Denne oversikten er laget for papirbasert tinglysing. Elektronisk tinglysing ble mulig fra 18. april 2017, for mer informasjon om e-tinglysing se www.kartverket.no/eiendom/e-tinglysing/.
1. Hva kan tinglyses?
Dokumenter som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom, jf. tinglysingsloven (tgl.) § 12. Inneholder dokumentet bestemmelser som ikke kan tinglyses, skal disse stå samlet for seg til slutt i dokumentet, se tinglysingsforskriften (tglf.) § 4.
2. Blanketter
Ved papirbasert tinglysing for følgende dokumenttyper skal det benyttes standardisert oppsett fastsatt av Statens kartverk, jf. tglf. § 2:
a. skjøte
b. festekontrakt
c. pantedokumenter for avtalepant
d. melding til tinglysing om matrikulering, jf. matrikkelforskriften § 8
e. hjemmelsovergang ved arv/skifte/uskifte
f. registrering av andel i borettslag
g. overgang av andel i borettslag
3. Klarhet og form
Et papirbasert dokument til tinglysing skal ha tydelig skrift, jf. tglf. § 4. Det skal dessuten være så klart formulert at det er utvilsomt hva rettsstiftelsen omfatter, hvor den skal innføres og hvem som kan kreve den slettet dersom den ikke er ment å være evigvarende. Dokumentet bør være kort og så vidt mulig bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses.
4. Grunnbokshjemmel
Dokumentet undertegnes av eiendommens hjemmelshaver (den som ifølge grunnboken står som eier av eiendommen), se tgl. § 13 første ledd. Fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer for hjemmelshaver må påføres dokumentet, jf. tglf. § 4a.
5. Originaldokument
Ved tinglysing skal det sendes inn originalt dokument, samt en tinglysingsgjenpart per dokument, jf. tgl. § 6 og tglf. § 6.
Imidlertid godtas domstolbekreftet kopi av dommer, kjennelser og namsmannsbekreftet utskrift av utleggsprotokoll m.v. Skjema for hjemmelsovergang ved arv/skifte og uskifte skal undertegnes i original. Som hjelpedokument skal fremlegges skifteattest/uskifteattest i original eller i bekreftet kopi.
6. Gjenpart
Gjenpart av dokumentet må sendes med, jf. tgl. § 6 og tglf. § 6. Gjenparten skal bestå av alminnelig god papirkvalitet egnet for lengre tids oppbevaring, jf. tglf. § 6.
Er dokumentet satt opp eller innlevert av kredittinstitusjon under offentlig tilsyn, offentlig bank og offentlig fond, praktiserende advokat, eiendomsmegler eller annen person som nevnt i tglf. § 3 første ledd bokstav h, og som har stilt sikkerhet, skal disse i påtegning bekrefte at gjenparten er en korrekt gjengivelse av det dokument eller den del av dokumentet som blir tinglyst. Tilsvarende gjelder når dokument utstedes av det offentlige.
Eksempel: «Jeg bekrefter at gjenparten er likelydende med originalen.»
7. Tinglysingsgebyr
Se egen side: Tinglysingsgebyr og dokumentavgift
8. Dokumentavgift – verdi
Se egen side: Tinglysingsgebyr og dokumentavgift
9. Dato – underskrift
Dokumentet dateres og underskrives på riktig sted av utsteder og vitner
- signatur gjentas med maskin eller blokkbokstaver
- bekreftelse, se punkt 13 nedenfor.
Ved underskrift på vegne av juridisk person må firmaet fremgå: «For AS . . .»
Om hvem som forplikter juridiske personer, se punkt 15 nedenfor.
