Av: Advokat/partner Kristian Korsrud og advokat Aurora Orlin, Advokatfirmaet Hjort – Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019.
De fleste ønsker enkelt tilkomst til hytta hele året og det er en økning i antall hytteveier som brøytes om vinteren. Selv om man har alle nødvendige privatrettslige forhold knyttet til adkomstvei på plass, er det likevel ikke gitt at det er lovlig adgang til vinterbrøyting. Temaet er belyst i en fersk dom fra Høyesterett.
Vintervei vs. skiløype
Den aktuelle veien i saken for Høyesterett er en privat adkomstvei for et etablert hytteområde ved Rondane i Sel kommune. De fleste hyttene langs veien er oppført etter at veien ble anlagt. Veistrekningen utgjør ca. 2 km, og går dels over privat og dels over kommunal grunn. Sentralt for saken er at det i en reguleringsplan vedtatt i 1988 heter at veien skal benyttes som skiløype om vinteren, og dermed ikke skal brøytes.
Flere av hytteeierne ønsket vinterbrøyting, men uenighet knyttet til reguleringsplanens virkninger medførte at dette ikke ble gjennomført. Flere av rettighetshaverne fremmet derfor krav om jordskifte for å få avklart sin rett til vinterbrøyting. Hytteeierne viste til at veiretten ikke var underlagt noen begrensninger, og at den gir adkomstrett både sommer og vinter – hvilket nødvendigvis må inkludere rett til brøyting. Det ble videre vist til at veien til tider har vært brøytet, og at en reguleringsplan ikke griper inn i etablert bruk.
Kommunen, som også er grunneier for deler av veien, erkjente at veien hadde vært brøytet før reguleringsplanen ble vedtatt. Den var imidlertid kun blitt brøytet av og til, og kommunen anførte derfor at fast vinterbrøyting måtte anses som et nytt tiltak i plan- og bygningslovens forstand – og dermed at vinterbrøyting strider mot reguleringsplanen. Kommunen anførte videre at en etablert privatrettslig rettighet ikke vil være avgjørende i seg selv, men at vurderingen må knyttes til hvorvidt vinterbrøyting skal anses som et nytt tiltak etter plan- og bygningsloven.
Det følger av jordskifteloven § 3-17 at jordskifteløsning ikke kan være i strid med bindende offentlige forskrifter om arealbruk. Tvistespørsmålet i saken var dermed om vinterbrøyting skal anses om et nytt tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak etter plan- og bygningsloven eller ikke, og om det er tilstrekkelig å ha privatrettslig rett til vinterbrøyting eller om rettigheten må ha vært brukt.
Jordskifteretten mente at reguleringsplanen gyldig forhindret vinterbrøyting og at vilkårene for å fremme jordskifte dermed ikke var oppfylt. Lagmannsretten kom til motsatt resultat, og konkluderte med at reguleringsplanen ikke var bindende for de hyttene som hadde fått etablert veirett før vedtakelsen av reguleringsplanen. Kommunen anket avgjørelsen til Høyesterett.
Brøyting «av og til» ikke beskyttet mot reguleringsplanen
Høyesterett tok som lagmannsretten utgangspunkt i at en reguleringsplan kun er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, og at reguleringsplanen ikke griper inn i eksisterende virksomhet og bruk.
Ettersom veien ikke hadde vært brøytet fast før reguleringsplanens vedtakelse, men kun av og til ved behov, kom Høyesterett til at vinterbrøyting ikke kunne anses som en eksisterende virksomhet/bruk. Oppstart av vinterbrøyting må dermed etter Høyesteretts vurdering anses som et nytt tiltak etter plan- og bygningsloven, hvilket reguleringsplanen ikke åpner for.
Lagmannsretten hadde for sin vurdering lagt til grunn at bruken av veien på vinterstid ikke var av betydning for veirettens innhold, all den tid veien hadde fungert som kjørevei til hytteeiendommene siden 1950-tallet. Lagmannsretten la avgjørende vekt på at rettigheten var etablert før reguleringsplanen, og at reguleringsplanen ikke kunne være til hinder for vinterbrøyting – selv om også lagmannsretten la til grunn at det ikke hadde vært fast praksis med brøyting.
Høyesterett var ikke enig i dette standpunktet, og konkluderte med henvisning til tidligere rettspraksis at ikke-benyttede rettigheter ikke har vern mot ny reguleringsplan og dermed at det avgjørende er den faktiske bruken. Høyesterett kommenterte videre at dersom rettstilstanden skulle være slik lagmannsretten ga uttrykk for, vil det føre til en uoversiktlig situasjon for omfanget av reguleringsplaners bindende virkning.
Ettersom hytteeiernes ønske om vinterbrøyting ble ansett å være i strid med reguleringsplanen, manglet et materielt vilkår for jordskifteløsning, jf. jordskifteloven § 3-17. Høyesterett stadfestet derfor jordskifterettens avgjørelse, og kravet om bruksordning ble nektet fremmet.
For hytteeierne innebærer avgjørelsen at en forutsetning for vinterbrøyting er dispensasjon fra reguleringsplanen eller en omregulering – dvs. at den aktuelle bestemmelsen i reguleringsplanen endres.
Selv om saken konkret gjelder vinterbrøyting har den overføringsverdi til andre situasjoner. Det vises til at det i dommen uttrykkelig slås fast at ikke-benyttede rettigheter ikke er avgjørende for om et tiltak eller bruk anses som igangværende etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig å ha en rett til en gitt bruk dersom det strider mot en ny regulering – rettigheten må også være utnyttet/brukt.
