Kommentar: Boblesnakk i boligmarkedet

«Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold. Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere», skriver NEFs Carl O. Geving i denne kommentaren om boligprisene.

Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Innlegget har også blitt publisert på ABC Nyheter

Professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole mener at vi har en “ikke-euforisk” boligboble i Norge, drevet fram av fundamentale forhold som ikke er bærekraftige over lang tid.

Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener at vi fra 2015 kan se “bobletendenser” i boligmarkedet, fordi hans modeller ikke kan forklare den sterke prisveksten med fundamentale forhold. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank har advart mot boligbobler i mer enn 10 år.

Samtidig fortsetter boligmarkedet sin ferd i alle himmelretninger. Oslo topper med en vekst på 15,2 prosent siste år, hvorav mindre byleiligheter har steget over 20 prosent. Stavanger har falt med 6,3 prosent.

Hva er en boble

Forsker Andre K. Anundsen i Norges Bank har skrevet en prisbelønnet doktoravhandling om boligbobler. Anundsen viser til nobelprisvinner i økonomi, Joseph Stiglitz’ definisjon av en boble:

«Hvis dagens priser er høye fordi investorer tror at de får solgt dyrere i morgen, ikke fordi fundamentale faktorer tilsier dagens priser, er det en boble.»

Andersens forskning konkluderer med at den sterke boligprisveksten i Norge kan tilskrives fundamentale forhold som utviklingen i inntekt, renter og boligtilbudet. Dette i motsetning til Subprime-krisen i USA hvor prisveksten var drevet av investorenes prisforventninger, uten hold i fundamentale faktorer. Anundsens tallserie går fram til og med 2014, og han har ikke funnet tegn til en boligboble i Norge.

Forvirret?

Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold. Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere.

På toppen kan psykologi bevege markedet opp og ned i faser, men de underliggende driverne er dominante. Historisk lave renter og høye inntekter har gjort det mulig å betale stadig mer for å bo, og utslagene er naturligvis sterkest i områder hvor befolkningsveksten har skjerpet kampen om objektene.

Derfor har vi lenge hatt en utvikling hvor boligpriser vokser mye raskere enn konsumpriser, og gjeld vokser raskere enn inntekter. Brukerkostnaden for boligeieren er bærekraftig så lenge rentene er lave og inntektene er relativt stabile. Rentene må stige mye og inntektene må falle mye før det blir dramatisk for husstandene.

Derfor øker prisforskjellene mellom by og land, og mellom områder med oppgangskonjunktur og områder med nedgangskonjunktur.

Delt marked

Blant NEF-medlemmer som har meglet boliger de siste 20-30 årene oppleves boligmarkedet som mer delt enn noensinne. La meg gi et par eksempler. Boligprisene i Oslo har steget 50,1 prosent de siste fem årene, på samme tid har prisene steget 7,1 prosent i Kristiansand og 1,9 prosent i Stavanger.

I store deler av landet er boligmarkedet preget av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Ytterpunktene er Rogaland og andre oljeeksponerte områder hvor markedene er svake, men i ferd med å stabilisere seg på lavere prisnivåer, mens deler av Østlandet har et svært presset marked med Oslo i front med en direkte usunn prisvekst.

De store forskjellene reflekterer nettopp de fundamentale driverne. Stavanger har gått fra landets sterkeste boligprisutvikling til den svakeste, alt på grunn av økt ledighet og fraflytting som har redusert etterspørselen og økt tilbudssiden. Omsetningstiden har gått opp, mens prisene har falt relativt kontrollert over tid. Boligmarkedet i Stavanger er ikke boblen som sprakk, men et marked som er drevet ned av konjunkturene.

I Kristiansand har boligprisene beveget seg tilnærmet sidelengs de siste fem årene, som en direkte konsekvens av politisk handlekraft. Kristiansand kommune har som mål å holde boligprisene nede for å tiltrekke seg nye innbyggere. Kristiansand har jobbet systematisk med infrastruktur og tomteregulering, og de lokale utbyggerne har svart med å bygge nok boliger til å balansere etterspørselen.

Oslo kommune har vokst eksplosivt med 140 000 nye innbyggere de siste 15 årene, og står foran en like sterk vekst de nesten 15 årene. Oslo har et beregnet etterslep på 20 000 nye boliger, men byggetakten går fortsatt for halv maskin. Utbyggingsprosjektene har relativt lav risiko, siden utbyggerne krever 60-70 prosent forhåndssalg før byggeprosjektet igangsettes.

Todelt problem

Problemet med eskalerende priser i pressområdene er todelt: Terskelen til boligmarkedet blir stadig høyere, og den norske eiermodellen svekkes. Og fallhøyden i markedet øker når folk låner stadig mer for å vinne budrunden.

Selv om markedet drives av fundamentale forhold, er markedet sårbart for fremtidige sjokk i økonomien.

Nordmenn kan betjene gjelden på nåværende betingelser, men dersom de økonomiske driverne endres dramatisk har det potensial til å skape ubalanse i markedet med ukontrollert prisfall som resultat.

Øk byggetakten

De regionale forskjellene krever ulike impulser. Så lenge styringsrenten holdes lav og ledigheten ikke stiger dramatisk, vil mange ha råd til å betale stadig litt mer for å få seg en bolig i de mest attraktive områdene av Oslo.

Dette presser prisene i været, og de med lav egenkapital presses ut av byen. Det sterkeste virkemidlet vi har for å dempe den voldsomme prisveksten, er derfor å øke byggetakten i Oslo.

Oslo-problemet er politikerskapt, og må løses gjennom politisk handlekraft som motvirker større problemer på sikt når befolkingen fortsetter å vokse. Stavanger har helt andre utfordringer enn Oslo, her bør man vurdere å stimulere etterspørselssiden slik at vi unngår en oppblomstring av tvangssalg og sikrer at markedet kommer i balanse igjen.

Høyt press i Oslo, lavere landet rundt: Undersøkelser fra NEF blant medlemmene viser at eiendomsmeglere i Oslo og Akershus opplever et høyt press. Rundt ellers i landet er ikke presset på det samme nivået. Det tilsier at Oslos utfordringer ikke må gi medisinen for resten av landet. Mer om undersøkelsen kan du lese her.

Les også: Styreleder Kurt Buck: Vår egen verste fiende?