Bolig med utleiedel kan være et pluss og gi mulighet for en fin ekstrainntekt for den som skal investere i ny bolig. For noen vil også leieinntektene utleiedelen gir være en forutsetning for innvilgelse av ønsket boliglån. I denne artikkelen ser vi på noen av de situasjoner som kan oppstå når bolig selges med utleiedel og hva som er viktig å tenke på både ved salgsprosessen og i de tilfeller der leietaker skal bli boende etter salget. Dette er problemstillinger vi ofte får spørsmål om, og vil være relevant for megler å vite når han skal selge en bolig med utleiedel.
Av: Advokatfullmektig Karen S. Mellbye i Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
Forutsetning for kjøpet
En viktig forutsetning for kjøper av boligen er at utleiedelen faktisk er godkjent for utleie. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7, annet ledd punkt 7, at megler har undersøkelses- og opplysningsplikt for «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av eiendommen». I disse tilfellene kan man ikke stole blindt på hva selger sier, man bør som megler undersøke selv.
Det er viktig at opplysningene om utleie ikke fremstår som villedende ovenfor kjøper – dette vil være i strid med god meglerskikk og i verste fall medføre ansvar for megleren dersom salgsoppgaven gir feil inntrykk av faktiske forhold. Hvis en eiendom er markedsført med «utleiedel» skaper det en forventning om at utleiedelen er godkjent for utleie.
En slik opplysning kan ha en avgjørende effekt på om man kjøper eiendommen eller ikke, så det er svært viktig at opplysningene om utleie stemmer overens med de formelle forhold. Vi råder derfor megler til å være trygg på at utleiedelen er lovlig før man markedsfører dette.
Megler bør derfor på eget initiativ undersøke med kommunen om utleiedelen er godkjent, for å være sikker på at egen undersøkelsesplikt har etter eiendomsmeglingsloven er oppfylt.
Skulle det vise seg at utleiedelen ikke er godkjent, må markedsføringen tilpasses dette.
Overføring av leiekontrakten
Det rettslige utgangspunktet er at selger, da i denne sammenheng også utleier, har rett til å overføre leieavtalen til ny eier når boligen selges. Dette følger av husleieloven § 8-6, første ledd;
«Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.»
Med «eierskifte» menes her alle frivillige overføringer av eiendomsretten.
Husleieloven gir likevel, i nærmere bestemte situasjoner, leietaker en åpning for å motsette seg overføringen av leiekontrakten. Dette er imidlertid en svært snever åpning og er ment som en sikkerhetsventil for de helt spesielle situasjoner
Det er her viktig å merke seg at leietaker kan ikke hindre selve salget av eiendommen fra selger til kjøper, men at leietaker i noen tilfelle kan sette vilkår for å akseptere at utleieransvaret går fra selger til kjøper.
Leiekontrakten er forutsetningsvis inngått av selger (utleier) og leietaker og regulerer forholdet mellom de to partene. Ved salget vil kjøper da tre inn som ny part i en slik avtale – det må da avklares hvorvidt forpliktelsene etter leiekontrakten gjør seg gjeldende for kjøper av boligen? Trer kjøper rett inn i leiekontrakten som ny utleier eller må det utarbeides nye avtaledokumenter mellom leietaker og ny eier? Juridisk teori legger til grunn at slike forhold må avgjøres konkret på bakgrunn av kjøpsavtalen mellom selger og kjøper av boligen og hva de ble enige om i forbindelse med overdragelsen av boligen. Her vil også meglers rolle i kommunikasjonen mellom partene være av betydning.
I det praktiske liv vil det være å anbefale at det settes opp et tillegg til den eksisterende leiekontrakten. I denne kan det reguleres at utleiers forpliktelser etter den opprinnelige leiekontrakten overføres til kjøper og at leietakers forpliktelser etter leiekontrakten nå gjør seg gjeldende ovenfor ny eier. Ved at kjøper, selger og leietaker signerer på dette dokumentet aksepterer leietaker kjøperen som ny utleier.
Lages et slikt tillegg, er det da ikke behov for ny leiekontrakt mellom kjøper og leietaker, noe som kan være en fordel. Blant annet videreføres da utleiers rett til å indeksregulere husleien i tråd med den opprinnelige leiekontrakten.
