Den 17. oktober arrangerte Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig konferansen Boligmarkedet 2019 - Her får du et lite innblikk i dagen i Oslo Konserthus som var fullpakket av godt innhold. https://youtu.be/pV4lu2sQ5WM Her kan du også laste ned presentasjonene til noen av foredragsholderne. Norsk økonomi og boligmarkedet til 2022 - Samfunnsøkonomisk analyseLast ned Regjeringens boligpolitikk - statssekretær-Thorleif-Fluer-VikreLast ned Hvordan kan vi tilpasse boligbygging? - Finn…
Kommentar: Boblesnakk i boligmarkedet
- Av: Redaksjonen
- 5. september 2016
- Forsidenytt, Nyheter

«Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold. Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere», skriver NEFs Carl O. Geving i denne kommentaren om boligprisene.
Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Innlegget har også blitt publisert på ABC Nyheter
Professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole mener at vi har en “ikke-euforisk” boligboble i Norge, drevet fram av fundamentale forhold som ikke er bærekraftige over lang tid.
Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener at vi fra 2015 kan se “bobletendenser” i boligmarkedet, fordi hans modeller ikke kan forklare den sterke prisveksten med fundamentale forhold. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank har advart mot boligbobler i mer enn 10 år.
Samtidig fortsetter boligmarkedet sin ferd i alle himmelretninger. Oslo topper med en vekst på 15,2 prosent siste år, hvorav mindre byleiligheter har steget over 20 prosent. Stavanger har falt med 6,3 prosent.
Hva er en boble
Forsker Andre K. Anundsen i Norges Bank har skrevet en prisbelønnet doktoravhandling om boligbobler. Anundsen viser til nobelprisvinner i økonomi, Joseph Stiglitz’ definisjon av en boble:
«Hvis dagens priser er høye fordi investorer tror at de får solgt dyrere i morgen, ikke fordi fundamentale faktorer tilsier dagens priser, er det en boble.»
Andersens forskning konkluderer med at den sterke boligprisveksten i Norge kan tilskrives fundamentale forhold som utviklingen i inntekt, renter og boligtilbudet. Dette i motsetning til Subprime-krisen i USA hvor prisveksten var drevet av investorenes prisforventninger, uten hold i fundamentale faktorer. Anundsens tallserie går fram til og med 2014, og han har ikke funnet tegn til en boligboble i Norge.

Forvirret?
Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold. Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere.
På toppen kan psykologi bevege markedet opp og ned i faser, men de underliggende driverne er dominante. Historisk lave renter og høye inntekter har gjort det mulig å betale stadig mer for å bo, og utslagene er naturligvis sterkest i områder hvor befolkningsveksten har skjerpet kampen om objektene.
Derfor har vi lenge hatt en utvikling hvor boligpriser vokser mye raskere enn konsumpriser, og gjeld vokser raskere enn inntekter. Brukerkostnaden for boligeieren er bærekraftig så lenge rentene er lave og inntektene er relativt stabile. Rentene må stige mye og inntektene må falle mye før det blir dramatisk for husstandene.
Derfor øker prisforskjellene mellom by og land, og mellom områder med oppgangskonjunktur og områder med nedgangskonjunktur.
Delt marked
Blant NEF-medlemmer som har meglet boliger de siste 20-30 årene oppleves boligmarkedet som mer delt enn noensinne. La meg gi et par eksempler. Boligprisene i Oslo har steget 50,1 prosent de siste fem årene, på samme tid har prisene steget 7,1 prosent i Kristiansand og 1,9 prosent i Stavanger.
I store deler av landet er boligmarkedet preget av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Ytterpunktene er Rogaland og andre oljeeksponerte områder hvor markedene er svake, men i ferd med å stabilisere seg på lavere prisnivåer, mens deler av Østlandet har et svært presset marked med Oslo i front med en direkte usunn prisvekst.
De store forskjellene reflekterer nettopp de fundamentale driverne. Stavanger har gått fra landets sterkeste boligprisutvikling til den svakeste, alt på grunn av økt ledighet og fraflytting som har redusert etterspørselen og økt tilbudssiden. Omsetningstiden har gått opp, mens prisene har falt relativt kontrollert over tid. Boligmarkedet i Stavanger er ikke boblen som sprakk, men et marked som er drevet ned av konjunkturene.
I Kristiansand har boligprisene beveget seg tilnærmet sidelengs de siste fem årene, som en direkte konsekvens av politisk handlekraft. Kristiansand kommune har som mål å holde boligprisene nede for å tiltrekke seg nye innbyggere. Kristiansand har jobbet systematisk med infrastruktur og tomteregulering, og de lokale utbyggerne har svart med å bygge nok boliger til å balansere etterspørselen.
Oslo kommune har vokst eksplosivt med 140 000 nye innbyggere de siste 15 årene, og står foran en like sterk vekst de nesten 15 årene. Oslo har et beregnet etterslep på 20 000 nye boliger, men byggetakten går fortsatt for halv maskin. Utbyggingsprosjektene har relativt lav risiko, siden utbyggerne krever 60-70 prosent forhåndssalg før byggeprosjektet igangsettes.
Todelt problem
Problemet med eskalerende priser i pressområdene er todelt: Terskelen til boligmarkedet blir stadig høyere, og den norske eiermodellen svekkes. Og fallhøyden i markedet øker når folk låner stadig mer for å vinne budrunden.
Selv om markedet drives av fundamentale forhold, er markedet sårbart for fremtidige sjokk i økonomien.
Nordmenn kan betjene gjelden på nåværende betingelser, men dersom de økonomiske driverne endres dramatisk har det potensial til å skape ubalanse i markedet med ukontrollert prisfall som resultat.
Øk byggetakten
De regionale forskjellene krever ulike impulser. Så lenge styringsrenten holdes lav og ledigheten ikke stiger dramatisk, vil mange ha råd til å betale stadig litt mer for å få seg en bolig i de mest attraktive områdene av Oslo.
Dette presser prisene i været, og de med lav egenkapital presses ut av byen. Det sterkeste virkemidlet vi har for å dempe den voldsomme prisveksten, er derfor å øke byggetakten i Oslo.
Oslo-problemet er politikerskapt, og må løses gjennom politisk handlekraft som motvirker større problemer på sikt når befolkingen fortsetter å vokse. Stavanger har helt andre utfordringer enn Oslo, her bør man vurdere å stimulere etterspørselssiden slik at vi unngår en oppblomstring av tvangssalg og sikrer at markedet kommer i balanse igjen.

