Av: Carl O. Geving, administrerende direktør Norges Eiendomsmeglerforbund – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022
Da avhendingsloven kom i 1993, ble klausulen «as is» tatt inn i NEFs standard kjøpekontrakt. Dette ble gjort for å begrense det objektive ansvaret for selgeren. Den gangen hadde man ikke tilgang på rapporter som kunne avdekke potensielt erstatningsbetingende mangler. Fra nyttår 2022 var bruken av «as is» historie. Brukte boliger selges nå med forskriftsmessige tilstandsrapporter, som fritar selger for ansvar for forhold som fremgår av rapporten.
Formålet med endringene i avhendingsloven var å frambringe bedre informasjon om boligen, senke konfliktnivået og skape en tryggere bolighandel for begge parter.
Hva er status etter åtte måneder?
Implementeringen har gått bra og enda bedre enn forventet. Siden endringer ofte tar tid å innarbeide, regnet vi med at klagefrekvensen ville øke det første året, for deretter å falle ettersom endringene får satt seg.
Det har ikke skjedd. Både kjøpere, selgere og profesjonelle ser ut til å ha tilpasset seg raskere enn vi forventet. I samarbeid med forsikringsgivere kan NEF konstatere at det så langt har kommet overraskende få klager i kjølvannet av lovendringen. For eneboliger, som vanligvis utløser de alvorligste konfliktene, ser det ut til at klagefrekvensen har falt.
Hva forklarer denne utviklingen?
Det er gitt mye og god informasjon fra meglerbransjen, takstbransjen, forsikringsbransjen og forbrukerorganisasjonene, og forbrukerne har i stor grad tatt til seg informasjonen. Vi erfarer at selgerne er mer opptatt av å sikre god dokumentasjon og at kjøperne er mer oppmerksomme på dokumentasjonen.
Tilstandsgrader og tydelige beskrivelser av utbedringsbehov bidrar til å avklare kjøpers forventninger til boligen. Forskriftsmessige rapporter som avdekker flere feil og utbedringsbehov før handelen, reduserer dermed risikoen for negative overraskelser etter overtakelse. Takstbransjen melder at det levert tilstandsrapporter etter de nye reglene i nær hundre prosent av bruktboligsalgene i 2022.
Selv om det er for tidlig å konkludere på bred front, kan vi konstatere at endringene i lov og forskrift ser ut til å virke etter hensikten. Reglene motiverer både forbrukere og profesjonelle til å sikre en tryggere handel:
- Selgerne har fått et sterkt insentiv til å legge alle kort på bordet og dokumentere boligen så langt det lar seg gjøre, fordi det fritar for ansvar.
- Kjøperne har fått et sterkt insentiv til å lese dokumentasjonen og oppfylle sin undersøkelsesplikt, fordi man bindes av opplysningene som er gitt.
- Bygningssakkyndige har fått et sterkt insentiv til å levere forskriftsmessige rapporter, fordi man kan holdes ansvarlig for avvik fra forskriften.
Samtidig har både eiendomsmeglere og forsikringsgivere en interesse i at både selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt oppfylles i samsvar med lovens krav. På den måten unngår man uheldige konflikter og mange skadesaker. Et utslag av dette er at forsikringsgivere erfarer i konkrete saker at eiendomsmeglere tar kontakt med selskapet for å forsikre seg om at en tilstandsrapport er forskriftsmessig utført.
Både selgere og kjøpere er tjent med bedre informasjon som gir mindre rom for konflikter mellom avtalepartene. Men tilstandsrapporter vil ikke alltid kunne avdekke enhver mangel. Derfor anbefaler vi at selgere anskaffer en boligselgerforsikring og at kjøpere anskaffer en boligkjøperforsiking.
Selgere som har oppfylt sin opplysningsplikt etter loven og forsikret seg mot skjulte mangler som ikke er avdekket i tilstandsrapporten kan sove godt om natten. Kjøpere som har oppfylt sin undersøkelsesplikt og har en forsikring som sikrer bistand ved eventuelt konflikt er også tryggere.
NEF vil følge utviklingen nøye framover. Vi har engasjert Samfunnsøkonomisk Analyse til å gjøre en empirisk evaluering av endringene. Analysen vil bli brukt til å forstå hvordan handelen påvirkes, og hvor det kan være behov for fremtidige justeringer i regelverket.
Den største usikkerheten knytter seg manglende kompetansekrav for bygningssakkyndige. De aller fleste bygningssakyndige anstrenger seg for å levere forskriftsmessige tilstandsrapporter, fordi de har yrkesstolthet og fordi avvik fra forskriften kan utløse erstatningsansvar.
Fraværet av kompetanse øker likevel risikoen for en og annen useriøs aktør som ignorerer forskriftskravene. Det kan bli et problem for de forbrukerne som rammes. NEF vil overvåke dette, i samarbeid med takstbransjen, forsikringsbransjen og forbrukerorganisasjonene.
Som med alt nytt regelverk vil det oppstå nye problemstillinger knyttet til lovendringene og forskriften til avhendingsloven, som vil måtte finne sin avklaring for domstolene. Samtidig blir det svært interessant å se hvordan det samlede konfliktnivået for norske domstoler påvirkes av endringene. Vi må følge utviklingen over et lengre tidsbilde for å få klare svar på dette.