Overføring av sikkerhetsstillelse
Som kjent har den store majoritet av leiekontrakter krav om sikkerhetsstillelse, i form av depositum. Depositumet skal betales inn av leietaker og som utgangspunkt deponeres beløpet på en depositumskonto som er opprettet av utleier. Det finnes også andre former for sikkerhet i leieforholdet, som for eksempel Leiegaranti (også kjent som depositumsgaranti) som tilbys fra blant annet forsikringsselskaper. Leietaker betaler da en engangssum på 14-16 % av den avtalte summen for depositumet, og forsikringsselskapet stiller som garantist for sikkerheten.
Ved eiendomsoverdragelse vil sikkerhetsstillelsen, enten i form av innbetalt depositum på depositumskonti i selger navn eller ved leiegaranti som alternativ til depositumskonto måtte overføres fra selger til kjøper. Vi vil anbefale at begge parter avklarer hvordan en slik overføring skal skje og at megler oppfordrer selger til å sette seg inn hvordan dette formelt kan overføres til ny eier.
- Depositumskonto
Depositumskonto er den vanligste formen for sikkerhet i leieforhold. En depositumskonto opprettes i en bank og står i leietaker sitt navn jf. husleieloven § 3-5.
I 2018 ble det innført nye og skjerpede regler rundt hvitvaskning, blant disse regler om KYC (know your customer). På bakgrunn av dette bør selger ta kontakt med banken der det er etablert en depositumskonto for å høre om det er mulig, og eventuelt hva som kreves, for at depositumskontoen, kan overføres til ny eier i forbindelse med salg av boligen. KYC-reglene innebærer særlige krav til at kunder må legitimere seg i henhold til regelverket, og dersom kjøper ikke er kunde i den aktuelle banken så vil det nok stilles krav til at det opprettes et kundeforhold. Dette bør selger sette seg inn i på forhånd.
Hvis banken ikke aksepterer overføring av depositumskontoen til ny eier så må kjøper opprette, og betale for, ny depositumskonto. I disse tilfellene må nok depositumskontoen avsluttes i sin helhet så pengene frigjøres og deretter kan overføres til den nyopprettede kontoen.
- Leiegaranti
De siste årene har man sett en økende grad av leiegarantier – et alternativ til depositum. Denne formen for sikkerhet er hjemlet i husleieloven § 3-6 og tilbys blant annet av flere forsikringsselskap. Leiegarantiene er ofte tidsbestemte, med en varighet på 1 – 3 år. Dersom leiegarantiperioden fortsatt løper når kjøper skal overta boligen, bør man undersøke muligheten for om garantien vil kunne overføres til ny eier. Garantiselskapet eller forsikringsselskapet vil da erfaringsmessig kreve at det signeres på et transportdokument. Hvorvidt slik garanti vil kunne overføres til ny eier må avklares konkret med selskapet som har utstedt garantien.
Oppsummering
Salg av bolig med utleiedel øker, og særlig i de større byene er etterspørselen stor. I en salgsprosess hvor leiekontrakten skal overføres fra selger til kjøper vil det være relevant for megler å vite hvilke problemstillinger man kan støte på, og hvordan man kan forberede seg og selger på best mulig måte. Dersom man skulle støte på utfordringer i denne prosessen vil ofte megler bli involvert av partene, og av denne grunnen kan det være greit for megler å være orientert om regelverket så man kan veilede best mulig rundt det praktiske.
Om firmaet:
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS yter hovedsakelig bistand innenfor fagområdene tvisteløsning, mekling og prosedyre, forsikrings- og erstatningsrett, arbeidsrett, eiendoms- og entrepriserett og familie/arv/skifte.
Våre oppdragsgivere er både bedrifter, organisasjoner og privatpersoner.
Tjenestene våre kjennetegnes av høy faglig og etisk standard, kombinert med personlig oppfølging. Vi fokuserer på å arbeide kostnadseffektivt, og legger opp hver sak på best mulig måte for den enkelte oppdragsgiver.
Firmaets advokater har høy kompetanse og bred erfaring innenfor våre spesialområder, og solid erfaring fra prosedyreoppdrag for domstolene. I tillegg har våre advokater erfaring med bl.a. undervisning/forelesninger, styreverv og deltakelse fagutvalg.
