EU’s sanksjoner – Norsk eiendom som potensiell trygg havn?

Av: Terje Bergem, høyskolelektor, advokat MNA/MNEF

Terje Bergem

Krigen i Ukraina aktualiserer sanksjonsregelverket – «plikten til screening»

Pliktene etter hvitvaskingslovgivningen er et område som har stort fokus for tiden, både hos bransjen og Finanstilsynet. I denne materien har norske eiendomsmeglere også blitt kjent med plikten til å screene oppdragsgivere, kjøpere, reelle rettighetshavere til juridiske personer mv. mot EU og FN’s sanksjonslister.

Mer enn én gang, når dette har vært tema, har jeg blitt møtt av spøkefugler som svarer opp hele problemstillingen med påstander om at «Vi har ingen terrorister her i Lillevik/Småby…hahaha». Det internasjonale sanksjonssystemer handler imidlertid om mer enn «terrorister», noe mange kanskje har innsett først de siste ukene.

Russlands krigføring i Ukraina har ført til innføring av omfattende sanksjoner mot Russland, samt russiske personer og selskaper. Omfattende sanksjoner er innført også mot Russlands gode venn og lillebror, Hviterussland.

Vi har lest om russiske oligarker som får sine luksusyachter beslaglagt, og øvrige midler fryst. For ett par uker siden kunne vi også lese om at en av Russlands største banker, Sberbank, kunne melde om «unormale uttak av kontanter[1]» i dagene før de stengte ned sin virksomhet i Europa.

Les også informasjon fra Finanstilsynet: Sanksjoner mot Russland innført i norsk rett

Norsk eiendom som yndet formuesgode i «hvitvaskingsoperasjoner»

Selv om midler er fryst, banker og børsen i Moskva er stengt, og Russland er utelukket fra det internasjonale transaksjonssystemet SWIFT, så er det viktig at vi ikke glemmer følgende:

Det finnes penger der ute. Penger tilhørende oligarker og andre sanksjonerte personer. Disse har fått det travelt. Penger skal flyttes, sikres, omdisponeres. Og skjules. Det finnes også eiendommer der ute.

Vi vet at eiendom er et lukrativt og hyppig benyttet formuesgode i hvitvaskingsoperasjoner. Norsk eiendomsmarked er også trukket frem som attraktivt i denne sammenheng. I fjor kunne vi lese at andelen av utenlandske selskaper der sporene ender i skatteparadiser, med dertil hørende skjuling av reelle rettighetshavere var høy i aksen Sørenga-Tjuvholmen.[2]

Det er trygt å eie eiendom i Norge. Vi kan tilby politisk stabilitet, stabilt og solid eiendomsmarked og skattetrykket på eiendom er heller ikke særlig høyt.

Kort om sanksjonsregelverket

I norsk rett ble EU’s sanksjoner innført med virkning fra 18.3.22 gjennom endringer i «Forskrift om restriktive tiltak vedrørende handlinger som undergraver eller truer Ukrainas territorielle integritet, suverenitet, uavhengighet og stabilitet»[3] som er vedtatt i medhold av Sanksjonsloven[4].

Mange meglerforetak har nok allerede gjort en øvelse mht. hva de nye sanksjonene betyr for «oss» og hensyntatt dette i sine rutiner. Men med ikrafttredelsen av nevnte forskrift er det all grunn til å gjøre denne øvelsen.

Forskriftens § 3 pålegger plikt til å fryse «penger og formuesgoder som tilhører, innehas eller kontrolleres» av sanksjonerte personer. I samme bestemmelse annet ledd kan vi lese at «Ingen penger eller formuesgoder skal stilles til rådighet, verken direkte eller indirekte, eller være til fordel for fysiske eller juridiske personer» som er sanksjonert. Kort sagt: det er forbudt å gjennomføre eiendomstransaksjoner der sanksjonerte personer er involvert. Direkte eller indirekte.

