Av: advokatene Stig L. Bech og Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BA-HR 1. Innledning Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere publiserer i disse dager, i samarbeid med Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom, nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og –lokaler. En arbeidsgruppe satt sammen av representanter fra de ulike foreningene har vært ansvarlig for den redaksjonelle oppdateringen. Margrete Røse Solli, Anne Bruun-Olsen, Frithjof Foss, Camilla…
Standard leieavtaler – Oppdaterte utgaver og nye maler
- Av: Redaksjonen
- 31. januar 2019
- Fagstoff

1. Innledning – Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere utgir i disse dager sammen med Norsk Eiendom nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og -lokaler. I tillegg lanseres en rekke nye maler som har vært etterspurt i markedet, blant annet som følge av nye trender for leie av handelslokaler og kontor. (for medlemmer)
Av: Advokat Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BAHR
2. Oversikt over oppdaterte og nye maler
Følgende standarder utgis i oppdaterte utgaver:
• Leieavtale for brukte lokaler
• Leieavtale for nye lokaler
• Leieavtale for brukt bygg
• Leieavtale for nytt bygg
• Utvidet leieavtale for nytt bygg
• Barehouse-leieavtale for brukt bygg
• Fremleieavtale
Følgende nye standarder lanseres:
• Barehouse-leieavtale for nytt bygg
• Utvidet barehouse-leieavtale for nytt bygg
• «All inclusive»-leieavtale
• Avtale for co-working
• Leieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenter
• Avtale for korttidsleie av handelslokaler
De nye og oppdaterte maler/kontrakter finner du her. (krever innlogging)
3. Endringer i oppdaterte standarder
3.1 Generelt
For de eksisterende standardene har ambisjonen vært å gjøre en moderat oppdatering uten store forskyvninger i rettigheter og plikter. De endringene som er gjort er funnet nødvendige/hensiktsmessige basert på tilbakemeldinger fra brukere og rettsutviklingen på området.
Av tekniske endringer kan nevnes at teksten har fått autonummerering. Videre er bestemmelsene om leieregulering og sikkerhetsstillelse flyttet opp i tilknytning til leiebestemmelsen, noe som har medført endret nummerering av de fleste punktene.
I det følgende gis en kort omtale av de viktigste endringene/presiseringene fra forrige utgave.
3.2 Ansvaret for offentligrettslige krav
Det er i punkt 6.2 gjort en presisering av ansvaret for offentligrettslige krav som ikke er ment å innebære noen realitetsendring, men å gjøre bestemmelsen mer tilgjengelig.
Videre er den såkalte rønneklausulen (alternativet der leietaker har ansvaret for å oppfylle alle offentligrettslige krav) flyttet bak til tilleggstekst for å tydeliggjøre at denne er ment for spesielle tilfeller, typisk der leietaker er den profesjonelle part i leieforholdet.
3.3 Felleskostnader
For å gjøre felleskostnadene mer forutberegnelige for leietaker er det i punkt 8.5 lagt inn en plikt for utleier til å fremlegge budsjett, samt en varslingsplikt dersom utleier får grunn til å tro at felleskostnadene vil avvike vesentlig fra budsjettet.
I felleskostnadsbilaget er det lagt inn at kostnader til utrydding/bekjempelse av utøy/skadedyr inngår i felleskostnadene. Endringen er gjort som følge av det store fokuset det har vært på særlig skjeggkre den siste tiden, samtidig som det i leieforhold har vært uklart hvem som har vært ansvarlig for kostnaden der det ikke kan påvises skyld hos en enkelt leietaker.
Utrydding/bekjempelse av utøy/skadedyr anses av organisasjonene som en driftskostnad som det er naturlig å legge på felleskostnadene, med mindre en enkelt leietaker kan klandres.
3.4 Leietakers vedlikeholdsplikt
Begrepet «fornyelse» i leietakers vedlikeholdsplikt i punkt 15.1 er strøket. Dette er ikke ment å innebære noen realitetsendring, men er gjort for å presisere at det ikke er plikt til å utføre fornyelse utover det som følger av vedlikeholdsplikten. Leietakers plikter er uansett dekket under begrepene «overflatebehandling av gulv mv.» og «nødvendig utskifting».
3.5 Utleiers avtalebrudd
I malene for nybygg/nye lokaler er vesentlighetskravet til mangler i punkt 20 fjernet. I slike avtaler skal leieobjektet leveres i henhold til lover/forskrifter og kravspesifikasjon, og det er da ikke naturlig å ha et vesentlighetskrav for å gjøre gjeldende mangler.
