Skattesatsen er på vei ned, fra 28 til 27 til 25, og til slutt 23 prosent. Avkastningen (yield) er gått ned betydelig de siste årene. Vår faggruppe for fast eiendom håndterer løpende næringseiendomstransaksjoner og ser at skatterabatten har ligget på samme nivå i lang tid. Hva har disse endringene gjort med skatterabatten? Har markedet tatt disse endringene inn over seg?
Av: Partner Ove-Marthin Granlund, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA
Nesten alle investeringer i næringseiendom skjer nå ved salg av aksjer i eiendomsselskapet som eier eiendommen, i motsetning til direkteinvestering. Ved direkteinvestering vil bygningens andel av eiendomsverdien – den verdien bygningen prises til i transaksjonen – bli kjøpers fremtidige avskrivningsgrunnlag.
Ved overtakelse av aksjer i et allerede eksisterende eiendomsselskap vil selskapet videreføre sitt, ofte lavere, avskrivningsgrunnlag for bygget, og avskrivningene vil ofte være betydelig lavere enn ved direkteinvestering. Lavere avskrivninger gir en høyere skattepliktig inntekt. Ikke overraskende ses dette på som en ulempe – skatteulempe.
Et eiendomsselskap som i Oslo har eid et godt vedlikeholdt kontorbygg fra før krigen, beliggende i «randsone» vil ofte ha et avskrivningsgrunnlag på noen få millioner, mens bygget prises i hundremillionersklassen. Ved direkteinvestering blir avskrivningsgrunnlaget det bygget prises til – hundremillionersklassen – dvs. noen millioner i avskrivninger de første årene.
Ved kjøp av aksjene videreføres det lavere avskrivningsgrunnlaget på et fåtalls millioner, og gir knappe hundre tusen i skattemessige avskrivninger de første årene etter eierskiftet. Mindre avskrivninger gir mer skatt. Det er differansen mellom det bygget prises til og selskapets avskrivningsgrunnlag, neddiskontert til nåverdi, som er skatterabatten. Den er også kalt skatteulempen, som kanskje er et mer treffende begrep. Når man betegner skatteulempen i prosent, er det altså differansen mellom bygningens markedsverdi og skattemessige saldoverdier man regner ut fra (ref. FFNs standard).
Skatteulempen (NV) er en størrelse som lett lar seg beregne. I beregningen inngår faktorer som hva bygget prises til (I), avskrivningssats (ss), skattesats (s) og neddiskonteringsrente (r). Ved bruk av disse faktorene i nedenstående formel (som ikke er utledet av undertegnede) kommer man frem til skatteulempen.
Ligger det flere bygg i selskapet, må beregningen gjøres for hvert av dem. Tomten skal ikke inngå siden den ikke er avskrivbar. Hva tomten prises til må trekkes ut av eiendomsverdien før den beregnes. Jo større verdi tomten utgjør, jo mindre blir verdien av bygget og den nominelle skatterabatten. En forhandling om skatterabattens størrelse kan lett begynne med diskusjon om en tomteverdi. Den utgjør restverdien etter at man har trukket ut teknisk verdi av bygget.
Er det egne saldi for tekniske innretninger (heis, ventilasjon, rulletrapp) må egne beregninger gjøres for slike også.
Man må også innom neddiskonteringsrenten. Denne bør være sammenfallende med den avkastningen (yield) eiendommen prises til. Renten virker motsatt av skattesats. Lav rente gir større skatteulempe, og mens lav skatteprosent gir lavere skatteulempe.
Det er ikke alltid det regnes så nøye på disse elementene i forhandlinger. Tommelfingerregelen har lenge vært 7-10/8-11 % – hvor man kanskje ofte har havnet på 10 %. Men særlig når skattesatsen er på vei ned, og kanskje fortsetter nedover, og det kan være ulike avskrivningssatser, kan en slik tommelfingerregel gi store avvik.
Tabellen under viser ulike scenarier, hvor skatteulempen fremkommer i prosent på den loddrette aksen, og neddiskonteringsrenten på den vannrette. Med skatteprosent på 23 %, som vi nærmer oss, 2 % avskrivingssats (kontorer) og 7 % neddiskonteringsrente (yield på 7 % er vel ikke helt uvanlig for mer eldre bygg i randsone), er skatteulempen helt nede i 5 %. Noen tommelfinger på 10 % er da ikke lenger anvendelig.
Gjennomgangen viser at det kan være lønnsomt for selger å regne litt på skatterabatten dersom kjøper bygger sitt tilbud på 10 %. Normalt vil en kompetent megler gi føringer om dette, men hvor partene har funnet hverandre uten profesjonell hjelp bør talløvelsene gjøres. 10 % gir ikke nødvendigvis uttrykk for en korrekt beregning av skatteulempen. Alle selvhjulpne selgere bør finne frem regnearket – eller bruke tabellen ovenfor!
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2016
