Til: Kommunal- og forvaltningskomiteen
Siden høsten 2021 har vi ventet på en konkretisering av regjeringens boligpolitikk. I mellomtiden har antall og andel førstegangskjøpere falt til rekordlavt nivå, samtidig som andelen som får økonomisk hjelp fra foreldre har steget til rekordhøyt nivå, jf. statistikk fra NEF, Ambita, Statistisk sentralbyrå og Samfunnsøkonomisk Analyse. I Oslo trenger 2 av 3 hjelp av foreldre for å ha mulighet til å komme inn i boligmarkedet. Forskudd på arv og gave er den viktigste formen for hjelp. https://nef.no/wp-content/uploads/2024/04/Forstegangskjopere_2023Q4_foreldrehjelp-.pdf
Parallelt med utfordringene i boligmarkedet øker presset i leiemarkedet. Sekundærboliger, som er primærkilden til leiemarkedet, har falt til det laveste nivået vi har registrert. Samtidig er tilveksten av profesjonelle leieboliger for lav i forhold til boligbehovet.
Etter å ha finlest boligmeldingen er vi skuffet. Boligmeldingen svarer i viss grad på utfordringer i distriktene, men i for liten grad på de boligpolitiske utfordringene i storbyområdene. Meldingener lite konkret og foreslår en rekke nye undersøkelser, vurderinger og forsøk framfor handlingsrettede tiltak. Med vanlige utredningsprosesser mellom regjering og Storting betyr dette at mange av endringene som regjeringen antyder vil komme flere år fram i tid.
Statistikk fra Boligprodusentenes forening viser rekordlav boligbygging i hele landet. Boliginvesteringene faller mot det laveste nivået siden 1990-tallet, samtidig som etterspørselen etter boliger forventes å øke markant som følge av befolkningsvekst, høyere lønninger, lavere inflasjon og lavere utlånsrenter. Dette er en oppskrift for å skape ubalanser i boligmarkedet. En fersk langtidsprognose fra Samfunnsøkonomisk Analyse indikerer kraftig boligprisvekst de neste tre årene. Veksten vil være sterkest i Oslo, Akershus og Rogaland hvor gapet mellom boligtilbud og -etterspørsel vil være størst.
Nåsituasjonen og fremtidsutsiktene krever et mer kraftfullt taktskifte i boligpolitikken.
Vi savner en konkret analyse av det demografiske boligbehovet i Norge. Meldingen er uklar på behovet for boligbygging. Det legges ingen nye føringer for kommunene som reguleringsmyndighet. Statistikk og analyser viser at flere storbykommuner ikke oppfyller forventningen i plan- og bygningsloven om å planlegge for «tilstrekkelig boligbygging». Oslo er et eksempel på en kommune hvor gapet mellom boligbehov og boligtilbud har økt i en årrekke. Antallet husstander øker raskere enn antallet boliger, og boligsammensetningen er i utakt med befolkningssammensetningen.
Vi tror at det er nødvendig å ta i bruk måltall for boligbygging for å kunne oppnå tilstrekkelig boligforsyning i både boligmarkedet og leiemarkedet. Selv om kommunene er nærmest til å definere boligbehovet i sin kommune, kan økonomiske prioriteringer og motsetninger mellom eksisterende og nye innbyggere ofte stå i veien for en effektiv boligpolitikk («Not In My BackYard»). Bruk av måltall og evaluering av måloppnåelse kan knyttes til de statlige planretningslinjene. Husbanken kan få en rolle i å frembringe gode analyser. Behovet er mest påtrengende i storbyområder med høyt press på boligmarkedet og stort fortetningspotensial. Insentivordninger som knyttes til byvekstavtaler eller andre former for belønningsavtaler vil kunne være effektfulle bidrag til å få fart på boligbyggingen.