Brudd på forskriften er sanksjonert med bøter eller fengsel inntil tre år, eller begge deler, jf. forskriftens § 22 jf. sanksjonsloven § 4. Også «uaktsomhet» er straffbart, men da med en straffe ramme på inntil seks måneder, eller begge deler.

Betydningen av sanksjonsregelverket for eiendomsmeglingsbransjen

Banker har arbeidet dag og natt den siste tiden for å håndtere de omfattende sanksjonene og for å ikke opptre i strid med sanksjonene, som nå altså er definitivt forbudt. For meglerbransjen blir bankene en slags buffer. Det må forventes at bankene har god kontroll på sine transaksjoner.

Samtidig kan ikke eiendomsmeglerbransjen lene seg tilbake med hensyn til sanksjonsproblemstillingene under hensyn til at «bankene har kontroll».

Som nevnt er det mange som nå har det travelt med å flytte, omdisponere og skjule midler.  Sanksjonene har gjort denne jobben svært vanskelig. Men ikke umulig, og eiendomsmeglerbransjen bør være bevisst nettopp dette.

For det første må bransjen være grundig ved gjennomføringen av screening, enten dette gjøres gjennom ulike digitale løsninger integrert i kjernesystemet, eller manuelt.

Sanksjonerte personer kan dukke opp både på selger og kjøpersiden, både direkte og indirekte. Det ligger i sakens natur at de som er sanksjonert gjerne ønsker å operere i det skjulte, og enten man har vært sanksjonert lenge, eller har blitt sanksjonert nå, så er det gjerne slik at man ikke opptrer/har opptrådt i eget navn. Fordi at de vet at de er sanksjonert. Dette aktualiserer indirekte eierskap, og tiden vi lever i må norske eiendomsmeglere og foretak være særlig bevisst på følgende kjente hvitvaskingsindikatorer som kan være aktuelle ved indirekte eierskap:

  • Stråmenn
  • Skallselskaper
  • Kompliserte eierstrukturer
  • Fullmaktsforhold
  • Kunden er tilbakeholden/unnvikende med å gi informasjon
  • Kunde viser liten interesse for eiendommen/transaksjonen
  • Eiendommen kjøpes usett
  • Personen som instruerer transaksjonen har ingen formell tilknytning til partene
  • Kunden unngår personlig kontakt
  • Blancoskjøte
  • Flere disponenter til konto

I tillegg vil jeg nevne forhold jeg oppsummerende liker å beskrive som «utenlandsproblematikk». Det kan være grunn til å være ekstra oppmerksom på russiske og hviterussiske statsborgere, penger som kommer fra utlandet og grenseoverskridende selskapsstrukturer.

Til slutt minner jeg om at det er Utenriksdepartementet som er rette adressat for informasjon om transaksjoner som involverer sanksjonerte personer. Det er ikke tilstrekkelig å sende en rapport om mistenkelig transaksjon til Økokrim (EFE[5]) i disse sakene. Saken skal stanses umiddelbart og Utenriksdepartementet skal kontaktes.

Norske meglerforetak må ha rutiner som sikrer overholdelsen av sanksjonsregelverket, og det er nok for mange særlig grunn til å ta en ekstra runde på dette akkurat nå.

Ikke la norsk eiendomsmarked bli en trygg havn for personer omfattet av internasjonale sanksjoner.


[1] Russlands største bank forlater europeiske land (finanswatch.no)

[2] Hvem-eier-Oslo-1.pdf (transparency.no)

[3] Forskrift om restriktive tiltak vedrørende handlinger som undergraver eller truer Ukrainas territorielle integritet, suverenitet, uavhengighet og stabilitet – Kapittel 5. Avsluttende bestemmelser – Lovdata

[4] Lov om gjennomføring av internasjonale sanksjoner (sanksjonsloven) – Lovdata

[5] Enheten for finansiell etterretning (FIU) – Økokrim (okokrim.no)

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no