Høyt press i Oslo, lavere landet rundt: Undersøkelser fra NEF blant medlemmene viser at eiendomsmeglere i Oslo og Akershus opplever et høyt press. Rundt ellers i landet er ikke presset på det samme nivået. Det tilsier at Oslos utfordringer ikke må gi medisinen for resten av landet. Mer om undersøkelsen kan du lese her.
Relaterte Artikler
-
Boligmarkedet 2019
-
Kommentar til statsbudsjettet
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 6. oktober 2016 Finansminister Siv Jensen la i dag fram regjeringens budsjettforslag for 2017. Norges Eiendomsmeglerforbund vil knyttet noen kommentarer til regjeringens analyse av boligmarkedet og vurdering av tiltak mot risiko. - Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i regjeringens vurdering av utfordringene i boligmarkedet. Den svært sterke pris- og gjeldsveksten vi ser i avgrensede områder av landet er bekymringsfull. De store…
-
Kommentar til regjeringens fornyede strategi for boligmarkedet
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 22.6.2018 Regjeringen har i dag lagt fram en fornyet strategi for boligmarkedet, hvor hovedinnsatsområdene er trygg bolighandel, bedre bomiljø, effektive byggeprosesser og bærekraftig gjeld. Norges Eiendomsmeglerforbund vil i denne anledning komme med noen kommentarer. - Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er svært tilfreds med at regjeringen viser handlekraft på et område som betyr så mye for så mange nordmenn, gjennom å adressere…
-
Boligmarkedet 2016
NEFs konferanse "Boligmarkedet 2016" ble holdt i Oslo Konserthus 17.3., og de mange fremmøtte fikk høre spennende foredrag om både bankenes rolle og om fremtidens boligmarked. Det ble også en god meningsutveksling blant flere av foredragsholderne i forbindelse med at Norge Bank satte ned renten midt under konferansen. Hvis du gikk glipp av konferansen, kan du bla deg gjennom noen av presentasjonene til de…
-
Fortsatt optimisme i boligmarkedet
Nordmenn fortsetter å være positive til den økonomiske utviklingen i landet. Dette gjelder også for troen på fortsatt vekst i boligmarkedet. Trenden i Forventningsbarometeret til Finans Norge viser i 2. kvartal en stigende trend for femte kvartal på rad. Det er særlig troen på landets økonomi som viser klar forbedring siden forrige måling i februar. Vi må helt tilbake til begynnelsen av 2013 for…
-
Se Boligmarkedet 2021
26. oktober arrangerte Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig konferansen "Boligmarkedet 2021". På scenen hadde vi samlet noen av de fremste ekspertene på boligmarkedet. I klippene under kan du se konferansen i sin helhet, og også se presentasjonene til de enkelte foredragsholderne under det igjen. https://youtu.be/I4gprrg6ei0 https://youtu.be/q_YyLhWtfPw https://youtu.be/21vlqBoMNpI Presentasjoner: Norsk økonomi og boligmarkedet til 2024 - fersk rapport v/ sjeføkonom Andreas Benedictow_Last ned Bokostnadsindeksen 2021:…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no