Av: Advokat Helene Flølo, partner/advokat Eirik Riddervold, senioradvokat Dan Sørensen og partner/advokat Trude Gran Melbye, Advokatfirmaet Selmer
(Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2019)
Eiendomsbransjen gjennomgår en digital transformasjon. I to artikler i belyser vi hvordan proptech kan redusere kostnadene og gi økt kundetilfredshet for eiendomsaktørene i de ulike fasene av eiendommens levetid. I denne artikkelen tar vi for oss noen grunnleggende trekk samt proptech knyttet til kjøp og salg av næringseiendom. I vår neste artikkel vil vi se på proptech knyttet opp mot eiendomsutvikling og drift av eiendom.
Hva og hvorfor?
For å være konkurransedyktige må eiendomsaktørene ha stort fokus på kostnadseffektivitet, brukervennlighet og moderne løsninger, gjerne ispedd tilleggstjenester. For leietakerne handler eiendom om arealbehov, men i økende grad også om en helhetsopplevelse. Eiendomsaktører som tør å satse på teknologiske hjelpemidler, vil kunne få betydelige konkurransefortrinn.
I sum vil denne informasjonsteknologien få enorm betydning i alle bransjer. Hva gjelder eiendomsbransjen presser teknologien seg inn i alle faser i eiendommens livsløp, og i omgivelsene og infrastrukturen rundt eiendommen helt opp til byutvikling.
De ulike aktørene som tilbyr teknologiske hjelpemidler til eiendomsbransjen, blir gjerne omtalt som “proptech-selskaper”. Helt overordnet kan “proptech” (property technology) defineres som all bruk av informasjonsteknologi i eiendomsbransjen. Når det snakkes om “proptech” siktes det imidlertid først og fremst til oppstartsbedrifter som tilbyr teknologiske nyvinninger eller nye forretningsmodeller for eiendomsbransjen.
Proptech ved kjøp og salg av næringseiendom
Kjøp og salg av næringseiendom er normalt en omfattende prosess. Når kjøper omsider har funnet en eiendom som møter forventningene til lokasjon, størrelse, kontantstrøm/avkastning og pris, begynner arbeidet med å verifisere de økonomiske forutsetningene og eiendommens potensial (due diligence).
Både søke- og verifikasjonsprosessen kan være tid- og kostnadskrevende. Proptech-selskaper som tilbyr tjenester eller plattformer som forenkler og effektiviserer prosessen med kjøp og salg av eiendom, er i stor vekst. Hjelpemidlene kan gjøre det enklere for kjøper å finne “riktig” eiendom til vesentlig reduserte transaksjonskostnader.
Matching av kjøper og selger
I motsetning til boligeiendommer, blir mange næringseiendommer
aldri avertert offentlig for salg. I stedet kommer handelen i stand via for
eksempel direkte kontakt mellom partene, søkemegler eller rettede henvendelser
fra selger. Vi ser flere plattformer under utvikling som tilbyr diskrete måter
å kople selger og kjøper på.
For eksempel tilbyr det svenske selskapet Propstreet en løsning hvor investorer og meglere kan tegne medlemskap og på den måten få tilgang til konfidensiell informasjon om henholdsvis kjøpsobjekter og kjøpere som matcher deres kriterier.
Markedsinformasjon
Ved vurderingen av eiendommens inntektspotensial, vil informasjon om
kundegrunnlaget kunne være verdifullt.
Det finnes flere proptech-selskaper som har spesialisert seg på fremskaffe informasjon om aktiviteten rundt eiendommer basert på ulike teknologier. Disse selskapene kan, via mobildata eller apper på mobiltelefoner, hente ut informasjon om hvor mange og “hvilke” mennesker som passerer en gitt adresse per dag. Det er blant annet mulig å få informasjon om de besøkendes/forbipasserendes kjønn, alder, interesser og jobb.
Ett eksempel er Telia Crowd Insight, som tilbyr automatisert kundetelling basert på mobilbruk.
Det er viktig å være oppmerksom på at bruk av tjenester som behandler og analyserer personopplysninger til et særskilt formål, eller kjøpers egen innsamling av personopplysninger for å analysere markedspotensial, medfører at regelverket for behandling av personopplysninger (som inkluderer GDPR) må følges. Regelverket stiller blant annet tydelige krav til begrensning av hva opplysningene kan brukes til, internkontroll, risikovurderinger, informasjonssikkerhet og databehandleravtaler.
Hvis datagrunnlaget kun består av anonymiserte opplysninger, gjelder derimot ikke dette regelverket.
Effektivisering av due diligence-gjennomgangen
De siste årene har vi blitt introdusert for mange digitale
verktøy som effektiviserer due diligence-gjennomgangen. Som et eksempel kan
nevnes Leverton, som blant annet tilbyr en plattform for elektronisk
gjennomgang av leiekontrakter basert på kunstig intelligens. Også Google sikter
seg inn på dette.
Videre bygger flere aktører løsninger for å samle all offentlig tilgjengelig informasjon om annet få informasjon om hjemmelshaver, leietakere, kulturminner, forurensing og regulering, i tillegg til markedsdata som nye leiekontrakter, transaksjoner og prosjekter i nærområdet.
Teknologi som baserer seg på maskinbasert læring/kunstig intelligens trenger mye trening før potensialet kan utnyttes fullt ut. Slike verktøy vil som regel bli trenet på et svært begrenset området. Støter teknologien på ukjente problemstillinger, er det ikke sikkert at disse fanges opp eller løses på en akseptabel måte.
Den raske utviklingen gjør imidlertid at vi forventer at vi i nær fremtid kan overlate en rekke rutinepregede/repetitive oppgaver forbundet med due diligence-gjennomgangen til disse verktøyene. Dette vil bidra til en betydelig reduksjon av transaksjonskostnadene.