Underskrift med påholden penn/fingeravtrykk eller signatur
Hovedregelen er at dokumenter for tinglysing skal påføres original signatur skrevet på vanlig måte for hånd. Dersom utsteder/hjemmelshaver ikke kan undertegne dokumentet, f.eks. pga. sykdom, kan dokumentet signeres på en av følgende måter:
a)Påholden penn
Underskriveren (X) skriver sitt navn idet pennen blir ført av en annen, hjelperen (NN). Navnet gjentas med blokkbokstaver. Medhjelperen skriver sitt navn og en påtegning om at underskriften er gjort ved påholden penn. Ved signering av skjøte/hjemmelsovergang eller pantedokument, skal underskriften bevitnes av to myndige personer som er bosatt i Norge (Y og Z). Følgende formuleringer kan benyttes:
«med påholden penn ved NN»
Bekreftelse: «X ved NN har undertegnet m.p.p. i vårt nærvær»
Y
fødselsdato
adresse
Z
fødselsdato
adresse
b)Fingeravtrykk
Fingeravtrykk sammen med navnet skrevet med blokkbokstaver
c)Signaturstempel
Signaturstempel sammen med legeattest eller erklæring fra advokat eller eiendomsmegler
I alle nevnte unntak stilles det særlig strenge krav til klarhet i vitnepåtegningene.
10. Samtykke
Hjemmelshaver må samtykke når:
- eiendommen overdras
- eiendommen pantsettes for tredjemanns gjeld
Hjemmelshavers underskrift må bekreftes, og hjemmelshaver må gi erklæring om sivil status, eventuelt fremlegge ektefellesamtykke. Fylkesmannen må samtykke når personer som er under vergemål selger eller kjøper fast eiendom.
11. Ektefelleerklæring/-samtykke. Registrert partner
Ved overdragelse, bortleie, eller pantsettelse av fast eiendom, må det på dokumentet
- opplyses om utstederen er gift/ registrert partner
- opplyses om eiendommen er felles bolig hvis utstederen er gift/registrert partner
- gis samtykke fra eventuell ektefelle/registrert partner dersom utsteder er gift og eiendommen tjener som felles bolig. Eksempel: «som ektefelle samtykker jeg i at eiendommen overdras/bortleies/pantsettes»
Ved separasjon/ skilsmisse må samtykke innhentes for felles bolig som er felleseie dersom boet ikke er skiftet (ekteskapsloven § 34)
- Erklæring/samtykke er ikke nødvendig når
- det foreligger særeie og ektefellene/partnerne er separert eller skilt (ekteskapsloven § 34)
- det ved ektepakt er avtalt at disse rådighetsinnskrenkninger ikke skal gjelde (ekteskapsloven § 37)
- særeie er opprettet før 1. oktober 1970 og det før 1. oktober 1972 er meldt fra til Ektepaktregisteret at den eldre lovgivning skal gjelde for særeiet
12. Ektepakt
Gaver mellom ektefeller må for å være gyldig overfor tredjemann, skje ved ektepakt. En ektepakt som skal tinglyses, må være skrevet på særskilt skjema. Skjemaet kan du laste ned fra www.brreg.no. For at ektepakten skal få rettsvern mot ektefellenes kreditorer, må den tinglyses i Ektepaktregisteret ved Registerenheten i Brønnøysund. En ektepakt som overdrar fast eiendom fra den ene ektefellen til den andre, må dessuten tinglyses hos registerføreren for tinglysing i fast eiendom etter de alminnelige regler, jf. ekteskapsloven § 55.
Den/de eiendom(mer) som ektepakten ønskes tinglyst på, må være nevnt i ektepakten. Disposisjonen som ektepakten gir uttrykk for må, for å kunne tinglyses, innebære en hjemmelsoverføring eller overføring av reell eiendomsrett, jf. tglf. § 4 tredje ledd.
13. Bekreftelse av underskrifter
Underskrifter må bekreftes i henhold til tinglysingsloven § 17 i følgende tilfeller:
- utstedelse av skjøte
- utstedelse av pantedokument og ved senere forhøyelse av pålydende eller utvidelse av pantet (til f.eks. nye bnr.)
- ved utstedelse av fullmakt hvor hjemmelshaver gir noen fullmakt til å overdra eller behefte eiendommen, se punkt 14 nedenfor
- når hjemmelshaver samtykker i overdragelse/pantsettelse for tredjemanns gjeld (se punkt 10 foran)
- når ektefelle/registrert partner samtykker til overdragelse og pantsettelse
Bekreftelse kan bl.a. foretas av: (se tglf. § 3)
- eiendomsmegler, jurist med tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler, eller megler som har tillatelse til å være ansvarlig megler
- to myndige personer bosatt i Norge
- advokat eller autorisert advokatfullmektig
- statsautorisert eller registrert revisor
- lensmann, politistasjonssjef eller politibetjent
- notarius publicus
Det skal uttrykkelig bekreftes at underskriften er skrevet eller vedkjent i vedkommendes nærvær, og det skal erklæres at utstederen er over 18 år, jf. tinglysingsloven § 17 annet punktum.
