Tomtefeste er en av de mest kompliserte og konfliktfylte eierformene vi har, men den er vanlig for både bolig og fritidsboliger i tillegg til næring. Tvister om tomtefeste har vært behandlet i Høyesterett over 50 ganger de siste 20 årene og skal snart til ny behandling i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD). Reglene er kompliserte, og endringene er hyppige. Som megler har du en plikt til å legge frem relevante opplysninger og synliggjøre risikoforhold ved et salg.
Av: Knut Skarvang, senioradvokat og Lavrans Tveito Spiteri, advokatfullmektig – begge i Deloitte advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021
Problemet med tomtefeste
Det finnes i dag rundt 200.000 aktive tomtefesteforhold i Norge, men det finnes ingen sentral oversikt og tallene er usikre. Festekontraktene er ofte gamle, enkle og uten regulering av viktige forhold som regulering av festeavgiften, innløsning og forlengelse. Mange av de viktige rettighetene er derfor lovregulert i tomtefesteloven, som har ulike regler for bolig, fritidsbolig og andre festeformål. Utfordringen er derfor at man ikke kan forstå risiko basert på festekontrakten i seg selv. For å oppfatte de sentrale risikofaktorene kreves det god forståelse av tomtefesteloven og rettspraksis.
Det mest omtvistede forholdet i dag er grunneiers rett til å oppregulere festeavgiften. I noen tilfeller kan grunneier kreve oppregulere etter festekontraktens vilkår én gang, men i all hovedsak er dagens grunnlag for oppregulering utover endring i KPI å finne i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Reguleringstidpunktet er ved utløp av den avtalte festetiden i festekontrakten, hvor fester av bolig- og fritidsboligtomter uansett har rett til å forlenge festeforholdet til «evig tid». I 2015 ble hovedregelen i § 15 fjerde ledd at grunneier kan kreve at årlig festeavgift settes til 2 % av tomteverdien, men begrenset av et høyestebeløp per dekar tomt. Høyestebeløpet reguleres etter endring i KPI og utgjør ca. 13 000 kroner i 2021. Grunneiersiden har anført at høyestebeløpet er i strid med eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjon, men dette ble avvist av Høyesterett i 2019 (Øvre Ullern II-dommen). Saken er imidlertid anket av grunneiersiden til EMD og sluppet inn til behandling. Det er derfor usikkert om reglene vil bli endret innen kort tid.
Et gjentagende tvistetema er også beregningen av tomteverdien, noe som er viktig både for innløsning og regulering av festeavgiften. Her kan ofte en takstmann eller eiendomsmegler bli bedt om å fastsette tomteverdien. Det er da viktig å forstå at «tomteverdi» etter tomfestelovens regler er noe annet enn tomtens markedsverdi. Det skal blant annet sees bort fra verdien av utviklingsmuligheter på tomten og alle verdiøkende tiltak som fester har bekostet. Ofte ser vi at verdivurderingene innhentet av grunneier eller fester kan sprike med 100 til 300 %, noe som blant annet var tilfellet i Øvre Ullern II-dommen, hvor verdivurderingene varierte med 350 %. Dette skyldes både at dette er vanskelige vurderinger, men ikke minst at mange verdsettere ikke har satt seg godt nok inn i hva som skiller verdivurderinger for tomtefesteformål fra vanlige verdivurderinger.
Meglers informasjonsplikt
Eiendomsmeglere må ha et bevisst forhold til de særlige forhold ved eiendommen som selges for å ivareta sin informasjonsplikt. Dette får en særskilt betydning overfor forbrukere – men også ved samhandling med andre eiendomsaktører.
Det forventes blant annet at eiendomsmeglere gir opplysninger om eiendommen på en nøytral måte, og foretar en reflektert verdsettelse av det aktuelle salgsobjektet.
Basert på vår erfaring, er det sjelden at megler gjør de nødvendige undersøkelsene og innhenter nødvendig ekspertise for å få kontroll på festeforholdet ved et salg. Etter vår vurdering er det ikke tilstrekkelig å innta festekontrakten i salgsoppgaven, da en vanlig kjøper ikke vil ha forutsetninger for å forstå risikoområdene. Det kan heller ikke forventes at hver mulige boligkjøper skal innhente egen ekspertise for å vurdere dette, når selger på en effektiv måte kan gjøre det på vegne av alle parter. Megler må derfor særskilt påpeke en risiko for at festeavgiften vil bli regulert, samt gi en indikasjon på hvilke nivåer som er aktuelle.
Det har ikke vært noen fast mal for festekontrakter, slik at det er stor variasjon i hvilke forhold som er regulert og hvordan de eventuelt er regulert i festekontraktene. Det er derfor ikke mulig å lage en uttømmende liste med alle variasjoner av forhold som må vurderes. Gjennomgående ser vi imidlertid følgende sentrale punkter, som alltid bør undersøkes:
- Forhold som begrenser utnyttelsesmuligheter etter festekontrakten, f.eks. festeformål eller begrensning i antall bygg.
- Grunneiers muligheter til å regulere festeavgiften, noe som er et forhold som megleren også må hensynta i sin verdsettelse (prisantydning) av eiendommen. Dersom det for eksempel er en forventet økning i årlig festeavgift på 20 000 kroner om 5 år, så bør nåverdien av denne økningen hensyntas i verdsettelsen.
- Begrensinger i retten til å innløse tomtene eller regulering av dette, f.eks. forhåndsavtalt pris eller at grunneier kan nekte innløsning med grunnlag i landbruksunntaket mf. Her kan fester komme i en uheldig situasjon, hvor festeavgiften økes betydelig og hvor fester blir tvunget til å fortsette festeforholdet med høy festeavgift fremfor å innløse.
- Løsningsretter, f.eks. at grunneier har forkjøpsrett ved salg eller rett til å kreve at fester selger bygget til grunneier.
De undersøkelser og avklaringer som gjøres bør dokumenteres og inntas i salgsdokumentasjonen.
Dersom eiendomsmegler ikke gir tilstrekkelig informasjon om de sentrale forholdene ved festekontraktene, kan det påføre selgeren et mangelsansvar som følge av brudd på opplysningsplikten overfor kjøper. For det første kan det gi misfornøyde kunder. Men det kan også føre til at selgerne fremmer regresskrav mot eiendomsmeglere. Dette vil trolig aktualiseres i større grad når den nye avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Da vil selgers informasjonsansvar skjerpes, og kravene til selgers medhjelpere vil heves tilsvarende.
