Fjerningen av arveavgiften i 2014 gjorde at arvinger slapp å betale en sur ekstraregning etter å ha arvet huset til foreldre eller andre arvelatere. Når arveavgiften ble fjernet, innførte man samtidig et kontinuitetsprinsipp, som innebærer at man overtar arvelaters inngangsverdi. Kontinuitetsprinsippet gjelder likevel ikke for bolig og fritidsbolig som arvelater kunne selge skattefritt. Hva gjelder da?
Av: Bård Erlend Hansen, advokat MNA, Skattebetalerforeningen
En ikke uvanlig oppfatning er at man kan selge bolig og fritidsbolig man har arvet skattefritt. Eventuelt at man kan selge skattefritt dersom man selger innen ett år etter arveoverføringen.
Det er ikke helt riktig. Regelen er at dersom arvelater kunne selge boligen eller fritidsboligen skattefritt på sin hånd, så får arvingen oppjustert sin inngangsverdi til verdi på dødsfallstidspunktet. Når arvingen senere selger eiendommen, er salget like fullt skattepliktig (med mindre hun selv oppfyller kravene til bo- og eiertid), men hun skattlegges altså kun for verdistigning i egen eiertid. Det samme gjelder for gaver som er ytet mens giveren var i live.
Merk at det gjelder andre regler for arv etter dødsfall før 1. januar 2014, og for gaver som er ervervet før 1. januar 2014.
I noen utstrekning er det også tilsvarende regler ved salg av arvede jord- og skogbrukseiendommer.
Dette reiser noen nærmere spørsmål:
1. Kunne giver eller arvelater selge eiendommen med skattefritak for gevinst?
Først må man altså vurdere om arvelater var i posisjon til å selge eiendommen med skattefritak for gevinst. Skatteloven § 9-3 gir skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig- eller fritidseiendom. Vilkårene er i grove trekk:
- Boligeiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn ett når realisasjonen finner sted og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen.
- Fritidseiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn fem når realisasjonen finner sted og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen
I arvesituasjonene er det gjerne aktuelt at arvelater ikke har bebodd eiendommen i kortere eller lenger periode før dødsfallet, men vært på sykehjem. Merk da at selv om boligen fraflyttes, kan tiden etter fraflytting godkjennes som botid, dersom man må flytte på grunn av arbeid, helse eller lignende grunner (brukshindring).
Det gjelder også egne regler for godskriving av botid mellom ektefeller.
2. Hva blir arvingens inngangsverdi når arvelater kunne selge eiendommen skattefritt?
Dersom arvelater kunne selge boligen skattefritt, skal arvingens inngangsverdi settes til eiendommens antatte salgsverdi på dødsfallstidspunktet. Dette fører til at verdistigning i arvelaters eller givers eiertid blir fritatt for gevinstbeskatning.
Dersom overføringen tinglyses, vil dokumentavgiftsgrunnlaget vanligvis brukes som skattemessig inngangsverdi. Hvis overføringen ikke tinglyses kan man innhente takst for å sannsynliggjøre verdien på overtakelsestidspunktet.
Dersom eiendommen selges kort tid etter dødsfallet, kan man som et utgangspunkt legge til grunn oppnådd salgssum som inngangsverdi, slik at det ikke er noen verdistigning som kommer til beskatning.
Situasjonen kan også være at boligen faller i verdi i arvingens eierperiode. Dersom salget skjer kort tid etter arvefallet, må det i tilfelle være helt konkrete omstendigheter som begrunner fradrag for et slikt verditap – normalt vil som nevnt oppnådd salgssum danne utgangspunktet også for markedsverdien på dødsfallstidspunktet, når salget skjer kort tid etter dødsfallet.
I alle tilfeller kan det være greit å ta utgangspunkt i en takst/prisantydning som er innhentet etter dødsfallet, og vurdere om det er større grunn til å ta utgangspunkt i den enn i oppnådd salgssum ved fastsettelse av inngangsverdi.
Dersom du krever fradrag for verdifall i egen eiertid og du har eid eiendommen i kort tid etter arvefallet, bør du være forberedt på å begrunne ditt standpunkt godt overfor skattemyndighetene.
