Av: Advokatfullmektig Tonje Rismo og advokat og partner/advokat Trude Gran Melbye, begge fra Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.
Parkeringsplasser gir merverdi i utviklingsprosjekter. Organiseringen av dem kan derimot by på hodebry og få uheldige eller utilsiktede konsekvenser. Utbyggere bør ha et bevisst forhold til hvordan parkeringsplassene skal organiseres allerede på et tidlig tidspunkt i prosjektet.
Vi har sett flere utviklingsprosjekter hvor utbygger har valgt en lite gjennomtenkt organisering av parkeringsplassene, for så å bruke mye tid og ressurser senere i prosjektet på endringer. I verste fall kan dette resultere i utsatt overtakelse av prosjektet eller mangelskrav fra kjøperne.
I denne artikkelen skal vi se nærmere på ulike muligheter for organisering av parkeringsplasser i utviklingsprosjekter. Vi skal rette oppmerksomheten mot eierseksjonssameier, og da både bolig- og kombinasjonssameier.
Skranker for valg av modell
Ved valg av løsningsmodell er det en rekke faktorer som bør hensyntas. Dette gjelder især vilkår i reguleringsplan/byggesak, hensynet til salgbarhet/inngåtte kjøpsavtaler og tekniske krav.
I enkelte tilfeller levner skrankene få valgmuligheter til utbygger, men ofte vil utbygger fortsatt ha stor fleksibilitet. Vi går ikke nærmere inn på de ulike skrankene her, men ser i det følgende på selve løsningsmodellene.
Tilleggsdel til bestemte eierseksjoner
Parkeringsplassene kan organiseres som tilleggsdeler til bestemte eierseksjoner. Dette innebærer at hver enkelt parkeringsplass blir varig tilknyttet en bestemt bolig- eller næringsseksjon. Seksjonseier sikres rettsvern ved at han tinglyses som hjemmelshaver til eierseksjonen med den tilhørende tilleggsdelen.
Ordningen er oversiktlig for kjøperne, som kan forholde seg til en bestemt parkeringsplass. Den er derimot lite fleksibel for utbygger, som svært tidlig i prosessen og i alle tilfeller før seksjoneringen må avklare hvilke og hvor mange parkeringsplasser som skal tillegges den enkelte seksjon.
Dette kan være problematisk for eksempel dersom det underveis i prosjektet eller i salgsprosessen oppstår behov for bytte av parkeringsplasser. Ordningen innebærer at utbygger heller ikke kan selge parkeringsplasser til andre enn seksjonseierne. Parkeringsplasser kun organisert som tilleggsdeler er derfor mest praktisk for mindre boligsameier.
Fellesareal
Som alternativ til tilleggsdel, kan parkeringsplassene organiseres som fellesareal. I utgangspunktet vil alle seksjonseierne dermed ha lik rett til samtlige plasser, det vil si et fri flyt-prinsipp. De ulike seksjonseierne kan imidlertid gis eksklusiv bruksrett til bestemte parkeringsplasser.
I boligsameier kan slik eksklusiv bruksrett ikke gjelde for mer enn 30 år. Tilsvarende gjelder for sameier som inneholder næringsseksjoner, men hvis retten knyttes til minst to seksjoner i fellesskap kan den være tidsubegrenset (det vil si evigvarende). Seksjonseierne oppnår beskyttelse for sine rettigheter ved at de inntas i sameiets vedtekter.
Vår erfaring er at organisering som fellesareal og fri flyt, kan fungere greit i prosjekter som enten består av et rent boligsameie (for eksempel boligsameier med færre parkeringsplasser enn antall seksjoner) eller et rent næringssameie.
I prosjekter med både bolig- og næringsseksjoner er imidlertid ordningen egnet til å skape konflikter ved at beboerne i boligseksjonene må konkurrere med kundene til næringsseksjonene om parkeringsplasser. I så fall kan ordningen med eksklusiv bruksrett være et godt alternativ.
Selvstendig næringsseksjon
Parkeringsplassene kan også legges i en egen næringsseksjon. Parkeringsseksjonen kan eksempelvis eies i sameie mellom eierne av bolig- og næringsseksjonene. Sameierne bør i så fall tinglyse sin ideelle eierandel for å få rettsvern.
Forholdet mellom sameierne i parkeringsseksjonen reguleres i utgangspunktet av sameieloven, men rettigheter og plikter, herunder eventuell fordeling av bestemte plasser, regler for bruk, adgangen til salg og utleie, vedlikehold og kostnadsansvar mv., bør reguleres utførlig i egne vedtekter for parkeringssameiet.
Andre muligheter er eksempelvis at næringsseksjonen eies av utbygger som kan bedrive utleie av parkeringsplasser (i den grad dette er tillatt etter reguleringen mv.), eller at næringsseksjonen eies av et garasjeselskap hvor seksjonseierne eller andre er medeiere.
Anleggseiendom
Endelig kan parkeringsplassene organiseres som en anleggseiendom. En anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum som kan bygges ut (gjerne underjordisk), og som er utskilt som et eget gårds- og bruksnummer.
Ettersom en anleggseiendom er en matrikkelenhet, kan utbygger velge å seksjonere anleggseiendommen. Hver parkeringsplass kan på den måten bli en egen næringsseksjon i dette separate eierseksjonssameiet.
Kjøperne i prosjektet vil da i praksis bli eier av både en seksjon i bolig- og næringssameiet og en parkeringsseksjon i den seksjonerte anleggseiendommen. Utbygger kan også velge å selge en eller flere av parkeringsseksjonene til utenforstående.
I stedet for å seksjonere anleggseiendommen kan utbygger etablere et realsameie hvor kjøperne sikres parkeringsplass gjennom tinglyste ideelle eierandeler, tilsvarende som beskrevet over om parkeringsplasser i en selvstendig næringsseksjon.
Merk at sameiet i en anleggseiendom ikke vil være en del av bolig- og næringssameiet og dermed ikke underlagt dets vedtekter og beslutninger. Det gjør at denne organiseringsmåten er svært praktisk for eksempel i utviklingsprosjekter hvor utbygger ønsker en felles parkeringskjeller for flere bolig- og næringssameier.
Avsluttende merknader
Utbygger kan kombinere de ovenfor beskrevne løsningsmodellene. Det er for eksempel mulig å organisere en del av parkeringsplassene i prosjektet som tilleggsdeler til boligseksjoner, og samtidig etablere en stor parkeringsseksjon med fri flyt-prinsipp og som eies eller disponeres av næringsseksjonen(e).
Avslutningsvis minner vi om de nye bestemmelsene om HC-parkering. Etter TEK 17 § 8-8 og eierseksjonsloven § 26 skal sameiet sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, blir gjort tilgjengelige for disse gjennom vedtektsbestemmelser.
