Et sentralt skjæringspunkt ved boligkjøp er tidspunktet boligen overtas av forbruker fra entreprenøren gjennom en overtakelsesforretning. I denne artikkelen ser vi nærmere på reglene for slik overtakelse etter bustadoppføringslova.
Av: Kurt A. Elvevoll, partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge, advokatfullmektig, hammervollpind.no
Overtakelsens betydning
Det er viktig å gjennomføre en grundig overtakelsesprosess. Bustadoppføringslova § 14 angir fire virkninger som inntrer når forbrukeren overtar boligen:
- Risikoen for skader knyttet til boligen går over fra entreprenøren til forbrukeren. På dette tidspunkt overtar forbrukeren bl.a. plikten til å holde boligen forsikret.
- Forbrukerens reklamasjonsfrister begynner å løpe
- Forbrukerens adgang til å kreve dagmulkt som følge av entreprenørens fristoverskridelser stanser eller faller bort
- Entreprenøren får krav på sluttoppgjør for kontraktarbeidet
Dersom arbeidet er fullført og forbrukeren har tatt boligen i bruk, anses boligen overtatt selv om det ikke er avholdt overtakelsesforretning. I så fall risikerer forbrukeren å overta boligen uten å avdekke mangler som kunne blitt oppdaget ved en overtakelsesforretning. Sørg derfor for å det kalles inn til en formalisert overtakelsesforretning. Dersom det er foretatt gyldig innkalling, vil entreprenøren ha rett til å fullføre forretningen uten forbrukerens tilstedeværelse. Forbrukeren bør derfor ikke utebli fra forretningen, uten gyldig fraværsgrunn.
Siktemålet med overtakelsesforretningen
Formålet med overtakelsesforretningen er å foreta en grundig visuell gjennomgang av boligen med begge parter til stede, for å kontrollere at entreprenørens arbeid samsvarer med partenes avtale. Oppdages feil av betydning som vanskeliggjør bruken av boligen, kan forbrukeren nekte å overta bygget, jf. bustadoppføringslova § 15 tredje ledd. Enhver ulempe gir altså ikke forbrukeren rett til å nekte å overta boligen.
Bustadoppføringslova § 30 annet ledd fastsetter en egen reklamasjonsfrist der overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning: Mangler som er eller burde ha blitt oppdaget ved overtakelsen, må gjøres gjeldende «så snart råd er». I praksis betyr dette forbrukeren må fremsette sine reklamasjoner ved overtakelsesforretningen, eventuelt senest få dager etter overtakelsen. Derfor er det viktig at forbrukeren undersøker boligen nøye, og sørger for å påberope feil ved arbeidet som gjøres gjeldende som mangler. Forbrukere vil ofte være tjent med å ta med seg en sakkyndig fagmann på overtakelsesforretningen.
Protokollføring – plikt til å føre protokoll?
Partene må sørge for å dokumentere overtakelsesforretningen ved å føre protokoll. Protokollføring er i utgangspunktet en frivillig ordning, jf. bustadoppføringslova § 15 fjerde ledd. Vi oppfordrer likevel partene til å føre overtakelsesprotokoll. I lovens forarbeider understrekes det at protokollføring kan bidra til en mer ryddig gjennomføring av overtakelsesforretningen, samt at partene blir mer bevisst alvoret overtakelsen innebærer. Dessuten kan overtakelsesprotokollen utgjøre et tungtveiende bevis hvis det senere skulle oppstå tvist mellom entreprenøren og forbrukeren. Standard Norge har utarbeidet byggblanketter for oppføring av nybygg etter bustadoppføringslova som pålegger entreprenøren å kalle inn til overtakelsesforretning, samt å føre protokoll. Dessuten har Standard Norge egne blanketter med maler for overtakelsesprotokoller og mangellister, som kan benyttes for å sikre ryddig protokollføring.
Hva bør protokollen inneholde?
Overtakelsesprotokollen bør inneholde opplysninger om:
- Tidspunktet for overtakelse
- Hvem som deltok på overtakelsesforretningen
- Fremlagte dokumenter, som ferdigattest, bruksanvisninger, o.l.
- Partenes signatur
I tillegg må protokollen angi partenes anmerkninger, eksempelvis:
- Om forbrukeren nekter å overta boligen med tilhørende begrunnelse
- Mangler som påvises, med vedlagt mangelliste
- Hvorvidt entreprenøren aksepterer eller bestrider manglene
- Frist for utbedringsarbeider og eventuelle gjenstående arbeider
- Eventuelt tilbakeholdt beløp
- Eventuell deponering av omtvistet beløp
Altfor ofte uttrykker ikke protokollene hva partene er uenige om. Vårt råd er at uenighet uttrykkes i protokollen, for å sikre vesentlige bevis for ettertiden. Partene anbefales ikke å avslutte en overtakelsesforretning uten en komplett protokoll dersom boligen nektes overtatt.
Hvem bærer risikoen for protokollføringen?
Fra tid til annen oppstår tvist om hvordan overtakelsesprotokollen skal tolkes. Det kan for eksempel tenkes at forbrukeren har protokollført en mangel som verken er akseptert eller avvist fra entreprenørens side. Rettspraksis viser at uklarheter som skyldes av mangelfull protokollering i utgangspunktet går utover entreprenøren, som er den profesjonelle part i kontraktsforholdet.
På den annen side er det viktig å understreke at forbrukeren har et selvstendig ansvar for å få protokollført forhold som er av egen interesse. Forbrukeren kan ikke komme tilbake lang tid i etterkant og «angre» på noe han mener skulle eller ikke skulle vært protokollført ved overtakelsesforretningen.
Kurt A. Elvevoll
Partner/Advokat
kurt.elvevoll@hammervollpind.no
Martin Johan Lie Hauge
Advokatfullmektig
martin.hauge@hammervollpind.no
Hammervoll Pind
Advokatfirmaet Hammervoll Pind er spesialisert innen eiendoms- og entreprisesektoren. Kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Halden. Består av i overkant av 80 ansatte, hvorav 60 advokater.
Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren 2 2018
