Det norske boligmarkedet er i all hovedsak likvid, transparent og velfungerende. Like fullt kan det gå unna i budrundene, og det gjelder å være godt forberedt og vite hvor mye man kan og bør by før budrunden starter. For eksempel kan rekordlave renter gjøre det fristende å strekke seg litt lenger. Og det kan tenkes at andre aktørers adferd i en budrunde påvirker egne vurderinger av boligens verdi. En ny analyse viser hvordan strategien som følges i en budrunde kan ha betydning for hva prisen på en bolig blir.
Av: Andreas Benedictow og Mikkel Walbækken, Samfunnsøkonomisk analyse AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2020.
Høsten 2019 ble Eiendomsmeglingsutvalget nedsatt for å evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtidsrettet regulering. Som en del av prosessen har Samfunnsøkonomisk analyse AS utarbeidet en rapport på vegne av utvalget. Formålet har vært å skaffe til veie ny, empirisk basert kunnskap om virkningen av ulike salgsprosesser og regler for budgivning i det norske boligmarkedet.
Datagrunnlaget for rapporten er norske budrundedata levert av DNB Eiendom og Krogsveen. Dataene belyser unike kvaliteter ved budrundene og er spesielt interessante ettersom norske meglere registrerer når bud leveres, av hvem og med hvilke betingelser. Vår analyse bygger på et utvalg på 110 000 boligsalg avgjort i løpet av første budgivningsdag i årene 2010 til 2017.
Et viktig spørsmål er hvorvidt budgivere har tilstrekkelig tid til å ta veloverveide valg, eller om de opplever stress og lar seg rive med. Kanskje bør budfrister være av en viss lengde? Vi finner at bud ofte kommer tett opp til hverandre, uavhengig av tilgjengelig betenkningstid. Det kan tyde på at budgivere følger en plan og ikke trenger betenkningstid, eller at de lar seg rive med og følgelig ikke tar seg betenkningstid. I så fall vil trolig ikke lengre budfrister ha en funksjon.
Videre finner vi klare indikasjoner på at kompetitive auksjoner, med mange budgivere og mange bud, oppnår høyere priser enn ikke-kompetitive auksjoner, tilsynelatende uavhengig av objektspesifikke attributter.
Det har vært særlig interessant å se om en lav prisantydning, såkalt lokkepris, har bidratt til å lokke budgivere inn i budrunden og om det i så fall har lagt grunnlaget for en høyere pris. Denne type prissetting forekom trolig oftere tidligere, og er antatt å sette i gang to motstridende effekter; en forankringseffekt og en flokkeffekt. En lav prisantydning kan forankre prisforventningene til et lavere nivå, med en negativ effekt på salgsprisen, men den kan også lede til økt interesse for eiendommen (en flokk), med en positiv effekt på salgspris. Vi finner klare indikasjoner på at forankringseffekten overgår flokkeffekten, slik at det ikke lønner seg å sette en prisantydning lavere enn takst, såkalt lokkepris.
Til sist så vi på to atypiske, men forholdsvis hyppig forekommende budstrategier, såkalte kobrabud og kupp-bud.
Med kobrabud siktes det til en budgiver som “hugger til” med en budøkning som er mye større enn tidligere budøkninger i auksjonen. Motivasjonen vil typisk være at andre budgivere da skal bli overrasket og/eller skremt av et slikt bud og trekke seg ut av budrunden. Vi finner klare indikasjoner på at kobrabud fører til høyere pris enn auksjoner med kun inkrementelle bud. Dette kan trolig tilskrives at ved store budøkninger får ikke vinneren av budrunden avdekket reservasjonsprisen til den nærmeste konkurrenten. Tenk deg for eksempel en budrunde der vinnerbudet var 500 000 kroner høyere enn nest høyeste bud. Riktignok får hun boligen, men hun får ikke vite om hun kunne sluppet unna med en mindre økning. Resultatene tyder på at hun typisk ville det.
Kupping foregår ved at det legges inn et bud direkte til selger med akseptfrist før første annonserte visning. Vi finner indikasjoner på at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning. Videre ser det ut til at kupp i mindre grad skjer til svært høy (og svært lav) pris. Dette er konsistent med tilstedeværelsen av et forsikringselement. Det vil si at kjøper er villig til å gi avkall på muligheten for en lavere pris enn kupp-budet i en budrunde, mens selger er villig til å gi avkall på muligheten for en høyere pris.
Dette arbeidet gir altså klare indikasjoner på at budstrategier har noe å si for hva prisen på en bolig blir til slutt. Det finnes selvsagt unntak, men generelt tyder resultatene på at det for selger lønner seg å sette en prisantydning lik antatt markedspris, og at kjøpere kan gjøre lurt i å ikke hugge til med høye bud eller store budøkninger, men snarere øke med mindre beløp.
Rapporten kan lastes ned her: http://www.samfunnsokonomisk-analyse.no/nye-prosjekter/2020/7/14/kvantitativ-analyse-av-boligomsetning-og-budgivning
