Norges Eiendomsmeglerforbund er kritisk til innretningen i forslaget til statsbudsjett som vi frykter vil gi utilsiktede negative ringvirkninger for balansen i boligmarkedet.
NEF v/ juridisk direktør Silje N. Andresen, deltok i dag på høring med Finanskomiteen på Stortinget om regjeringens forslag til statsbudsjett.
I høringen fokuserte NEF på to forhold.
- Boliginvesteringene og boligmarkedet
- Utlånsreguleringen og sårbarhet ved lån til flytende rente
Her er NEFs notat til Finanskomiteen:
Høring Statsbudsjettet 2023, Prop. 1 S (2022–2023).
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) vil knytte kommentarer til to forhold:
Boliginvesteringene og boligmarkedet
NEF er bekymret for fallet i boliginvesteringene. I forslaget til statsbudsjett bygger regjeringen på optimistiske makroøkonomiske anslag for 2023. Regjeringens anslag for boliginvesteringer med en vekst på 1,6 prosent i 2023 og en vekst på 0,3 prosent i 2024 framstår som direkte urealistisk.
Til sammenligning anslår Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) et fall i boliginvesteringene på 1,9 prosent i 2023 og et fall på 2,6 prosent i 2024, en analyse som baseres på den mest fullstendige oversikten over boligbyggingen i Norge «ECON nye boliger».
Boliginvesteringene er i kraftig fall. Salget av nye boliger har falt 20 % hittil i 2022 og salget av nye hytter har falt 55 % (Statistikk pr august 2022 fra Boligprodusentenes forening/Prognosesenteret). Hovedårsaken er høye byggekostnader spesielt som følge av importerte byggevarer, høyere finansieringskostnader for både boligprodusenter og forbrukere og økende usikkerhet.
Vi forventer at omsetningsfallet vil eskalere når den aggressive pengepolitikken for alvor slår inn i boligmarkedet. Ved markante omsetningsfall trekkes mange boligprosjekter fra markedet og færre nye prosjekter lanseres. De fleste boligutviklerne kan ikke bære risikoen for ulønnsomme prosjekter. I kommende måneder vil dette resultere i lavere igangsetting av boligbygging og et betydelig fall i produksjon og sysselsetting gjennom hele boligindustrien.
Selv om prognoser alltid er beheftet med stor usikkerhet, fremstår det som klart at regjeringen ikke har tatt inn over seg den negative utviklingen boligindustrien er inne i. I dette perspektivet er det et paradoks at regjeringen legger til grunn en vekst i sysselsettingen på 0,8 prosent i 2023, mens Norges Bank anslår en nedgang i sysselsettingen på 0,4 prosent.
Byggenæringen er Norges nest største fastlandsindustri med over 260 000 arbeidsplasser. Fallhøyden er stor. Regjeringens forslag om økt skatte- og avgiftstrykk vil åpenbart gjøre vondt verre for en allerede presset næring. Forslaget om økt arbeidsgiveravgift vil forsterke det betydelige kostnadsproblemet boligindustrien allerede sliter med og derfor øke risikoen for ulønnsomme prosjekter. Timingen av forslaget er svært negativ for boliginvesteringene.
Forskning viser at renteeffekten kommer med en større forsinkelse i bruktboligmarkedet, siden om lag 95 prosent av norske låntakere har flytende rente. Til gjengjeld er rentevåpenet skarpere i Norge fordi husholdninger har høy gjeldsgrad og renteendringer treffer bredt i et kredittmarked dominert av flytende rente. Salget av brukte boliger har falt nær 10 prosent hittil i 2022. Antall førstegangskjøpere har falt markant fra 2021 til 2022, mens de etablerte boligeierne har vært mer aktive i bruktboligmarkedet.
Boligprisene har steget relativt mye fram til september. Fra september ser vi imidlertid et klart trendskifte. Det legges ut langt flere boliger for salg enn det som omsettes, og tilbudssiden øker nå raskt. Vi forventer en sterkere priskorreksjon enn normalt i tiden som kommer etter hvert som renteeffekten reduserer kjøpekraften. En korreksjon ned fra usunne prisnivåer i bruktmarkedet er ikke i seg selv et problem, men vil samtidig bidra til svekket forbrukertillit som erfaringsvis svekker boliginvesteringene ytterligere.
NEF er kritisk til innretningen på budsjettet. Det er behov for en strammere finanspolitikk, men innstramningene bør i større grad komme som kutt i offentlige utgifter. Innstramninger i form av høyere skatte- og avgiftstrykk på bransjer som går svært godt er akseptabelt, men for en bransje som går dårlig blir det helt feil å innføre en ekstra arbeidsgiveravgift. Det vil bare føre til et mer dramatisk fall i boliginvesteringer og sysselsetting enn det regjeringen legger til grunn i budsjettet.
Utlånsreguleringen og sårbarhet ved lån til flytende rente
NEF mener at utlånsreguleringen bør videreføres i sin nåværende form med et unntak.
Det bør åpnes for at førstegangskjøpere med god betjeningsevne kan få lån med lavere egenkapital når de binder seg til lange fastrentekontrakter eller en annen form for sikring mot renteøkning. I dag legges det for stor vekt på egenkapital og boligverdi ved behandling av lånesøknader.
Det øker nedsiden ved fall i boligverdier. Med større vekt på betjeningsevne og sikring i form av fastrente trygges både låntaker og långiver. Det løser flere problemer for førstegangskjøpere. Det reduserer avhengigheten av foreldrehjelp, det letter likviditetssituasjonen for husholdninger som i dag binder nesten all likviditet til egenkapital ved boligkjøp, og det kan redusere behovet for rentestresstesting.
I dag har om lag 95 prosent av nordmenn boliglån med flytende rente. Flytende rente gjør både husholdningsøkonomien og samfunnsøkonomien mer sårbar for rentehevinger.
Det bør tenkes nytt rundt dagens kultur som leder nesten alle låntakere inn i kontrakter med flytende renter uten noen form for sikring mot overraskende rentehopp. Sårbare husholdninger får større forutsigbarhet med fastrentekontrakt. Ved en utredning av alternative løsninger, bør man vurdere ulike type fastrentelån og reguleringen av slike lån med sikte på å redusere problemer med innlåsingseffekter knyttet til fastrentelån.
