opprette gode rutiner for gjennomføring, også for de som ikke gjennomføres innen frist. For de som selger og kjøper eiendom er det viktig å vite hva objektet er, hvor går grensene og hvilken kvalitet har de. Eiendomsmeglere er en viktig bidragsyter til å skaffe klarhet i hva som omsettes for å skape trygget både hos kjøper og selger.
