Eiendomsmeglingsloven og – forskriften har bestemmelser om forvaltning og behandling av klientmidler som vi i NEF juridiske avdeling får enkelte spørsmål om. I den siste tiden har vi hatt en del konkrete spørsmål knyttet til rentebetingelser for eiendomsmeglingsforetakets klientkonto.
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef NEF
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 er det uttalt at denne forpliktelsen innebærer at foretaket jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige.
NEF har sett nærmere på og stilt spørsmål til Finanstilsynet om hva som kreves for at et foretak oppfyller denne forpliktelsen.
Når det gjelder hva slags rente et foretak får tilbud om, vil dette avhenge av flere forhold, herunder størrelsen på innestående midler. Hvorvidt den rente et eiendomsmeglingsforetak har er markedsmessig, må følgelig bero på en konkret vurdering. Det er i forlengelsen av dette ikke tilstrekkelig å innhente en prisliste fra en eller flere banker (i den grad slike er å finne på bankenes hjemmeside).
Å undersøke hva andre foretak får av rentebetingelser i den samme bank som foretaket selv benytter, er heller ikke tilstrekkelig for å oppfylle forpliktelse om en «markedsmessig rente». Foretaket må innhente tilbud fra andre banker enn den bank foretaket selv benytter. Hvor mange banker det konkret må innhentes tilbud fra har ikke tilsynet sagt noe eksplisitt om, men i rapporter fra stedlig tilsyn (se to slike inntatt nedenfor) indikeres det at tilbud fra tre banker kan være tilstrekkelig.
Kan være et problem
Vi er kjent med at det kan være et problem at banker ikke vil svare/ikke vil gi tilbud. Slik manglende vilje til å gi tilbud kunne kanskje indikere at de betingelsen foretaket har allerede er de beste, men tilsynet er tydelige på at dersom en bank ikke ønsker/ikke gir tilbud på klientkonto ved forespørsel fra eiendomsmeglingsforetaket, må eiendomsmeglingsforetaket rette henvendelsen sin til andre banker.
Når det gjelder rentebetingelsen mer konkret og at foretaket skal ha «høyest mulig» rente, får vi enkelte spørsmål om hva dette rent faktisk innebærer. Må foretaket faktisk bytte bank dersom en annen bank tilbyr noe bedre rente? Svaret på det er at dersom klientkontorenten ligger under den rente foretaket kan få i markedet og forskjellen ikke er ubetydelig, plikter eiendomsmeglingsforetaket å bytte klientkonto. Begrepet «markedsmessig» innebærer på den annen side at megler ikke behøver å bytte klientkontobank ved helt marginale forskjeller (for eksempel hvis man har en rente på 1 % og tilbys 1,01 %.) Eksakte hvor denne grensen går kan vi dessverre ikke si noe mer konkret om.
Vår klare anbefaling er at eiendomsmeglingsforetaket, f.eks. hver 6 mnd., tar kontakt med i alle fall et par/tre andre banker enn den foretaket benytter og ber om konkret tilbud på å opprette klientkonto.
Utdrag fra rapporter fra stedlig tilsyn:
(16/9848):
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente. Det vises til rundskriv 7/2014. Plikten innebærer at foretaket jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige. Foretaket må kunne dokumentere at plikten overholdes.
Foretaket kan ikke ved avtaler eller på annen måte forplikte seg på en slik måte at regelverket ikke overholdes. Foretaket oppbevarer klientmidler på klientkonto i morselskapet, XXXX. Foretaket har opplyst at det har innhentet opplysninger om rentevilkår som gis andre eiendomsmeglere både fra (egen bank) og andre relevante banker, men erkjenner at det ikke har innhentet tilbud om oppbevaring av klientmidler fra andre banker.
Det er ikke tilstrekkelig å undersøke at rentebetingelsene er like gode som hva andre eiendomsmeglingsforetak i samme bank får. Plikten til årlig å forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige innebærer normalt at eiendomsmeglingsforetaket må innhente tilbud fra andre banker om oppbevaring av klientmidler. Dersom disse tilbudene viser at betingelsene hos eksisterende bankforbindelse ikke er markedsmessige, må foretaket bytte bank.
(17/12873):
Det ble avdekket under tilsynet at foretaket ikke foretok undersøkelser av rentenivået i andre banker, men forholdt seg til e-post fra franchisegiver hvor det ble opplyst hva enkelte andre foretak hadde oppnådd av rentevilkår i andre banker. Finanstilsynet bemerker at det at et annet selskap har fått ytterligere andre selskap til å spørre om rentesats på klientkonto, ikke er tilstrekkelig til å si at foretaket har innhentet konkrete tilbud om betingelser for klientkonto. Foretaket ble derfor bedt om å dokumentere iverksatte tiltak for å oppfylle kravet til markedsmessig rentebetingelser på klientkonto, for eksempel ved å fremlegge hvilke rentebetingelser 3 andre banker kan tilby på foretakets klientmidler.
Foretaket sendte ikke inn dokumentasjon i tilsvaret til foreløpig rapport. Foretaket har imidlertid i brev av 20. april 2018 opplyst om innhentede tilbud fra fire konkurrerende banker. Finanstilsynet tar dette til etterretning.