Utleiers rett til utbedring av mangler som følger av bakgrunnsretten (husleieloven § 2-10) er presisert i avtalen. Det er også presisert at leietaker må reklamere innen rimelig tid etter at leietaker burde ha oppdaget en mangel også i leietiden.
3.6 Leietakers avtalebrudd
På bakgrunn av Høyesteretts dom av 29. juni 2016 vedrørende KLP/Norsk Gjenvinning er det presisert i punkt 21.1 at leietaker kun er erstatningsansvarlig for skader som skyldes forsett eller uaktsomhet, noe som er i tråd med dommens innhold og den opprinnelige intensjonen med bestemmelsen. I tillegg er husleieloven § 5-8 fraveket i punkt 27 for å fjerne tvil, da denne bestemmelse gir leietaker et kontrollansvar.
I punkt 21.3 er det lagt inn en varslingsplikt for utleier ved heving på grunn av vedvarende eller gjentatt mislighold, tilsvarende leietakers plikt etter punkt 20.4.
3.7 Overdragelse/change of control
Bestemmelsen i punkt 25.2 er skrevet om for å presisere at den kun kommer til anvendelse i situasjoner der det skjer et reelt kontrollskifte/endring i bestemmende innflytelse over leietaker. Tidligere ordlyd kunne tolkes slik at bestemmelsen også gjaldt i enkelte situasjoner der dette ikke var tilfelle, noe som ikke var tilsiktet.
3.8 Sikkerhetsstillelse
Teksten i punkt 11 alternativ B om depositum er endret i henhold til innspill fra Finans Norge, for å gjøre den samsvarende med bankenes standard depositumsavtaler.
3.9 Utvidet nybyggstandard
I tilleggsteksten om leietakers adgang til leieobjektet før overtakelse skilles det nå mellom situasjoner der leietaker kun skal gjøre mindre innredningsarbeider og der leietaker skal gjøre større installasjonsarbeider, da disse situasjonene krever ulik regulering blant annet av byggherreansvaret.
Leietakers mulighet for å betale endringskostnaden som et engangstillegg til første års leie er fjernet fra endringsbilaget i påvente av en avklaring av merverdiavgiftshåndteringen av et slikt engangstillegg.
4. Nye standarder som lanseres
4.1 Barehouse-standarder for nybygg
Såkalte «barehouse»-leieavtaler anvendes der leietaker skal ha ansvaret for alt vedlikehold og utskiftinger, betale forsikring av bygget og ha skade- og driftsavbruddsrisiko for bygget. Hittil har det kun vært en barehouse-mal for brukt bygg, men det oppleves en stadig større etterspørsel etter en slik mal også for nybygg.
Forskjellen fra barehouse-malen for brukt bygg er at utleier skal levere leieobjektet i henhold til en kravspesifikasjon og per overtakelse er ansvarlig for at leieobjektet er godkjent for den bruk/virksomhet leietaker skal drive (både bygningstekniske og reguleringsmessige krav). I leieperioden er det ingen forskjell.
Barehouse-malen for nybygg lanseres både i en «ordinær» variant og i en «utvidet» variant med bestemmelser om endringer i kravspesifikasjonen i byggeperioden.
4.2 «All inclusive»-leieavtale
En «all inclusive»-leieavtale kan sies å være det motsatte av en barehouse. Her er det utleier som besørger og bekoster alt utvendig og innvendig vedlikehold, reparasjoner og alle utskiftinger. Utleier skal også sørge for og bekoste at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for eiendommen/leieobjektet gjeldende offentligrettslige krav. Utbedring av skader besørges også av utleier, men leietaker dekker kostnaden. Felleskostnader er inkludert i leien.
All inclusive-leieavtaler er en ny trend i markedet, og har vært etterspurt av offentlige leietakere og andre som ønsker et forutsigbart kostnadsbilde gjennom leieperioden.
4.3 Avtale for co-working
Co-working-konsepter har vært i stor fremvekst de siste årene, noe som har skapt etterspørsel etter en standard. Det lanseres derfor en mal som kan benyttes som et utgangspunkt for avtale mellom co-working-aktøren og kunden. Co-working-konsepter finnes imidlertid i et utall varianter, og tanken er at malen brukes som et utgangspunkt for å tilpasse avtalen til det enkelte konsept.