3. Fradrag for salgskostnader
En effekt av at salget er skattepliktig er at salgsomkostninger ved salget av eiendommen reduserer eiendommens utgangsverdi. Dersom salgssummen er lik eiendommens markedsverdi ved overtakelse, det vil si inngangsverdien, vil arvingens/gavemottakerens salgsomkostninger altså utgjøre et fradragsberettiget tap. Ved en verdiøkning på boligen i arvingens/gavemottakerens egen eiertid vil salgskostnadene tilsvarende redusere skattepliktig gevinst.
Et eksempel kan belyse dette:
Jan arver bolig fra sin far Per i mars 2017. Ettersom Per kunne solgt boligen skattefritt blir inngangsverdien til arvingen Jan oppregulert til markedsverdien på dødstidspunktet. Denne blir vurdert til 4 millioner av takstmann.
Jan selger boligen kort tid etter dødsfallet, og salgssummen viser seg å være identisk med den antatte markedsverdien. Han er fornøyd med å få 4 millioner skattefritt, men kan i tillegg kreve fradrag for omkostningene ved salget.
Disse omkostningene inkluderer meglerhonorarer, annonsering, forskjellige gebyrer mv. I Jans tilfelle endte omkostningene på 120.000 kroner ved salget – det vil si at han rent skattemessig, faktisk har et tap på 120.000 kroner ved salget – et tap han kan kreve fradrag for. Jan ender opp med å få salgssummen på 4 millioner kroner, samt å få et skattefradrag verdt 28.800 kroner (120.000 kroner x 24 prosent).
Det er viktig å være klar over denne fradragsmuligheten.
1. Hva hvis arvelater ikke kunne selge eiendommen skattefritt?
Hvis boligen eller fritidsboligen ikke kunne vært solgt skattefritt (på grunn av manglende bo-, eier- eller brukstid), gjelder hovedregelen om kontinuitet. Det vil si at ved senere salg av eiendommen, er det arvelaters inngangsverdi som avgjør hvor mye skatten blir.
Da må man altså bringe på det rene hva som var arvelaters inngangsverdi (kostpris, eventuelt arvet verdi med tillegg av senere påkostninger og eventuell oppregulering). Det er ikke alltid like lett.
Arvingen kan i disse tilfellene selv tilflytte boligen (eller oppfylle brukstiden for fritidsbolig), slik at gevinst blir skattefri ved senere salg. Merk da også at opparbeidet bo- og brukstid til bolig- og fritidsboliger overtas av arvingen:
Selv om en bolig eller fritidsbolig ikke kunne ha vært solgt skattefritt på arvelaters eller givers hånd, vil arvelaters/givers bo- og eiertid for bolig og bruks- og eiertid for fritidsbolig likevel tas i betraktning: Hvis for eksempel arvelater har brukt og eid boligen de siste 8 månedene før overføringen, vil mottaker oppfylle kriteriet for skattefrihet ved å bo i boligen 4 måneder før et salg.
Det er mange særvarianter av disse tilfellene, og mange gråsoner – et ikke helt upraktisk tilfelle i disse tider er at man arver en bolig som selges etter kort tid med betydelig gevinst – for eksempel til en utbygger. En annen problemstilling er at eiendommen har spesielt stor tomt. I slike tilfeller kan det være fornuftig å få vurdert saken av skatteekspertise.
Skattebetalerforeningen
SBF Skatteadvokater er et advokatfirma med syv skatteadvokater- og rådgivere som er spesialisert innen skatterett, avgiftsrett og selskapsrett. Advokatkontoret har ekspertise på området for skatt og fast eiendom, og kan for øvrig bistå med rådgivning og gjennomføring ved etablering av virksomhet, transaksjoner, generasjonsskifter oppkjøp og omstruktureringer samt på alle stadier i klage- og tvistesaker overfor skattemyndighetene. Se mer om advokatvirksomheten her:
www. sfbskatteadvokater.no
Skattebetalerforeningen er en selvfinansiert interesseorganisasjon med visjon om å gjøre din skattehverdag enklere. Foreningen er en viktig høringsinstans i politiske spørsmål. i tillegg bistår den sine medlemmer i skattespørsmål og er en kursleverandør inne skatterett, avgiftsrett og selskapsrett.
www.skatt.no
