Vi i SørMegleren ser en trend mot at det stadig oftere oppstår utfordringer i forbindelse med tilbakehold av kjøpesum. Særlig i de tilfeller der det blir tilbakehold ved overbeheftet eiendom eller nært opp til overbeheftet, altså frivillig salg men høy opplåning.
Vi anser tilbakehold, om det er et såkalt ordinært tilbakehold eller som nevnt ovenfor, som utfordrende for megler. Det kan oppstå problemstillinger som kan være nyttig å diskutere og som vi vil forsøke å belyse her.
Av: Eiendomsmegler MNEF og fagsjef Hanne Geelmuyden, Sørmegleren
Vi som megler forholder oss selvfølgelig til Finanstilsynets retningslinjer i forbindelse med håndtering av dekningsprinsippet ved et eiendomsoppgjør.
Dette innebærer blant annet at vi innhenter skriftlig bekreftelse på restgjeld fra panthavere i forkant, og hvor de ved underskrift bekrefter at pant blir slettet ved innfrielse av nevnte lån. Det er heller ikke anledning til å låne opp på eksisterende pant uten vårt samtykke når vi har etablert sikring og de har avgitt restgjeldsoppgave. Vi innhenter også skriftlig pantefrafall ved belåning høyere enn 70% av prisantydning. All privat pant blir innhentet originalt i forkant av salg.
Dette gir oss god kontroll over pantebokas kjente kreditorer.
Vi opplever enkelte ganger at kundene våre er i skjæringspunktet for at det blir noe overskytende nettoproveny av kjøpesummen. Det bør også nevnes at det må tas høyde for legalpant som ikke fremkommer i grunnboken. I tillegg må man være obs på at det kan oppstå utlegg på eiendommen etter kontraktsmøtet, men før overskjøting.
Dette kan samlet, eller enkeltvis medføre at eiendommen ikke kan overleveres heftelsesfri som avtalt i kontrakt. Problemstillingen oppstår når kjøper ønsker tilbakehold av deler av kjøpesum der det er oppdaget feil eller mangel på eiendommen, noe de rettmessig kan i henhold til avhendingsloven § 4-15.
Kjøperen kan instruere om tilbakehold så lenge han har rådigheten over kjøpesummen. Etter overtakelsen kan kjøper ikke lenger instruere megler om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen.
Et annet eksempel fra vår hverdag er når selger på eget initiativ tilbyr kjøper kompensasjon, eksempelvis utsatt overtagelse, for å kunne rette mangler. Dette har ikke kreditorene fått fremlagt hvis de i forkant har bekreftet sletting ved salg til en minimum gitt kjøpesum. De vil få utbetalt det beløpet som er opplyst i restgjeldsoppgaven som nå ikke vil være tilstrekkelig til å innfri gjelden, med den konsekvens at de kanskje ikke lengre vil slette sin sikkerhet.
Den samme utfordringen kan være der selger har innrømmet et prisavslag i forkant for en påstått mangel.
Disse situasjonene gir megler faktiske og rettslige utfordringer, og rollen vår som mellommann med veilednings – og omsorgsplikt for begge parter er og blir uhyre viktig men vanskelig.
Kjøper har tilbakeholdsrett også ved salg av en overbeheftet/høyt beheftet eiendom, men dersom man benytter seg av denne kan det medføre at handelen ikke kan gjennomføres, ref. eiendommen skal overleveres heftelsesfri til ny eier med mindre annet er avtalt. Da blir alternativet å gå i dialog med selger/kreditorer for å få aksept for et potensielt lavere innfrielsesbeløp mot sletting av pant eller krav.
Men hva med risikoen for at handel ikke gjennomføres dersom ikke kreditor aksepterer at pant slettes med bakgrunn i nye momenter med tilbakehold? Hvem sin risiko er egentlig dette og hvordan kan megler sikre partene best mulig i den sammenheng? Rettslig sett er det selger/oppdragsgiver som ikke oppfyller sine forpliktelser i henhold til kontrakt, men megler må håndtere dette, omsorgsplikten for begge parter må ivaretas, situasjonen avklares og løses om mulig.
En annen problemstilling er utbetaling av det tilbakeholdte beløpet. Er det tilbakeholdte beløp et ensidig tilbakehold eller enighet mellom partene, dvs. et avtalt tilbakehold?
Dette har betydning for om kjøper kan kreve beløpet utbetalt uten samtykke fra selger. Ved et ensidig tilbakehold kan kjøper kreve dette utbetalt selv om det er på kjøpers risiko.
Det blir vår oppgave å presisere at tilbakeholdet og utbetalingen skjer på kjøpers risiko og at et urettmessig tilbakehold vil medføre at han er i mislighold overfor selger. Samtidig blir det viktig å informere selger om at beløpet blir utbetalt og at han må foreta seg noe aktivt dersom han ønsker å få igjen disse pengene av kjøper, i den grad han skulle ha krav på disse. Ved et avtalt tilbakehold må det være enighet mellom partene eventuelt foreligge rettslig avgjørelse for å utbetale pengene.
Vedørende rentespørsmålet er det den av partene som eier innestående på klientkonto som godskrives rentene. Kjøper eier pengene frem til de er brukt som avtalt jf. emgl § 3-2.
Dersom kjøper bruker sin lovbestemte tilbakeholdsrett enten etter avhendingsloven eller bustadoppføringsloven, er det kjøpers penger og det er derfor også kjøper som skal ha rentene på disse pengene. Dersom det skulle vise seg at det derimot ikke var grunnlag for tilbakeholdet vil kjøper være i betalingsmislighold overfor selger, og selger vil kunne kreve forsinkelsesrenter. Det vil likevel være kjøper som skal ha rentene av pengene som har stått på klientkonto.
Alt dette og litt til må vi som meglere ta hensyn til i slike situasjoner og rådgivningen blir i mange tilfeller avgjørende for prosessen.
Er det rart det er gøy og spennende å være eiendomsmegler, kanskje av og til litt skummelt også?
Hilsen oss fra det blide Sørlandet.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016