Eksempel: «Jeg/vi, som er myndige og bosatt i Norge, bekrefter at underskriveren(e) som er over 18 år, har underskrevet eller vedkjent seg sin(e) underskrift(er) på dette dokument i mitt/vårt nærvær.»
- Bekreftelse kan ikke foretas av:
- utstederen,
- erverver av en rett og dennes ektefelle, foreldre, barn eller søsken.
To ansatte i banker og forsikringsselskaper kan bekrefte hjemmelshavers underskrift selv om banken/forsikringsselskapet er panthaver. Tilsvarende gjelder for ansatte hos eiendomsmeglere og advokater.
Er underskriften foretatt i utlandet, må den notarialbekreftes og legaliseres. Ved underskrift på vegne av juridisk person kan følgende mønster benyttes:
«I certify that this document is signed by Mr. NN who has the authority to sign this document on behalf of (Panama Inc.)»
……… 20XX
Mr. X.X.
Notary Public
Forevist her til legalisering av ovenstående underskrift av
Mr. X.X, Notarius Publicus.
Kgl. Norsk Konsulat…..
Peder Ås
konsul
De vanlige regler gjelder imidlertid når nordmenn som er bosatt i Norge bevitner en underskrift i utlandet.
Dokumenter utstedt av norsk offentlig myndighet trenger ikke underskriftsbekreftelse.
14. Fullmakt
Fullmaktsforhold
- Inntas ikke i dokumentets tekst. (Dokument utstedt til Peder Ås «ved Lars Holm» blir således ikke godtatt)
- legitimeres ved fremleggelse/forevisning av fullmakten i original eller bekreftet med erklæring om at fullmakten fortsatt gjelder, (dvs. bekreftelse for at originalen eksisterer på innleveringstidspunktet, og ikke er trukket tilbake)
- fullmakten tinglyses ikke
I tilfelle fullmakten omfatter rett til å foreta disposisjoner som nevnt i punkt 13 (utstedelse av skjøte og pantedokument) må fullmakten være bekreftet som der nevnt. Eventuell erklæring/samtykke fra ektefelle/registrert partner må også foreligge, jf. punkt 11. Ektefellens/partnerens underskrift må vitnebekreftes, jf. punkt 13.
Fullmakt gitt av de gjeldsovertakende arvinger i henhold til skifteattest (skifteloven § 82 første ledd), godtas som legitimasjon for fullmektigen til å selge og leie ut boets faste eiendommer, samt til å undertegne pantedokument med urådighet i forbindelse med salg. Eventuell erklæring/samtykke fra arvingens ektefelle/registrert partner må fremgå av fullmakten, jf. punkt 11. Ektefellens/partnerens underskrift må vitnebekreftes, jf. punkt 13. Skifteattest må fremlegges i original/bekreftet kopi og tinglysing av skjøte må finne sted innen to år etter arvefallet.
Prokurist kan foreta påtegning på pantedokument hvor selskapet er rettighetshaver, men ikke selge eller behefte selskapets faste eiendom. Slike disposisjoner må foretas av signaturberettigede eller i henhold til fullmakt gitt av signaturberettigede i det konkrete tilfellet. Prokurist kan bekrefte, herunder pantsette, samt transportere leiekontrakt.
Daglig leder kan utstede skjøte og pantsette selskapets faste eiendom dersom slik kompetanse ligger innenfor den daglige drift av selskapet, jf. aksjeloven/allmennaksjeloven § 6-32.
Fullmakt kan normalt ikke delegeres. Skal den kunne delegeres, må dette klart fremgå av fullmakten.
15. Hvem forplikter juridisk person?
Som dokumentasjon for hvem som forplikter
- Aksjeselskaper og andre registrerte selskap:
– firmaattest av ny dato - Foreninger og andre ikke registrerte juridiske personer:
– utskrift av vedtekter som viser hvem som forplikter den juridiske person
– utskrift av protokoll som viser valg eller annen form for oppnevning til vedkommende verv - Menigheter:
- Den norske kirke:
– menighetsrådet - Dissentermenighet («registerført trudomssamfunn»)
– styret. Dokumenteres ved fremleggelse av attest fra fylkesmannen. - Dokumentasjon må foreligge i original eller bekreftet kopi.
