Dersom et leieobjekt ikke lovlig kan brukes til det avtalte formålet, kan det i ytterste konsekvens føre til heving av leieavtalen og erstatningskrav fra leier. Rettspraksis viser at utleier kan bli ansvarlig selv om leieavtalen uttrykkelig plasserer risikoen hos leier.
Av: Trude Gran Melbye og Stian Berger Røsland, begge fra Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022
Betydningen for bygget, andre leiere og naboer
Leiers virksomhet kan ha betydning for byggets profilering. Dette kan igjen virke inn på byggets attraktivitet for andre potensielle leiere, og dermed byggets inntekter og verdi.
Leiers virksomhet kan også få direkte betydning for andre leiere og naboer. Eksempelvis kan leier drive virksomhet som generer støy, lukt eller lignende. En annen leier kan også ha betinget seg et forbud mot konkurrerende virksomhet i bygget.
Disse omstendigheter tilsier at utleier bør ha en klar oppfatning av hvilken virksomhet leier kan drive i leieobjektet. Dette bør nedfelles i leieavtalen.
Krav til leieobjektet
Foruten de kommersielle hensyn utleier må veie, kan leiers virksomhet stille krav til leieobjektet som sådan. Etter husleieloven har leieobjektet en mangel dersom det ikke passer til de særlige formål som leieren har avtalt at det skal brukes til. Det er antatt at det også er utleiers risiko at leieobjektet kan brukes til det avtalte formålet i hele leieperioden. Leieobjektet har videre en mangel hvis den avtalte bruken hindres av offentlige rådighetsinnskrenkninger. Den avtalte bruken må dermed også være tillatt etter offentligrettslige føringer og krav. I dette ligger blant annet at leiers bruk må være tillatt i henhold til reguleringsplanen. I tillegg må bruken være i overensstemmelse med godkjent bruk i byggesak. Er den ikke det, må det søkes om bruksendring.
Det kan være relativt enkelt å fastslå om avtalt bruk samsvarer med reguleringsplanen. Vær obs på at reguleringsbestemmelsene kan legge nokså detaljerte føringer på hvilket arealformål som tillates i de ulike delene av bygget.
Om bruksendring er nødvendig kan ofte fremstå mer uklart. Som hovedregel vil de fleste omlegginger av bruk av en viss betydning utløse behov for bruksendringstillatelse.
De overnevnte bestemmelsene i husleieloven kan fravikes i næringsleieforhold. Flere standardkontrakter skiller mellom overtakelsen og leieperioden for øvrig. Disse pålegger gjerne utleier ansvaret for at leieobjektet per overtakelse er i samsvar med relevante offentligrettslige bygningstekniske krav, gitt leiers avtalte virksomhet. Utleier gis også ansvaret for at avtalt bruk er tillatt etter gjeldende reguleringsplan. Andre offentligrettslige krav per overtakelse som følger av leiers avtalte virksomhet, er derimot leiers ansvar. Det samme gjelder nye offentligrettslige krav, herunder bygningstekniske, som oppstår i leieperioden som følge av leiers bruk av leieobjektet.
Utleiers mangelsansvar
Generelt
Det er ikke urimelig at utleier har ansvaret for at leieobjektet per overtakelse kan brukes til det avtalte formålet. Det bør alltid undersøkes om leieobjektet faktisk tilfredsstiller relevante krav, eventuelt bør det gjøres nødvendige tilpasninger i leiers tillatte bruk. I motsatt fall vil utleier kunne komme i mangelsansvar overfor leier. Eksempelvis kan visse bruksformål utløse særlige brannkrav, asylmottak hører for eksempel under risikoklasse 6. Er ikke slike krav oppfylt per overtakelse, kan dette utgjøre en mangel som kan gi leier krav på utbedring, leieavslag, erstatning og/eller eventuelt heving av leieavtalen.
«Som den er»-klausuler
Er det avtalt at leieobjektet overtas «som det er» («as is»), vil det bero på en konkret vurdering om det foreligger mangel. Noen forhold vil være så vidt vesentlige at utleier uansett blir ansvarlig. Utleier vil også kunne komme i ansvar dersom det er opplysninger som er holdt tilbake eller er uriktige, og dette kan antas at å ha virket inn på avtalen.
Nettopp spørsmålet om opplysningssvikt knyttet til avtalt bruk av leieobjektet var fremme i en lagmannsrettsdom fra 2021 (LF-2021-71439). Utleier hadde leid ut lokaler til en restaurant. Leier gjorde store investeringer i lokalene, men fikk utfordringer med å få skjenkebevilling da det viste seg at dette fordret søknad om bruksendring. Leieavtalen slo fast at lokalene var utleid «as is», og at leier var ansvarlig for at lokalene var i samsvar med offentligrettslige krav (bygningstekniske, reguleringsmessige og andre) som gjaldt for lokalene gitt leiers planlagte bruk. Tingretten kom imidlertid til at utleier hadde gitt uriktige opplysninger ved avtaleinngåelsen, og at det dermed forelå en mangel ved lokalene når foreliggende ferdigattest ikke samsvarte med avtalt bruk. Lagmannsretten sluttet seg til dette, og uttalte dessuten at
«det må kunne legges til grunn at utleier i de fleste tilfeller er kjent med – eller sjeldent vil ha rimelig grunn til å være uvitende om – hva som er tillatt bruksformål. Det vil dermed i de fleste tilfeller hvor ferdigattest ikke korresponderer med leietakers leieformål foreligge brudd på utleiers opplysningsplikt.«
Avgjørelsen viser at utleier ikke uten videre kan skyve risikoen for manglende offentlige tillatelser over på leier.
Ansvaret overfor offentlige myndigheter
Det vil primært være eier av en eiendom som er ansvarlig overfor myndighetene for at offentligrettslige krav er oppfylt. Selv om leieavtalen velter ansvaret over på leier, vil det offentlige kunne forholde seg til eier. Utleier bør derfor også følge opp at leier ivaretar sitt ansvar hvor dette er aktuelt. Ikke minst gjelder dette hvor ansvaret har sikkerhetsmessige aspekter og manglende oppfyllelse kan innebære fare for liv og helse.
