Av: Paul Henning Fjeldheim, advokat/eiendomsmegler, førstelektor ved Handelshøyskolen BI, medlem av Norges Eiendomsmeglerforbunds Etiske Nemnd
1. Innledning
Norges Eiendomsmeglerforbunds Etiske Nemnd har nylig behandlet en sak hvor eiendomsmeglingsforetaket i oppdragsavtalen hadde betinget seg et fast honorar på kr. 39.000 ved oppdragsgivers oppsigelse av oppdraget. Beløpet var ikke angitt å skulle justeres ut fra f.eks. medgått tid eller når i prosessen oppdraget ble oppsagt. Spørsmålet i saken var om punktet i oppdragsavtalen var i strid eiendomsmeglingsloven og/eller Norges Eiendomsmeglerforbunds lover og/eller de etiske regler. Videre var spørsmålet om hvordan et evt. slikt brudd på regelverket skulle sanksjoneres. Klager i saken var et annet medlem av NEF som hadde fått forespørsel av oppdragsgiver om å overta oppdraget. Klager vegret seg for å motta oppdraget da oppdragsavtalens ordlyd innebar at oppdragsgiver ville bli belastet dobbelt meglervederlag i saken.
2. Regelverket
Det heter i eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-5 andre ledd at «Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene». Videre følger det av bestemmelsens tredje ledd at «Oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen, jf. § 6-4». I henhold til emgll. § 1-3 kan loven ikke fravikes til ugunst for forbrukere.
Norges Eiendomsmeglerforbunds Etiske regler § 1 har følgende ordlyd:
Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund skal i sin virksomhet opptre korrekt, hederlig og i samsvar med god meglerskikk. God meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.
Medlemmene plikter å overholde de til enhver tid gjeldende lover og regler for eiendomsmegleryrket.
Det følger av Norges Eiendomsmeglerforbunds lover § 8 at Etisk Nemnd har følgende myndighet ved et medlems brudd på lover, vedtekter, etiske regler og annet regelverk som er vedtatt av NEF og NEF Servicekontor, og ved manglende oppfølging av vedtak og påbud:
- Meddele skriftlig begrunnet advarsel/irettesettelse og/eller
- Utskrive gebyrer maksimert til 20 ganger Rettsgebyret
- Innstille overfor Styret i suspensjons- og eksklusjonssaker
- I alvorlige tilfeller av overtredelser, også innstille overfor Styret at det rapporteres til Finanstilsynet eller går til politianmeldelse.
3. Sakens faktum
Det fremkom av den konkrete oppdragsavtalens pkt. 5 at «Det er avtalt provisjon fast kr. 39.000,-», og videre at «Dersom handel ikke kommer i stand har oppdragstakeren rett til å få dekket avtalt provisjon, direkte utlegg og visninger». I oppdragsavtalen pkt. 7 het det at «Dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren har oppdragstakeren krav på avtalt provisjon, utlegg og visninger».
Innklagede bekreftet på forespørsel fra Etisk Nemnd at det var riktig at foretaket i standard oppdragsavtale forbeholdt seg fullt vederlag dersom oppdraget ble sagt opp. Innklagede gjorde gjeldende at foretaket var en liten bedrift og at dette innebar at de var såpass sårbare når de tegnet et oppdrag og begynte å jobbe med det, at de var nødt til å være sikre på at oppdragsgiver «står i avtalen». Videre ble det gjort gjeldende at det faste vederlaget på kr. 39.000 i bransjen blir ansett for å være nær et eksistensminimum. Innklagde avviste at foretaket hadde brutt de etiske regler eller at avtalen var å anses som urimelig.
Når det gjaldt den konkrete saken, gjorde innklagede gjeldende at det var lagt ned betydelig arbeidsinnsats og brukt mange timer på oppdraget. Oppdragsgiver hadde ikke tilgang til PC, så alle papirer måtte fylles ut og signeres ved hjemmebesøk. Finn-annonsen og alle bildene måtte skrives ut på papir og leveres hjemme hos kunden. Innklagede opplyste at leiligheten var markedsføringsklar da oppdragsgiver sa opp avtalen.
4. Etisk nemds vurdering
Nemnda bemerket innledningsvis at det ikke var fremlagt dokumentasjon på hva innklagede hadde avkrevet den aktuelle kunden, eller hvilken begrunnelse som var gitt for det konkrete kravet. Nemnden kom av denne grunn ikke inn på noen konkret vurdering av hvorvidt oppdragstakers krav overfor oppdragsgiver i dette tilfelle var rimelig, og bemerket at dette heller ikke var omfattet av Etisk Nemnds mandat. Oppdragsgiver er henvist til å forelegge et slikt spørsmål for f.eks. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Etisk Nemnd tok bare stilling til om den aktuelle oppdragsavtalen (som også var foretakets standard oppdragsavtale) og vilkårene for oppdragsgivers oppsigelsesadgang var i samsvar med NEFs etiske regler og gjeldende lovverk.
Etter nemnda oppfatning betyr begrepet «rimelig vederlag» i emgll. § 6-5 tredje ledd at det ved oppsigelse fra en oppdragsgiver må foretas en konkret vurdering og være et rimelig forhold mellom oppdragstakers arbeidsinnsats og det vederlag som kreves. Når man – som i den konkrete saken – avtaler et fast vederlag og deretter setter som vilkår at dette vederlaget fullt ut skal betales dersom oppdragsgivers sier opp oppdraget, legges det ikke opp til noen slik rimelighetsvurdering. Dette selv om det faste vederlaget i enkelte tilfeller vil kunne være et lavt vederlag sett opp mot den faktiske arbeidsinnsatsen fra foretakets side.
Etter nemndas vurdering ville oppdragsgiverens rett til å si opp oppdraget etter emgll. § 6-5 andre ledd være illusorisk dersom det inngås avtale om at det, uavhengig av oppdragstakers arbeidsinnsats, kan kreves et fast beløp, som her utgjorde kr. 39.000. Den konkrete ordlyden i oppdragsavtalen samt oppdragstakers anførsel om at foretaket inngikk denne type avtale for å være sikre på at oppdragsgiver står i avtalen, bidrar til å gjøre oppdragsgivers oppsigelsesadgang illusorisk.
Nemda bemerket at der oppdraget blir sagt opp kort tid etter oppdragsinngåelsen, vil en slik avtale også kunne settes til side som urimelig etter avtaleloven § 36. Videre ble det bemerket at avtalen vil kunne være i strid med forbudet mot å fravike eiendomsmeglingsloven til ugunst for forbruker i henhold til emgll. § 1-3. Konsekvensen vil være at avtalen ikke kan gjøres gjeldende av oppdragstaker.
5. Konklusjon
Etisk nemnd konkluderte etter dette med at en slik standardavtale, om betaling av et fast vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse, vil kunne gjøre oppdragsgivers rett til oppsigelse illusorisk og er i strid med NEFs etiske regler § 1. Innklagede ble med hjemmel i Norges Eiendomsmeglerforbunds lover § 8 bokstav a, fjerde ledd meddelt en irettesettelse for forholdet.
Eiendomsmeglingsforetakene må merke seg bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 6-5 om at det de har «krav på [er] et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren». Dette slik at foretakene må påse at det blir foretatt en konkret vurdering i det enkelte tilfellet av hva som er rimelig hensyntatt meglers arbeidsinnsats i den aktuelle saken.
Først trykket Eiendomsmegleren 3 2018.