16. Konsesjon
Er en overdragelse/bortfeste/bortleie konsesjonspliktig, må konsesjonstilsagnet fremlegges i original. (Ved søknad om konsesjon benyttes blankett LDIR-359).
Foreligger ikke konsesjonsplikt, må egenerklæring fremlegges i de tilfeller der dette er nødvendig (blankett LDIR-360/LDIR-356). Konsesjon er et vilkår for tinglysing av hjemmelsdokument, jf. konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 § 15.
Om konsesjonsreglene for øvrig vises til egen orientering i Håndboken.
Se også www.landbruksdirektoratet.no
17. Diverse
- Ved prioritetsvikelser for allerede tinglyste heftelser oppgis hvilket dagboknummer det vikes prioritet for. Ved forhåndsvikelser oppgis panthavers navn og pantekravets størrelse, jf. tglf. § 4 fjerde ledd.
- På pantedokument uten opptrinnsrett må det oppgis hvilket beløp dokumentet skal stå etter, og om dette gjelder til enhver tid.
- På pantedokument med tilknyttet leierett til bolig (leieboerobligasjon) må det fremgå at dokumentet skal ha prioritert etter leieavtalen dersom denne ikke er tinglyst tidligere.
- Hjemmelshaver kan ikke pantsette en mindre del enn det han er eier av. Hele eierandelen må pantsettes, jf. panteloven § 1-3 tredje ledd.
- Tinglysingsmyndighetenes veiledningsplikt er begrenset til forhold av aktuell interesse i det konkrete tilfelle og innebærer ikke at det kan gis forhåndsuttalelse i saken, dvs. det kan ikke gis bindende uttalelse om hva utfallet vil bli
18. Dagbokføring/foreløpig registrering
Dersom dokumentet inneholder alvorlige feil eller mangler med hensyn til formelle krav m.v., blir det returnert uten tinglysing, og er dermed ikke sikret rettsvern, jf. tgl. § 7 annet ledd.
Dersom rekvirenten krever dokumentet tinglyst uten å rette manglene, blir dokumentet foreløpig registrert inn den dag kravet kommer inn, jf. tgl. § 7 andre ledd 4. punktum. Foreligger ikke vilkårene for tinglysing vil dokumentet deretter bli nektet tinglyst, jf. tgl. § 7 fjerde ledd.
Dokumentet vil bli returnert uten tinglysing dersom:
- Eiendommens omsetningsverdi (dokumentavgiftsgrunnlaget) ikke er påført dokumentet
- Rettsstiftelsen ikke kan tinglyses fordi,
– Innholdet ikke er gjenstand for tinglysing, jf. punkt 1, se tgl. § 12
– Originaldokument ikke er lagt frem, jf. punkt 5.
– Korrekt registerbetegnelse ikke er angitt
– Utsteder av dokumentet ikke har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaver, jf. punkt 4 og punkt 10, se tgl. § 13 første ledd.
– Dokumentet ikke er undertegnet
– Nødvendig konsesjon i henhold til konsesjonsloven av mangler, se punkt 16.
19. Klageadgang/ Anke
Nektes et dokument tinglyst kan nektelse påankes til lagmannsretten, jf. tingl. § 3. Ankefristen er en måned fra den dag underretning om avgjørelsen er sendt. Samtidig med anke innbetales gebyr med 6 x R p.t. kr 6.294,-.
Skattedirektoratet er klageinstans for vedtak i dokumentavgiftssaker. Klage og anke må være begrunnet skriftlig og sendes registerfører(Kartverket).
20. Tinglysingsmyndighet
Dokumentet sendes tinglysingsmyndigheten; Kartverket. Gjelder det tinglysing i fast eiendom sendes det til Kartverket Tinglysing, Postboks 600 sentrum, 3507 Hønefoss.
Gjelder det tinglysing i borettslag sendes det til Kartverket Ullensvang, Postboks 200, 5788 Kinsarvik.
Opprinnelig utarbeidet av Oslo Byskriverembete
Oppdatert av NEF januar 2018
