Ved salg av eiendommer i villastrøk, og særlig ved salg av utviklingseiendommer, er det viktig å være klar over at det kan være tinglyste strøksservitutter på eiendommen. Strøksservitutter, ofte villaklausuler, er negative servitutter som legger begrensninger på eiendommen. Servituttene er ofte påheftet tidlig på 1900-tallet i forbindelse med utparsellering av en større eiendom, der grunneier/selger ønsket å gi føringer for utviklingen av området. Strøksservituttene anses som privatrettslige forhold som plan- og bygningsmyndigheten ikke rår over og som hovedregel ikke vektlegger i sin saksbehandling.
Av: Vilde Mørk Johannson, advokatfullmektig SANDS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2020
Strøksservituttene er ofte bestemmelser om minste tomtestørrelse, høyde/antall etasjer, hva slags bebyggelse som tillates eller forbud mot visse typer virksomhet. Servituttene kan derfor komme i veien for planlagt utnyttelse av eiendommen. En utbygger som har fått nødvendige offentlige tillatelser og planlagt bygging iht. reguleringsplan, kan likevel risikere at prosjektet blir utsatt eller stanset som følge av at en nabo påberoper seg strøksservitutter på eiendommen.
Denne artikkelen vil gi meglere en innføring i å avdekke villaklausuler, hvordan disse skal kartlegges og tolkes, samt hvordan eksisterende servituttene skal håndteres. Dette er sentrale momenter meglere bør opplyse om ved salg av eiendommer påheftet strøksservitutter.
Kartlegging og tolkning av villaklausuler og strøksservitutter
I forbindelse med kjøp og salg av eiendommer må grunnboken undersøkes for å kartlegge hva som er tinglyst på eiendommen. En strøksservitutt vil stå registrert under «heftelser». Erfaringsmessig er de ofte beskrevet som «bestemmelse om bebyggelse» eller lignende, men dette kan variere. Megler må derfor innhente alle servitutter hvor innholdet er ukjent, jf. også emgll. § 6-7.
Villaklausuler er ofte påheftet langt tilbake i tid, og det er derfor en risiko for at disse ikke har blitt overført til den elektroniske grunnboken. Den gamle grunnboken må derfor også undersøkes for å kartlegge det fulle heftelsesbildet. Fra 1700-tallet frem til 1950 finner man den gamle grunnboken hos Arkivverket, mens fra og med 1951 er den å finne hos Kartverket. Det er også svært viktig å undersøke grunnboksbladet til hovedbruket dersom eiendommen som skal selges er fradelt. Om den igjen er utparsellert fra en annen eiendom, bør også denne undersøkes. Dokumenter som er tinglyst før fradelingstidspunktet er ikke nødvendigvis overført til den utskilte eiendommen. Meglere må derfor være oppmerksomme på å undersøke flere ledd i forbindelse med salg av eiendom.
Dersom undersøkelse av grunnboken viser at eiendommen er påheftet med en villaklausul, må innholdet i denne fastlegges gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Strøksservitutter har som oftest avtalegrunnlag, f.eks. en kjøpekontrakt. Denne skal tolkes ut ifra alminnelige tolkningsprinsipper, med utgangspunktet i en naturlig forståelse av avtalens ordlyd- sett i lys av forholdene på avtaletidspunktet.
En strøksservitutt fra 1930-årene kan typisk se slik ut:
1. Parcellen maa ikke deles.
2. Paracellen skal bebygges villamessig med kun hovedbygning som ikke maa ha mer end to etager og kun indeholde indtil to leiligheter. Alle bygninger maa til enhver tid holdes vel vedlike forsaavidt det ytre angaar.
Begrensningen som oftest går igjen, er at det kun kan skje «villamessig bebyggelse» på eiendommen. Spørsmålet om hva som er «villamessig bebyggelse» har vært gjenstand for domstolsbehandling i en rekke saker over lang tid. I 1935 uttalte Høyesterett at begrepet beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering, avhengig av «den almindelige opfatning paa den tid bebyggelsen finner sted, strøkets karakter paa dette tidspunkt og naboenes reelle interesse i bebyggelsens omfang og karakter.»
En avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra 2014 opprettholder synspunktet, og det ble påpekt at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men at det kan endre seg over tid. At servitutter må tolkes i samsvar med utviklingen følger også av servituttloven § 2 – «kva som er i samsvar med tida og tilhøva». Dette gjelder også for strøksservitutter. I den konkrete vurderingen må det derfor ses hen til dagens oppfatning og eventuelle endringer i området hvor servitutten er påheftet.
Håndtering av strøksservitutter og villaklausuler
Gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget (avtalen, skjøtet eller erklæringen hvor servitutten fremgår), vil utbygger kunne få føringer på om utnyttelsesplanene er i strid med servitutten eller ikke. Dersom servitutten setter begrensninger for planlagt utnyttelse av eiendommen, må det først vurderes om servitutten fremdeles gjelder eller om den er bortfalt. Dersom servitutten ikke er bortfalt, kan servitutten søkes slettet eller ekspropriert.
