En høyesterettsdom om et baderom med vannskade gir nyttige svar på et spørsmål av både prinsipiell og praktisk betydning: Har kjøper eller selger ansvaret for skader som oppstår etter tidspunktet for signering av kjøpekontrakt, men før kjøper har overtatt boligen?
Av: Kristian Korsrud og advokat Øyvind Erga Skjeseth, advokatfirmaet Hjort
Saken (HR-2017-350-A) gjaldt kjøp av en leilighet, hvor kjøperne på kjøpstidspunktet var kjent med at leilighetens to bad var fra 1995, og at de ikke oppfylte dagens krav til våtrom.
Kort tid etter at partene hadde inngått kjøpekontrakt, men før leiligheten ble overtatt, ble det oppdaget lekkasje fra begge badene. Det var enighet om at selgerne ikke var klar over svakhetene ved badene, og at de heller ikke kunne bebreides for at lekkasjene oppstod.
Lekkasjene måtte utbedres, og kjøperne holdt tilbake kr. 200.000,- av kjøpesummen. Selgerne gikk til søksmål med krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet.
Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde krav på prisavslag, eller om kjøpekontraktens formulering om at leiligheten ble solgt «i den stand som den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9», innebar at kjøperne hadde risikoen for slike mangler.
Høyesterett slår først fast at kjøper i utgangspunktet må akseptere eventuelle skjulte feil og mangler som var til stede ved besiktigelsen når det er tatt «as-is»-forbehold (også kalt «som den er»-forbehold).
Skader oppstått etter visning
Det var på det rene at leiligheten ikke var i samme stand ved overtakelsen som ved kjøpernes besiktigelse, men selgerne hevdet likevel at skadene på badene var nært knyttet til skjulte svakheter ved leiligheten som var til stede ved besiktigelsen, og at kjøperne derfor hadde overtatt risikoen for disse gjennom «as-is»-forbeholdet i kjøpekontrakten.
Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var dermed om «as-is»-forbeholdet også omfatter nye skader som oppstår i perioden mellom besiktigelse og risikoens overgang – dvs. overtakelse – i tilfeller hvor skaden har sammenheng med skjulte feil i tilknytning til kjente «svakheter» ved eiendommen.
Kjøperne fikk prisavslag
Høyesterett fant ikke grunnlag for å fravike utgangspunktet om at leiligheten skulle vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», og konkluderte med at kjøperne hadde krav på prisavslag. Det ble lagt avgjørende vekt på at det hadde oppstått nye skader som følge av de skjulte manglene og at dette måtte være selgers risiko.
Med henvisning til selgernes anførsel om at badene var 19 år gamle og at risikoen for skader osv. var reflektert i prisen, oppsummerer Høyesterett sin vurdering som følger:
«Uansett hvordan man måtte vurdere det økonomiske, er det etter mitt syn ikke grunnlag for å fravike kontrakten – og lovens – utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». At skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtalelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade.»
Dommen klargjør skillet mellom tre ulike situasjoner hvor det er tatt «as-is»-forbehold:
- Avvik mellom tilstanden ved overtakelsen og besiktigelsen utgjør normalt en mangel etter avhendingsloven § 3-1 første ledd – altså et forhold selger er ansvarlig for. I en slik situasjon er eiendommen ikke lenger «i den stand den var ved kjøper besiktigelse» og tilfellet omfattes ikke av «as-is»-forbeholdet.
- Skjulte feil og mangler som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelse, er feil som kjøperne har overtatt risikoen for. Det samme gjelder normal videreutvikling av en eksisterende skjult feil i denne perioden.
- Nye skader i perioden mellom visning og overtakelse som skyldes skjulte feil eller mangler er normalt selgers risiko fordi også dette innebærer at eiendommen ikke lenger er «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Likevel vil kjøper som nevnt selv kunne være ansvarlig innenfor rammen av «as-is»-forbeholdet dersom skaden er et resultat av en gradvis utvikling av eksisterende skade.
Det er på det rene at vurderingen av hvem som er ansvarlig for skader som oppstår i perioden mellom besiktigelsen og overtakelse reiser krevende bevisspørsmål. Selv om Høyesterett gjennom denne dommen har kommet med presiseringer til gjeldende rett, vil det neppe i seg selv redusere antallet tvister i og med at partene som regel hovedsakelig er uenige om faktum og bevisene.
Kjente selgeren til den påbegynte skaden?
Selv om en mangel omfattes av «as-is»-forbehold i kjøpekontrakten, vil kjøper etter omstendighetene ha krav på prisavslag/erstatning dersom selgerne har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9.
Erfaringsmessig vil situasjonen ofte være at partene er uenige om et påbegynt skadeforhold har vært kjent for selger eller ikke, slik at tvisten i hovedsak vil dreie seg om en vurdering av bevisene.
For å dempe risikoen for konflikt anbefaler vi derfor at megler oppfordrer kjøpere til å bruke mer tid på forhåndsvurderinger for å unngå at kjøper overser eventuelle feil og mangler. Ofte kan bruk av egen fagkyndig være en rimelig og effektiv forsikring, hvilket mange meglere regelmessig også anbefaler interessenter. Overfor selger er det viktig at megler understreker betydningen av å gi fullstendige opplysninger om eiendommen, samt at alle opplysninger bør gis skriftlig. Muntlig informasjon er vanskelig å dokumentere i ettertid.
Hva skal eiendomsmegleren gjøre?
Eiendomsmegler er tett på prosessen, og godt meglerhåndverk kan erfaringsmessig avverge mange tvister. Megler bør i forbindelse med kontraktsmøtet avklare med både selger og kjøper om det er forhold ved eiendommen som kun er opplyst muntlig i forbindelse med visning osv., og i tilfellet sørge for at det kontraktsfestes.
Fordi eiendomsmegler i de fleste tilfeller ikke vil være til stede under selve overtakelsen bør begge parter i forkant av overtakelsen gis en påminnelse av viktigheten av å være nøye under overtakelsesbefaringen, og at alle feil, mangler, avvik og evt. uenigheter nedtegnes i overtakelsesprotokollen.
Artikkelen er tidligere publisert i bladet Eiendomsmegleren nr 2-2017.
Hjort
Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, og består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle rettsområder, og bistår både i næringsliv, de offentlige og privatpersoner.Hjort er annerkjent som et av Norges ledene prosedyrefirma, og irmaets advokater mange hundre saker årlig. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg/utvikling av eiendom.