Malen er lagt opp slik at det i selve avtalen registreres informasjon om leverandør, kunde, leveransens innhold, mva-status mv. Ved signering av avtalen vedtas standardvilkår og husordensregler, som ikke er gjenstand for forhandling mellom partene.
I forholdet mellom co-working-aktøren og en eventuell utleier til denne kan standard leieavtale benyttes med enkelte tilpasninger, herunder slik at co-working-aktøren har fri adgang til å fremleie innenfor sitt konsept.
4.4 Leieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenter
Malen er basert på standard leieavtale for nye/rehabiliterte lokaler, men med noen tilpasninger og alternative tekster som gjør den mer spisset mot handelslokaler. Blant annet inneholder malen tekst vedrørende omsetningsleie/minimumsleie, driveplikt og sanksjoner ved mislighold av denne, plikt til medlemskap i næringsforening og leietakers tilgang til lokalene for egne installasjonsarbeider før overtakelse.
4.5 Avtale om korttidsleie av handelslokaler
Malen er tenkt benyttet på leieforhold av kortere varighet, typisk pop-up shops. En del av bestemmelsene avviker av denne grunn fra det som er vanlig i leieforhold med lengre varighet. Herunder har leietaker ikke vedlikeholdsplikt. Utleier har alt vedlikehold, men ikke plikt til innvendig vedlikehold i leietiden. Felleskostnader er inkludert i leien. Det er ikke lagt opp til sikkerhetsstillelse og heller ingen rett til fremleie/overdragelse.
Ved signering av avtalen vedtas standardvilkår, som ikke er gjenstand for forhandlinger mellom partene. Standardvilkårene inneholder blant annet bestemmelser om merverdiavgift, utleiers og leietakers ansvar og nødvendige fravikelser fra husleieloven.
Relaterte Artikler
-
Nye utgaver av standard leieavtaler
-
Oppdaterte og nye leiemaler for næringsleie!
Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom har høsten 2018 arbeidet med å oppdatere leiemalene for næringsutleie. Advokatfirmaet BAHR og advokatfirmaet Føyen Torkildsen har representert henholdvis FFN/NEF og Norsk Eiendom i dette arbeidet. I tillegg til oppdaterte versjoner av de eksisterende malene er det også utarbeidet en rekke nye maler, blant annet for handelslokaler og co-workinglokaler. Malene ligger tilgjengelig for NEFs medlemmer i…
-
Over 30 nye selskaper på det oppdaterte proptech-kartet
Megatrendene effektivisering og bærekraft blir reflektert i det oppdaterte utgaven av Det norske proptech-kartet. Det store flertallet av de nye selskapene som ble tatt inn i kartet som ble oppdatert 1. desember, hadde en eller annen tilknytning til effektivisering eller bærekraft. Dette ga seg utslag at det kom mange nye selskaper inn under kategoriene eiendomsutvikling, smarte eiendommer og eiendomsforvaltning. Noen av disse selskapene er…
- Nye meglerstandarder for forwardtransaksjoner
I mars 2017 godkjente Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) en ny meglerstandard for kjøp av aksjeselskap som eier bygg under oppføring, og der kjøperen overtar aksjene før bygget er ferdigstilt, såkalt forward med umiddelbar aksjeoverdragelse (tidligere kalt egentlig forward). Med utgangspunkt i denne standarden er det nå laget en forward med utsatt aksjeoverdragelse (tidligere omtalt som uegentlig forward). Disse avtalene kjennetegnes…
-
Prisvekst på nye boliger
Prisene på nye boliger har i gjennomsnitt økt med 3,8 prosent det siste året. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at nye boliger i gjennomsnitt steg med med 3,8 prosent fra 2. kvartal 2019 til 2. kvartal 2020, mens prisen på brukte boliger til sammenligning steg med 2,3 prosent i samme periode. Leiligheter og rekkehus økte mest Statistikken viser videre at prisene på nye leiligheter…
-
MVA-reguleringen i standard leieavtaler
Av: advokat Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BA-HR DA 1. Innledning NEF/FFN har tidligere i år, i samarbeid med HL og NE, publisert nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og –lokaler. Også mva-bestemmelsen er oppdatert ved revisjonen I denne artikkelen gis det i punkt 2 først en kort redegjørelse for mva-reglene som gjelder for utleie av fast eiendom, som også er bakgrunnen for at…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no