Badet en konfliktsone

Et stadig tilbakevendende tema for meg som takstmann i HELP er bad med ulike mangler. Hvorfor er det så mange klager, og hvordan kan konfliktnivået reduseres?

Av: Olaf Ragutzki, Takstmann NT – HELP Forsikring – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.

Hvorfor akkurat baderom?

I grove trekk er et bad et rom med både vanntilførsel og sluk i gulvet. Forutsetningen for et fungerende våtrom er at vann ledes inn via et tett rørsystem, og ut via avløp og gulvsluk, uten å gjøre skade underveis. I byggeforskriften (TEK17) kreves det at prosjektering og utførelse av baderommet ivaretar rommets funksjon: Rommet skal bandt annet ha gulv med tilstrekkelig fall, og et vanntett sjikt som beskytter bakenforliggende konstruksjoner.

Men kombinert med forbrukernes krav til komfort og stilfulle løsninger, blir badet en kompleks og kostbar konstruksjon, som involverer mange faggrupper.  Feil utførelse, manglende vedlikehold, slitasje og elde får dessuten ofte konsekvenser som også involverer naboer i tilstøtende seksjoner.

Ukvalifisert arbeid
Utfordringen er at ikke alle bad er oppført eller modernisert av fagpersoner.  Med stramme budsjetter og liten kunnskap om eksisterende konstruksjoner gjøres mye arbeid som egeninnsats eller av tjenesteytere uten tilstrekkelige kvalifikasjoner. 

Vurdering før salg

Før salg vurderes våtrom som regel av en takstmann, basert på NS3424 eller NS3600.  Undersøkelsen er normalt begrenset til en visuell gjennomgang uten inngrep i konstruksjonen, supplert med enkelte målinger.

Med begrenset tilgang til konstruksjonen, sparsommelig informasjon fra eier og manglende dokumentasjon blir slike vurderinger ofte svært generelle og begrenset til en enkel beskrivelse med aldersvurdering. Ifølge Instruks for utfylling at tilstandsrapport for bolig (NS3424), utgitt av Norges Takseringsforbund, skal badet vurderes slik:

• basert på visuelle observasjoner
• Fuktvurderinger foretas i områder med påregnelige skader
• Tilstøtende rom er besiktiget, også i etasjen under, hvis de tilhører samme boenhet
• Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres
• Undersøke membran i gulv og vegg. Hvis det ikke er synlig membran ved sluk, terskel eller andre steder, må dette anmerkes. Dersom kunden legger fram dokumentasjon på utførsel, tas dette med i vurderingen.
• Ventilasjon på rommet kommenteres
• Kommentere normal levetid

Disse punktene danner grunnlag for hva forbrukeren kan forvente av takstmannen.

Takstmenn utelater
Ofte utelater takstmannen dessverre hovedpunkter som bad, og beskriver bygningsdelen i enkle ordelag under et annet punkt, for eksempel «Diverse utstyr våtrom». I slike tilfeller bør man vurdere å avvise taksten og be om en ny vurdering slik at forbrukeren får et grundigere vurderingsgrunnlag.

Vanlige avvik anmerkes ikke

Et bad må bygges med egnede materialer som passer sammen og monteres riktig. Dette svikter både når bad bygges og pusses opp.

Et typisk eksempel er at badet fornyes uten at gammelt sluk byttes slik at den nye membranen ikke passer til klemringen i sluket. Tett sluk som følge av manglende vedlikehold eller andre faktorer fører da til at vannstanden i sluket stiger over klemringen og skaper lekkasje til underliggende rom.  

Manglende dokumentasjon = risiko
Ifølge teknisk forskrift skal prosjektering og utførelse av et våtrom være dokumentert. Men oppussingsarbeider i eksisterende våtrom utløser ikke forskriftskrav. Dette fører som regel til at arbeidene ikke dokumenteres. Jeg mener at det likevel må kunne forutsettes at funksjonskravene til våtrommet er ivaretatt, også når arbeidene ikke utløser forskriftskravet.  Manglende dokumentasjon er en risikofaktor som bør anmerkes i en boligsalgsrapport.

Egeninnsats skal oppgis

Vi har en tradisjon for egeninnsats i Norge. I utgangspunktet er dette helt greit siden man må forutsette at den utførende setter seg inn i monteringsveiledninger, leser fagbøker, aktuelle SINTEF-blader, og lignende. Men dessverre er egeninnsatsen som oftest ikke på høyde med arbeid utført av fagpersoner. Resultatet er derfor gjerne høyere risiko for skader og nedsatt forventet levetid. Av den grunn skal egeninnsats på utsatte bygningsdeler som våtrom anmerkes i egenerklæringen, og gi nedsatt tilstandsgrad i tilstandsrapporten.

Pusset opp, men selges som nytt bad

En vanlig feil er at et gammelt bad med nye overflater beskrives som nytt. Slik feilinformasjon skyldes ofte misforståelser gjennom ulike salgsledd og manglende dokumentasjon på utførte arbeider. Overflateoppussing uten at tettesjikt eller rørsystem fornyes resetter ikke vedlikeholdssyklusen til våtrommet. Dermed blir det et avvik mellom forventningene skapt av opplysningen «Nytt bad» og den reelle levetiden for tettesjikt og rørsystemer. Slike forhold avsløres gjerne av tilstanden til sluk og eventuelt synlige deler av membran.

Manglende fall

Manglende fall til sluket er en gjenganger. Ved bruk av dusjen sprer vann seg over større deler av gulvet og renner ikke tilbake til sluket av seg selv. Dette avviker både fra forventningene og forskriften.  I en tilstandsrapport bør slike forhold avdekkes, i tillegg til at selgeren, hvis vedkommende har brukt badet, må ha lagt merke til dette.

Løsningen

Jeg mener at årsaken til det høye konfliktnivået kan ligge i mangelfulle rapporter slik jeg har forsøkt å beskrive ovenfor, og at leserne heller ikke forstår innholdet. Ofte er ikke formuleringene tydelige nok til at ufaglærte ser konsekvensene av det vi skriver. Mer presise takstmenn og selgere er nødvendig. Dessuten vil økt kunnskap hos eiendomsmeglere om hvordan bygningsdelene er konstruert og hva som kan forventes av tilstandsrapporter, presse oss takstmenn til å levere et bedre produkt til dere. La oss gå sammen om å gi forbrukerne et bedre beslutningsgrunnlag når de skal kjøpe bolig.