Skjeggkre har blitt mer og mer utbredt i norske boliger de siste årene, men er likevel et ukjent fenomen for mange. I løpet av kort tid har vi sett flere rettsavgjørelser der boligkjøperen har rettet krav mot selgeren etter å ha oppdaget skjeggkre i boligen.
Av: Even Komnæs, partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge, advokatfullmektig – Advokatfirmaet Hammervoll Pind – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2019)
Av: Even Komnæs, partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge, advokatfullmektig – Advokatfirmaet Hammervoll Pind – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2019)I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilken betydning skjeggkre har for kjøper og selgers rettigheter ved boligsalg.
Hva er skjeggkre?
Skjeggkre er et insekt som kan forekomme i de fleste deler av boligen, men foretrekker varme og fuktige miljøer, typisk baderom. Skjeggkre kan tilføres boligen på ulike måter, f.eks. via naboleiligheter eller fra byggematerialer, emballasje, pappesker, klær og andre varer som tas inn i boligen. Skjeggkre er nattaktive insekter som skyr lys, og kan dermed være vanskelige å oppdage. Skjeggkreet er ikke skadelig for mennesker, men er definert som skadedyr ettersom det for enkelte skaper ubehag og er vanskelig å bli kvitt hvis man først er rammet.
Boligkjøperens rettigheter
Avhendingsloven og bustadoppføringslova regulerer kjøpers og selgers rettigheter ved boligsalg. Ved salg av brukt bolig er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Dreier det seg om ny bolig under oppføring er det bustadoppføringslova som gjelder.
Dersom boligen lider av en såkalt «mangel», kan kjøperen ha rett til å kreve utbedring, prisavslag, heving og/eller erstatning av selgeren. Slike mangelskrav forutsetter at kjøperen har reklamert i tide. Vi anbefaler at mangler som oppdages under overtakelsen nedfelles i overtakelsesprotokollen. Skjulte mangler som oppdages etter overtakelsen må påberopes innen rimelig tid (i praksis ca. 2 måneder) etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Boligkjøpere som har mistanke om skjeggkre må dermed raskt påberope forholdet overfor selgeren og eventuelt engasjere sakkyndig som kan bekrefte eller avkrefte mistanken.
Skjeggkre som først tilkommer etter overtakelsen er naturligvis selger uvedkommende.
En mangel ved eiendommen?
Det foreligger en mangel dersom boligen ikke samsvarer med det som er avtalt. Brukte boliger selges normalt «som den er». I disse tilfeller foreligger det bare en mangel dersom selgeren har gitt ufullstendige eller ukorrekte opplysninger som har hatt betydning for avtaleinngåelsen, eller dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
En selger som er kjent med at boligen har skjeggkre må altså opplyse om dette. Selgeren behøver normalt ikke å opplyse om feil som er forsvarlig utbedret. Men ettersom det frem til nå ikke har eksistert noen effektiv måte å fjerne skjeggkre på, skal det med andre ord mye til for at selgeren slipper å opplyse om forholdet.
Opplysningsplikten kan også slå inn dersom selgeren har observert insekter som selgeren ikke skjønte var skjeggkre. I rettspraksis har det for eksempel blitt vektlagt at en selger observerte insekter på badet jevnlig over flere år og at problemene ble drøftet med en nabo i borettslaget.
Det kan være vanskelig for kjøperen å bevise at selgeren var kjent med skjeggkre. Skjeggkre kan dessuten holde seg skjult over lang tid uten at selgeren er kjent med forholdet, og uten at selgeren med dette kan bebreides. Selgeren kan imidlertid i enkelte tilfeller bli holdt ansvarlig dersom selgerens uvitenhet om forholdet må betraktes som grovt uaktsom. Her må det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor man bl.a. ser hen til hvor lenge skjeggkre har vært til stede, hvor omfattende problemet har vært og årsaken til at selgeren ikke kjente problemet.
Dersom det ikke foreligger opplysningssvikt fra selgers side, blir spørsmålet om en bolig som har skjeggkre likevel er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. I en slik vurdering ser vi at domstolene bl.a. vektlegger hvorvidt eksistensen av skjeggkre har påført kjøperen psykisk ubehag og/eller hvorvidt boligens verdi er redusert. Samtidig må kjøperen i større grad akseptere at en bolig inneholder skjeggkre etterhvert som dette blir et mer og mer utbredt fenomen.
Krav som følge av en mangel
Som nevnt har kjøperen ulike sanksjoner til rådighet dersom boligen er solgt med skjeggkre og dette konstateres å utgjøre en mangel. I praksis krever kjøperen først og fremst et prisavslag, ettersom det frem til nå ikke har vært noen kjent måte å fjerne skjeggkre på. Prisavslaget skal tilsvare til boligens verditap når man sammenligner boligens markedsverdi med og uten mangel. I tillegg kan kjøperen tilkjennes kostnader med å holde bestanden i sjakk.
Kjøperen kan etter omstendighetene dessuten ha rett til å få erstattet øvrig økonomisk tap, f.eks. utgifter forbundet med å kartlegge skjeggkre-problematikken. Erstatning for indirekte tap, slik som tapte leieinntekter, kan kjøperen imidlertid bare kreve dersom selgerens handlemåte har vært uaktsom.
Ringvirkninger i boligbransjen?
Enkelte forsikringsselskap har nå endret sine forsikringsvilkår slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor boligselgerforsikringen. Dette kan få stor betydning for selgere, som nå risikerer å måtte dekke sine egne utgifter forbundet med eventuelle krav fra boligkjøpere.
Den nye oppmerksomheten rundt skjeggkre får ventelig også andre virkninger i bransjen. Takstmenn må foreta grundig kontroll slik at skjeggdyr om mulig oppdages før avtaleinngåelse. Entreprenører må bli flinke til å sjekke materialer og andre varer på byggeplassen. Manglende etterlevelse kan i verste fall resultere i søksmål fra boligkjøpere og selgere.
Nye bekjempelsesmuligheter?
Det kan utføres tiltak for å holde skjeggkre-bestanden på et minimumsnivå. Det har likevel vist seg å være utfordrende å finne insektmidler som fjerner skjeggkre på en effektiv måte. Forskere ved Folkehelseinstituttet har nylig testet et insektmiddel, Advion Cockroach Gel, som tidligere kun har vært benyttet mot kakerlakker. Metoden ga lovende resultater. På denne bakgrunn søkte eierne av produktet til Miljødirektoratet om å kunne benytte insektmiddelet mot skjeggkre.
Søknaden ble godkjent den 1. februar 2019. Miljødirektoratet omtaler produktet som et lovende middel som er mer skånsomt mot helse og miljø enn de fleste alternativene. Insektmiddelet kan ikke kjøpes og benyttes av privatpersoner.