En strøksservitutt kan bare påberopes av de eiendommer som er underlagt servitutten, dvs. eiendommer som har samme tinglyste servitutt som heftelse, eller hvor eiendommen er utskilt fra en eiendom som har en slik heftelse. Etter servituttloven § 4 ligger retten til å påberope seg servitutten «kvar eigedom på området», dvs. det området som er omfattet av strøksservitutten. En naboeiendom uten samme villaklausul kan derfor ikke påberope seg denne, med mindre det ikke er fastsatt eller avtalt en slik påtalerett i servitutten
3.1 Bortfall som følge av strid med vedtatt reguleringsplan
Iht. pbl. § 12-4 er virkningen av en endelig reguleringsplan at det ikke kan bygges på en annen måte enn det som er fastsatt i planen. Utbygger kan da havne i en situasjon hvor et område etter servitutten bare kan bebygges villamessig, mens det etter planen skal utnyttes til industri- og forretningsbygg eller boligblokker. I realiteten oppstår det da et byggeforbud på eiendommen. Spørsmålet i slike tilfeller er om reguleringsplanen i seg selv kan medføre at servitutten bortfaller.
Dette var tema i Gjensidige-dommen fra 1995. Tidlig på 1900-tallet ble det lagt flere strøksservitutter på området hvor Gjensidige Forsikring bygget sitt kontorbygg på Sollerud i Oslo iht. en gjeldende reguleringsplan. Høyesterett konkluderte med at en reguleringsplan tilsidesetter en negativ servitutt som er til hinder for utbygging i samsvar med planen. Kriteriet er imidlertid avhengig av at byggearbeid iht. reguleringsplanen faktisk er gjennomført før servitutten anses for å være bortfalt.
Spørsmålet ble igjen tatt opp i Bortelid-dommen fra 2002. På hyttefeltet Bortelid i Åseral kommune hadde grunneier lagt begrensninger på videre bebyggelse for hytteeierne. Kommunen vedtok imidlertid en reguleringsplan som innebar fortetning i hyttefeltet. Høyesterett kom til at uttalelsene i Gjensidige-saken passet best på de tilfellene der strøksservitutter båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har. Høyesterett konkluderte med at opprettholdelse av servitutten på hyttefeltet ikke innebar en meningsløs «ikke-bebyggelse» av området, og servitutten ble stående.
Ytterligere avklaringer kom i Naturbetong I-dommen fra 2008. På Vinderen i Oslo var boligblokker reist i strid med en negativ servitutt fra 1911 som stilte krav om «villamæssig» bebyggelse. Reguleringsplanen for strøket tillot småhusbebyggelse, og reguleringsforslaget omfattet boligblokker, som også ble godkjent av bystyret.
Flertallet i Høyesterett uttalte at det generelle utgangspunktet i Gjensidige-dommen ikke kunne opprettholdes. Konklusjonen var at servitutter kan bortfalle dersom det er direkte strid mellom formålene i servitutten og reguleringsplanen, slik at etterlevelse av servitutten medfører meningsløs ikke-bruk.
I denne saken var formålet med reguleringsplanen at eiendommen skulle utnyttes til byggeområde for bolig, mens servitutten oppstilte krav om villamessig bebyggelse. Flertallet konkluderte med at det ikke var bestridt at det f.eks. kunne oppføres rekkehus på eiendommen. Følgelig var det ikke snakk om et kollisjonstilfelle hvor urimelig ikke-bruk ville blitt resultatet dersom det måtte bygges i samsvar med servitutten.
Avgjørelsene viser at det må foretas en konkret tolkning av en servitutt for å avgjøre om den går foran en reguleringsplan. Mye tyder på at siste ord ikke er sagt vedrørende forholdet mellom servitutter og reguleringsplaner. Rettstilstanden synes likevel å være at servitutten bortfaller dersom det er motstrid mellom formålene i servitutten og reguleringsplanen, slik at etterlevelse av servitutten fører til meningsløs ikke-bruk. Dersom det finnes en fornuftig utnyttelsesmåte som tilfredsstiller begge formålene, er servitutten fremdeles gjeldende. Dette er tilfellet selv om det resulterer i at utnyttelsen ikke gir en så stor gevinst som hvis bare reguleringsplanen var fulgt.
Bortfall av servitutter grunnet reguleringsplan gir som utgangspunkt ikke erstatning.
3.2 Bortfall grunnet endrede forhold
Som følge av at strøksservitutter ofte er påheftet langt tilbake i tid, vil det i mange tilfeller være naturlig å si at servitutten har utspilt sin rolle. Høyesterett tok til orde for dette i Gjensidige-dommen, hvor det ble uttalt at «utviklingen i et område kan medføre at en negativ servitutt taper sin betydning og faller bort.»
