Av: Juridisk avdeling NEF
Dom i Høyesterett HR-2015-843-S
Høyesterett i storkammer avsa 22. april 2015 dom i sak om tomtefeste og regulering av festeavgift. Dommen endrer tolkningen av tomtefesteloven § 15 med bakgrunn i EMDs dom i Lindheimsaken fra 2012.
Saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2. Bestemmelsen gir bortfesteren adgang til å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften basert på tomteverdien ved «den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare» dersom slik regulering «tvillaust» er avtalt. Spørsmålet var om en kontraktsmessig justering av festeavgiften etter konsumprisindeksen foretatt etter 1. januar 2002 skal regnes som «den første reguleringa» og dermed stenge for avtalt regulering basert på tomteverdien.
I Rt-2007-1706 (Bøvredommen) la flertallet til grunn at § 15 andre ledd nr. 2 skulle forstås slik at enhver avtalemessig regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering på grunnlag av tomteverdien. Høyesterett kom nå til at EMDs dom i Lindheimsaken fra 2012 hadde endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Høyesterett uttalte at det var klart best i samsvar med de hensyn som trekkes fram i Lindheimdommen, og som var tillagt vekt i lovforarbeidene, å tolke § 15 andre ledd nr. 2 slik at bortfesteren kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen. Den lovtolking som tidligere var lagt til grunn (bla. i Bøvredommen), kunne derfor ikke lenger opprettholdes.
Endringer i tomtefesteloven
Regjeringen har lagt frem forslag til endringer i tomtefesteloven når det gjelder fastsettelse/endring av festeavgift i forbindelse med forlengelse og beregning av innløsningssum. Forslaget er til behandling i Stortinget. Det er foreslått at reglene skal tre i kraft 1. juli 2015. Se egen artikkel skrevet av advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.
Grunneiers forkjøpsrett som ligger i festekontrakter vs. løysingsrettslova
Etter lov om løysingsrettar (løl.) § 6 skal lengstetid for en avtalebasert løsningsrett være 25 år. For løsningsretter avtalt før loven trådte i kraft, gjelder en egen overgangsregel som sier at en løsningsrett tidligst faller bort etter 20 år etter at loven tok til å gjelde. Loven trådte i kraft 1. juli 1995. Dette vil bety at løsningsretter som er avtalt før 1. juli 1990 kan falle bort etter 1. juli 2015, selv om de etter sin ordlyd skulle vare for lenger tid. Det er ingen automatikk i at løsningsretten faller bort. Enten må rettighetshaver selv be Kartverket om å slette rettigheten, eller så må eier av den eiendommen som rettigheten hviler på, eventuelt megler på hjemmelshavers vegne, be om sletting med den begrunnelse at at løsningsretten «åpenbart har bortfalt» (et strengt kriterium).
Når det gjelder en grunneiers forkjøpsrett til festetomt vil disse som et utgangspunkt sannsynligvis ikke falle bort som en følge av denne overgangsregelen. Grunnen til dette er at bestemmelsen om lengstetid i løl. § 6 ikke gjelder for løsningsrett som;
«ligg til en annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman de den»
Se egen artikkel om «Lovbestemt bortfall av forkjøpsretter» fra advokatfirmaet Hjort.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
