Salget av hytter på fjellet har skutt i været etter at koronapandemien kom til landet våren 2020. Antall solgte fritidsboliger i fjellhyttekommunene økte med hele 47 prosent fra tolvmånedersperioden før pandemien, viser fersk statistikk fra Statistisk sentralbyrå. Gjennomsnittsprisen for en brukt fjellhytte er nå 2,2 millioner kroner, mens en ny hytte koster i gjennomsnitt 4,2 millioner kroner. Prisveksten på brukte hytter har i perioden…
Badet en konfliktsone
- Av: Redaksjonen
- 10. mars 2021
- Forbruker, Forsidenytt, Nyheter

Et stadig tilbakevendende tema for meg som takstmann i HELP er bad med ulike mangler. Hvorfor er det så mange klager, og hvordan kan konfliktnivået reduseres?

Av: Olaf Ragutzki, Takstmann NT – HELP Forsikring – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
Hvorfor akkurat baderom?
I grove trekk er et bad et rom med både vanntilførsel og sluk i gulvet. Forutsetningen for et fungerende våtrom er at vann ledes inn via et tett rørsystem, og ut via avløp og gulvsluk, uten å gjøre skade underveis. I byggeforskriften (TEK17) kreves det at prosjektering og utførelse av baderommet ivaretar rommets funksjon: Rommet skal bandt annet ha gulv med tilstrekkelig fall, og et vanntett sjikt som beskytter bakenforliggende konstruksjoner.
Men kombinert med forbrukernes krav til komfort og stilfulle løsninger, blir badet en kompleks og kostbar konstruksjon, som involverer mange faggrupper. Feil utførelse, manglende vedlikehold, slitasje og elde får dessuten ofte konsekvenser som også involverer naboer i tilstøtende seksjoner.
Ukvalifisert arbeid
Utfordringen er at ikke alle bad er oppført eller modernisert av fagpersoner. Med stramme budsjetter og liten kunnskap om eksisterende konstruksjoner gjøres mye arbeid som egeninnsats eller av tjenesteytere uten tilstrekkelige kvalifikasjoner.
Vurdering før salg
Før salg vurderes våtrom som regel av en takstmann, basert på NS3424 eller NS3600. Undersøkelsen er normalt begrenset til en visuell gjennomgang uten inngrep i konstruksjonen, supplert med enkelte målinger.
Med begrenset tilgang til konstruksjonen, sparsommelig informasjon fra eier og manglende dokumentasjon blir slike vurderinger ofte svært generelle og begrenset til en enkel beskrivelse med aldersvurdering. Ifølge Instruks for utfylling at tilstandsrapport for bolig (NS3424), utgitt av Norges Takseringsforbund, skal badet vurderes slik:
- basert på visuelle observasjoner
- Fuktvurderinger foretas i områder med påregnelige skader
- Tilstøtende rom er besiktiget, også i etasjen under, hvis de tilhører samme boenhet
- Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres
- Undersøke membran i gulv og vegg. Hvis det ikke er synlig membran ved sluk, terskel eller andre steder, må dette anmerkes. Dersom kunden legger fram dokumentasjon på utførsel, tas dette med i vurderingen.
- Ventilasjon på rommet kommenteres
- Kommentere normal levetid
Disse punktene danner grunnlag for hva forbrukeren kan forvente av takstmannen.