Retten konkluderte med at området var preget av kontor- og næringsbygg, og at strøksservitutten derfor hadde utspilt sin rolle og måtte anses bortfalt. Bortfall av servitutten som følge av endrede forhold gir ikke rettighetshaver krav på erstatning.
Hvorvidt en strøksservitutt er bortfalt eller ikke beror følgelig på en konkret vurdering av formålet med servitutten sammenlignet med formålet til en eventuell reguleringsplan, samt utviklingen i området hvor servitutten er påheftet.
Servituttloven inneholder bestemmelser om endring eller sletting, det loven beskriver som omskiping eller avskiping. Avskiping krever at fordelen for utbygger er langt større enn ulempene for den som påberoper seg strøksservitutten. Ved avskiping kan rettighetshaveren få erstatning, slik som ved ekspropriasjon. Slike saker starter i jordskifteretten og ikke tingretten.
3.3 Sletting av servitutten etter samtykke fra grunneier
Dersom servitutten ikke er bortfalt, kan utbygger forsøke å få denne slettet. Iht. servituttloven § 4 kan enhver grunneier av eiendom som omfattes av villaklausulen gjøre rettigheten gjeldende i den utstrekning den kan være til nytte for eiendommen. Det må foretas en konkret vurdering av hvilke eiendommer som kan tenkes å bli berørt. En slik kartlegging kan være både omfattende og krevende. Sletting av servitutten krever samtykke fra samtlige rettighetshavere og de kan være vanskelige å identifisere.
3.4 Ekspropriasjon
Ekspropriasjon av servitutter kan foregå etter reglene i oreigningslova § 2 eller plan- og bygningsloven kap. 16. Hovedvilkåret er at fordelene ved ekspropriasjon overstiger ulempene. Det må foretas en konkret interesseavveining der rettighetshavers interesser i å beholde servitutten veies mot utviklerens interesse å få servitutten slettet for å kunne utnytte eiendommen. Prosessen er ofte svært tidkrevende. Dersom en servitutt eksproprieres, har rettighetshaverne krav på full erstatning for det økonomiske tapet de påføres ved ekspropriasjonen, jf. Grunnloven § 105. Erstatningssummen fastsettes ved skjønn.
Det foreligger en ny avgjørelse fra Oslo tingrett avsagt januar 2022. På Madserud i Oslo var eiendommen påheftet en servitutt om «villabygninger», mens det ble bygget leiligheter i samsvar med reguleringsplanen. Servitutten ble ekspropriert, og saken gjaldt skjønn til fastsettelse av vederlaget. Retten la til grunn at verdsettelsen skulle skje etter differansen mellom de aktuelle eiendommenes antatte salgsverdi med og uten den eksproprierte villaklausulen for en objektivisert, tenkt kjøper. Skjønnsretten konkluderte med at det ikke var sannsynlig at noen av eiendommene som ble berørt av ekspropriasjonen av villaklausulen ville lide et verditap som følge av dette.
Hvorvidt det tilkjennes erstatning eller ikke som følge av ekspropriasjon av villaklausuler, beror på en konkret vurdering av om de berørte eiendommene har lidt et verditap som følge av ekspropriasjonen. Det er verdt å merke seg at selv om det ikke tilkjennes erstatning, er utgangspunktet at saksøkeren skal erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning saken, jf. skjønnsprosessloven § 54.
4 Virkninger av bygging i strid med villaklausuler og strøksservitutter
Dersom utvikler velger å igangsette bygging i strid med villaklausuler påheftet eiendommen, er det en risiko for at utbygger blir erstatningsansvarlig overfor rettighetshaverne.
Dette var tilfellet i Naturbetong II-dommen fra 2011. En utbygger hadde oppført et leilighetskompleks på en eiendom som var påheftet en servitutt om villamessig bebyggelse. Spørsmålet var om en nabo med påtalerett kunne kreve kompensasjon for brudd på strøksservitutten. Høyesterett konkluderte med at villaklausulen både hadde et økonomisk og et ikke-økonomisk formål. Servituttloven § 17 annet ledd (om erstatning for rettsstridig bruk av eiendom) kom derfor til anvendelse. Viktige momenter i vurderingen var at utbygger ikke hadde benyttet seg av muligheten for å endre eller fjerne servitutten, og at prosjektet hadde gitt betydelig gevinst. Erstatningen ble satt til 1,5 millioner kroner.
5 Avslutning
Det er viktig at megler gjør et grundig arbeid med å avdekke villaklausuler. Dersom slike klausuler eksisterer, kan det være behov for en vurdering av hva den betyr med tanke på å gi gode og riktige opplysninger ved salg. Gjennomgangen har vist at spørsmålet om innholdet i en villaklausul, om denne er bortfalt eller gjeldende og hvordan en gjeldende servitutt eventuelt skal håndteres, beror på konkrete vurderinger.