Vi støtter en satsing på forenkling og digitalisering av plan- og byggesak for å få ned kostnader og øke byggeaktiviteten i hele landet. Meldingen er imidlertid deskriptiv og mangler konkrete tiltak som kan gjennomføres i nær framtid. Her framstår meldingen som tafatt og i utakt med den pågående krisen i byggenæringen. Regjeringen burde f.eks. snarest fremme forslaget til endringer i plan- og bygningsloven om grunneierfinansiering av infrastruktur. Hensikten med forslaget er å få et mer forutsigbart finansieringssystem for infrastrukturtiltak for både utbyggere, grunneiere og kommunene. Dette vil tilrettelegge for raskere boligforsyning. Etter mange år med utredninger, to høringsrunder og en svært grundig prosess er det lite rasjonelt å skyve dette ytterligere ut i tid.
Vi støtter en forsterkning av Husbanken og startlånsordningen som virkemiddel for å hjelpe vanskeligstilte og for å forebygge at flere blir vanskeligstilte i boligmarkedet. Det er positivt at startlånsordningen kan bidra til å finansiere boligbygging i distrikter og områder der tilgangen på finansiering i kommersielle banker er begrenset, f.eks. ved samfinansiering av boligbygging der lønnsomheten er lav, men behovet for arbeidskraft er høy. Husbanken kan også bidra til at det blir bygge flere egnede seniorboliger, som kan frigjøre boliger til bruk for nye generasjoner.
Vi vil advare mot en ukritisk satsing på alternative boligkjøpsmodeller som deleie og leie-til-eie. Det er større risiko for både forbrukere og utviklere ved alternative boligkjøpsmodeller, og løsningene vil koste forbrukeren mer enn et ordinært boligkjøp. NEF bidrar derfor til utviklingen av omfattende standardkontrakter for å begrense risikoen. Standardkontraktene blir på 20-25 sider, siden det dreier seg om langt mer kompliserte kontrakter enn vanlige kjøpe- og leiekontrakter. Boligkjøpsmodeller kan være et supplement til det ordinære boligmarkedet, men må brukes med klokskap og ikke framstilles som en løsning på de store utfordringene i boligmarkedet.
Vi vil advare mot forslaget om å gi kommunene en rett til å kreve at utbyggerne tilbyr en stor andel av boligene i et byggeprosjekt som alternative boligkjøpsmodeller. Det vil åpenbart innebære en økt finansiell og juridisk risiko om en stor andel av boligene skal avvike fra normale eier- og finansieringsformer.
Vi vil påpeke at incentivene for privat utleie av sekundærbolig er betydelig svekket som følge av høye skatte- og finansieringskostnader. Det er ikke sannsynlig at et tiltak som boligdugnaden.no oppveier for utfordringene med negativ avkastning på utleie som mange utleiere erfarer. Dersom myndighetene vil stimulere til økt utleie av sekundærboliger i pressområdene, vil et godt tiltak være å innføre en verdsettelsesrabatt på 20 prosent som likestiller sekundærbolig med aksjer.
Sist, men ikke minst: Tiden er moden for å finne en bedre innretning på utlånsforskriften. Det er behov for en regulering av bankenes utlånspraksis, men forskriften bør premiere bærekraftige finansieringsvilkår. Det bør legges mer vekt gjeldsbetjeningsevne enn egenkapital, slik at færre unge blir avhengig av foreldrehjelp i boligmarkedet. Nedbetaling av eget boliglån er en effektiv form for sparing. Betaling av husleie er rent forbruk som forringer husholdningen mulighet til å spare. Husholdninger med god gjeldsbetjeningsevne bør få mulighet til å bygge en trygg økonomisk framtid. Stortingsmeldingen er uklar på dette punkt, og synes å legge mer vekt på alternative boligkjøpsmodeller som et svar på finansieringsutfordringene. Det er i så fall en uheldig prioritering siden utfallet av boligkjøpsmodeller er mer usikkert i sin natur, enn ordinære eier- og finansieringsformer.
NEF mener at utlånsforskriften bør åpne for at bankene kan tilby boliglån uten høye krav til egenkapital til lånesøkere med god betjeningsevne, forutsatt at låntakeren forplikter seg til risikoreduserende løsninger som lange fastrentekontrakter og kjøp av forsikring mot boligprisfall.
