Ved boligutleie til forbrukere, der utleier driver i næring og avtalen inngås uten at partene har møttes fysisk, kommer angrerettloven til anvendelse. Med mindre forholdet til loven håndteres riktig, kan dette gi leietaker mulighet til å gå fra leieavtalen og kreve tilbake betalt leie i inntil ett år og 14 dager etter avtaleinngåelsen.
Av: Partner Trude Gran Melbye og fast advokat Eyvind Borgaard, begge er medlem av Selmers eiendomsavdeling – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
Tradisjonelt har utleier og leietaker møttes fysisk på visning, før leieavtalen har blitt signert i utleiers forretningslokaler. I dag kan leietaker danne seg et godt inntrykk av leieobjektet gjennom leieannonsen, og flere aktører tilbyr i tillegg digitale visninger. Når også leieavtalen kan lastes ned og signeres digitalt, er partenes behov for å møtes fysisk i forbindelse med avtaleinngåelsen mindre enn noen gang. Lite tyder på at denne trenden vil snu i årene som kommer.
Selv om slik utleie kan fremstå både praktisk og tidsbesparende for partene, bør aktører som driver med næringsutleie av boliger til forbrukere være klar over at angrerettloven i så fall kommer til anvendelse, med de rettigheter for leietakeren og forpliktelser for utleieren som dette fører med seg.
Angrerettens innhold og utleiers opplysningsplikt
Angreretten innebærer at leietaker kan gå fra leieavtalen etter at den inngått. Dersom leietaker ønsker å benytte seg av angreretten, må han som utgangspunkt sende melding om dette til utleier senest 14 dager etter avtaleinngåelsen. Om leietaker i mellomtiden har flyttet inn og disponert boligen, er uten betydning for adgangen til å benytte angreretten.
Angrerettloven pålegger utleier en relativt omfattende opplysningsplikt om leietakers angrerett før avtaleinngåelse. Loven er ufravikelig til fordel for forbrukeren. Utleier kan derfor ikke avtale seg bort fra opplysningsplikten. Det er også utleier som har bevisbyrden for at opplysningsplikten er oppfylt.
Dersom utleier ikke har oppfylt sin opplysningsplikt om angreretten og dens nærmere innhold, herunder at det foreligger et standardisert skjema for bruk av angrerett, kan angrefristen utvides fra 14 dager til så mye som ett år og 14 dager etter avtaleinngåelse. Dersom utleier oppfyller opplysningsplikten innen 12 måneder etter avtaleinngåelse, vil angreretten likevel utløpe 14 dager etter at leietaker mottok opplysningene.
For utleier er det derfor viktig å kunne dokumentere at leietaker har fått de lovpålagte opplysningene om angreretten og dens nærmere innhold før avtaleinngåelsen. En utleier som blir oppmerksom på at leietaker ikke fikk tilstrekkelige opplysninger før avtaleinngåelse, bør reparere dette så snart som mulig. Barne- og familiedepartementet har utarbeidet standard opplysningskjemaer om angrerett, som fritt kan lastes ned. Dersom disse benyttes, vil utleier normalt anses for å ha oppfylt sin lovpålagte opplysningsplikt.
Praksis fra forbrukerklageutvalget viser likevel at det skal lite til før utleier anses å ha trådt feil. Eksempelvis har bruk av eldre versjoner av opplysningsskjemaene ikke blitt godtatt. Videre stilles det strenge krav til tilgjengeliggjøring av informasjon om leietakers angrerett på utleiers nettsider. At leietaker krysser av for at de er kjent med sin angrerett, uten at det gis ytterligere opplysninger, er ikke tilstrekkelig. Heller ikke hyperlenker som henviser leietaker til angrerettloven er ansett tilstrekkelig.
Konsekvenser av at angreretten utøves
Når angreretten utøves, faller partenes plikt til å oppfylle leieavtalen bort. En leietaker som har overtatt leieobjektet før angrefristen er ute, vil bare være pålagt å betale for sin bruk frem til angreretten utøves dersom leietaker uttrykkelig har bedt utleier om tilgang til leieobjektet før utløpet av angrefristen. Dersom utleier gir leietaker tilgang før angrefristen er ute, uten at leietaker uttrykkelig har bedt om dette, vil ikke leietaker være forpliktet til å betale for sin bruk.
Leietaker plikter heller ikke å betale for sin bruk dersom utleier ikke har overholdt sin opplysningsplikt om angreretten og dens nærmere innhold når angreretten utøves. Utleier risikerer da å måtte tilbakebetale alle mottatte leiebetalinger uten ugrunnet opphold, og senest 14 dager etter at utleier mottok meldingen om at angreretten benyttes. Dersom utleier oversitter betalingsfristen, påløper det forsinkelsesrenter, og leietaker vil også kunne kreve dekket eventuelle inndrivelseskostnader.
En leietaker som benytter seg av angreretten, utøver en lovfestet rettighet og gjør seg dermed ikke skyldig i avtalebrudd. Utleier kan med andre ord ikke kreve erstatning fra leietaker for tapte leieinntekter, kostnader til søk etter ny leietaker mv. Om leietaker har påført boligen skade mens han har disponert den, vil han derimot kunne bli erstatningsansvarlig for dette.