Takstmenn utelater
Ofte utelater takstmannen dessverre hovedpunkter som bad, og beskriver bygningsdelen i enkle ordelag under et annet punkt, for eksempel «Diverse utstyr våtrom». I slike tilfeller bør man vurdere å avvise taksten og be om en ny vurdering slik at forbrukeren får et grundigere vurderingsgrunnlag.
Vanlige avvik anmerkes ikke
Et bad må bygges med egnede materialer som passer sammen og monteres riktig. Dette svikter både når bad bygges og pusses opp.
Et typisk eksempel er at badet fornyes uten at gammelt sluk byttes slik at den nye membranen ikke passer til klemringen i sluket. Tett sluk som følge av manglende vedlikehold eller andre faktorer fører da til at vannstanden i sluket stiger over klemringen og skaper lekkasje til underliggende rom.
Manglende dokumentasjon = risiko
Ifølge teknisk forskrift skal prosjektering og utførelse av et våtrom være dokumentert. Men oppussingsarbeider i eksisterende våtrom utløser ikke forskriftskrav. Dette fører som regel til at arbeidene ikke dokumenteres. Jeg mener at det likevel må kunne forutsettes at funksjonskravene til våtrommet er ivaretatt, også når arbeidene ikke utløser forskriftskravet. Manglende dokumentasjon er en risikofaktor som bør anmerkes i en boligsalgsrapport.
Egeninnsats skal oppgis
Vi har en tradisjon for egeninnsats i Norge. I utgangspunktet er dette helt greit siden man må forutsette at den utførende setter seg inn i monteringsveiledninger, leser fagbøker, aktuelle SINTEF-blader, og lignende. Men dessverre er egeninnsatsen som oftest ikke på høyde med arbeid utført av fagpersoner. Resultatet er derfor gjerne høyere risiko for skader og nedsatt forventet levetid. Av den grunn skal egeninnsats på utsatte bygningsdeler som våtrom anmerkes i egenerklæringen, og gi nedsatt tilstandsgrad i tilstandsrapporten.
Pusset opp, men selges som nytt bad
En vanlig feil er at et gammelt bad med nye overflater beskrives som nytt. Slik feilinformasjon skyldes ofte misforståelser gjennom ulike salgsledd og manglende dokumentasjon på utførte arbeider. Overflateoppussing uten at tettesjikt eller rørsystem fornyes resetter ikke vedlikeholdssyklusen til våtrommet. Dermed blir det et avvik mellom forventningene skapt av opplysningen «Nytt bad» og den reelle levetiden for tettesjikt og rørsystemer. Slike forhold avsløres gjerne av tilstanden til sluk og eventuelt synlige deler av membran.
Manglende fall
Manglende fall til sluket er en gjenganger. Ved bruk av dusjen sprer vann seg over større deler av gulvet og renner ikke tilbake til sluket av seg selv. Dette avviker både fra forventningene og forskriften. I en tilstandsrapport bør slike forhold avdekkes, i tillegg til at selgeren, hvis vedkommende har brukt badet, må ha lagt merke til dette.
Løsningen
Jeg mener at årsaken til det høye konfliktnivået kan ligge i mangelfulle rapporter slik jeg har forsøkt å beskrive ovenfor, og at leserne heller ikke forstår innholdet. Ofte er ikke formuleringene tydelige nok til at ufaglærte ser konsekvensene av det vi skriver. Mer presise takstmenn og selgere er nødvendig. Dessuten vil økt kunnskap hos eiendomsmeglere om hvordan bygningsdelene er konstruert og hva som kan forventes av tilstandsrapporter, presse oss takstmenn til å levere et bedre produkt til dere. La oss gå sammen om å gi forbrukerne et bedre beslutningsgrunnlag når de skal kjøpe bolig.
Relaterte Artikler
-
Rekordsalg av fjellhytter
-
Sterk vekst i hyttemarkedet
Hyttemarkedet var rekordsterkt i første kvartal, viser nye tall fra Statistisk sentralbyrå. Det ble solgt 49 prosent flere hytter i årets første kvartal sammenlignet med samme periode i fjor. Totalt ble det solgt litt over 3 600 hytter og fritidsboliger i 1. kvartal 2021. Det var økning i omsetningen av hytter i alle fylkene. Flest hytter skiftet eier i Innlandet og Viken og Oslo., mens…
-
Sterkt marked for sommerhytter
For syvende året på rad stiger prisene på fritidsboliger ved sjøen. Koronapandemien har også bidratt til å løfte markedet ytterligere. Fersk statistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at prisene for fritidsboliger ved sjøen har steget med 3,9 prosent det siste året. I pressemeldingen kommer det fram at gjennomsnittsprisen på en fritidsbolig ved sjøen nå er 2 867 474,- kroner. Det har det…
-
Raskere renteoppgang
Norges Bank beholder styringsrenten på 0 prosent, men varslet samtidig at de tror på en noe raskere renteoppgang enn tidligere antatt. Slik Norges Bank nå vurderer utsiktene og risikobildet, vil styringsrenten mest sannsynlig bli satt opp i løpet av andre halvår i år. I pressemeldingen fra Norges Bank skriver de at de la vekt på at lave renter bidrar til å bringe produksjon og…
-
Boligprisnedgang i september
Boligprisene i Norge falt i gjennomsnitt med 0,9 prosent i september, mens volumet holder seg fortsatt på et høyt nivå. Boligprisene er nå i gjennomsnitt 8 prosent høyere enn for ett år siden, viser statistikken fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi. - Tall for september viser stadig høy aktivitet i boligmarkedet og et forventet prisfall, samtidig som det er i ferd med å bli…
-
Rekordmange førstegangskjøpere
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) 21. desember 2020 Andelen førstegangskjøpere fortsetter å øke, og den siste rapporten fra NEF og Ambita viser at tredje kvartal i år er det sterkeste tredjekvartalet i tiårsperioden det finnes statistikk for. En lengre periode med relativt lav boligprisstigning har lagt bedre til rette for førstegangskjøperne, mens det har synes mindre lukrativt å investere i sekundærbolig. Rapporten er utarbeidet…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Til slutt sloss de to siste budgiverne prisen til himmels 19. august 2022
- Arendal Boligbyggelag 19. august 2022
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no