Kommunal- og moderniseringsdepartementet har avgitt tolkingsuttalelse om kommunens adgang til å kreve matrikkelopplysninger og tilbakeholdelse av ferdigattest i byggesaksbehandlingen ved dissens om matrikkelopplysninger. Uttalelsen gjelder plan-og bygningslovens § 21-2 og Byggesaksforskriften (SAK) § 5-4 Les mer her
Oppkjøpsfinansiering – Avklaringer fra departementet
- Av: Redaksjonen
- 20. november 2020
- Fagstoff, Forsidenytt

Av: Erik Langseth, partner/advokat og Lise Sofie Stene, senioradvokat – Advokatfirmaet BAHR – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.


Ved årsskiftet ble reglene om aksjeselskapers adgang til å stille sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering endret. Lovendringen har skapt stor usikkerhet om hvorvidt og hvordan aksjeselskaper kan stille slik sikkerhet. Nærings- og fiskeridepartementet har etter anmodning fra BAHR avgitt en tolkningsuttalelse om de nye reglene som avklarer to helt sentrale spørsmål for anvendelsen av reglene.
1. To spørsmål
Bakgrunnen for den nevnte usikkerheten omkring praktiseringen av de nye reglene i aksjeloven § 8-10 er enkelte uttalelser i forarbeidene til lovendringen som synes å forutsette at:
- sittende styret (som ikke er utpekt av kjøper)» som skal signere en redegjørelse og erklæring etter loven. Som regel vil de styremedlemmer som fratrer ved overtakelse av et aksjeselskap, vegre seg mot å signere disse dokumentene og overlate det til de styremedlemmer som velges etter overtakelse.
2. Kan et styre utpekt av kjøper etter overtakelse godkjenne sikkerheten?
Etter lovendringen skal selskapets styre sørge for at det utarbeides en redegjørelse, og styret skal avgi en erklæring om at det blant annet er i selskapets interesse å yte bistanden.
Det er uttalelser i forarbeidene til lovendringen som synes å forutsette at det er «det sittende styret (som ikke er utpekt av kjøper)» som skal signere redegjørelsen og erklæringen. I sitt svar er departementet enig med BAHR i at det er det styret som vedtar å yte bistanden, som også skal signere redegjørelsen og erklæringen.
Det betyr at hvis selskapet først skal yte bistanden etter at kjøper har overtatt aksjene i selskapet og har valgt et nytt styre i selskapet, så er det det nye styret som skal signere redegjørelsen og erklæringen. Det kreves dermed ikke at det styret som fungerte frem til overtakelse, signerer disse dokumentene.
3. Må målselskapet motta betryggende sikkerhet?
Etter lovendringen er det ikke lenger et vilkår i loven at selskapet skal motta «betryggende sikkerhet» for krav på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Som nevnt ville et slikt krav medføre at så å si ingen selskaper ville benyttet seg av adgangen til å yte finansieringsbistand ved et oppkjøp.
Det skyldes at dette så å si uten unntak er et krav som enten morselskapet ikke klarer å oppfylle, eller som gjør at poenget med selskapets sikkerhetsstillelse bortfaller.
I forarbeidene uttales det imidlertid at selskapet som yter finansiell bistand ved oppkjøpet, «i de aller fleste tilfeller» skal motta betryggende sikkerhet for å gjøre det. Spørsmålet er derfor om det i lovens krav til at finansieringsbistanden skal ytes på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper», må innfortolkes et krav om at selskapet skal motta betryggende sikkerhet.
Spørsmålet om selskapet må motta betryggende sikkerhet, drøftes grundig av departementet. Departementet oppsummer drøftelsen slik:
«[1] En avtale om finansiell bistand etter aksjeloven § 8-10 skal ytes på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper», jf. § 8-10 tredje ledd. Det beror på en konkret helhetsvurdering om vilkåret i tredje ledd er oppfylt. Om det er stilt sikkerhet for bistanden vil inngå i helhetsvurderingen.
[2] Fjerningen av kravet i § 8-10 om at det alltid skal stilles sikkerhet for krav på tilbakekrav og tilbakesøking kan ikke tolkes som at det kun skal stilles sikkerhet i unntakstilfeller som for eksempel når det foreligger særlig risiko for at debitor misligholder kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøking.»
Første del av denne uttalelsen i [1] slutter vi oss til. Hva som ligger i den siste setningen i [2], er ikke klart. I tolkningsuttalelsen anfører departementet at forarbeidene «indikerer at det ofte er behov for sikkerhet for at kravet om at bistanden er ytt på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper» er oppfylt.»
I uttalelsen gis det ingen begrunnelse for hvorfor departementet antar at den konkrete helhetsvurderingen i punkt i [1] vil medføre at det «ofte er behov for sikkerhet». Med videre henvisninger til aksjelovens forarbeider fremheves det at det skal være «likevekt i kontraktsforholdet» mellom selskapet og mottakeren av bistanden, og at ensidige verdioverføringer fra selskapet skal unngås.
Disse kravene medfører at selskapet må betinge seg et armlengdes vederlag for å yte sikkerhet eller lån i forbindelse med et oppkjøp og sier således noe om størrelsen på dette vederlaget (hvor høyt skal det samlede vederlaget være, typisk i form av rente eller garantiprovisjon?), men sier ingenting om hvordan dette vederlaget skal sammensettes (skal det utelukkende bestå av et pengvederlag, eller skal vederlaget i tillegg bestå av sikkerheter, garantier eller andre ytelser fra mottakeren av bistanden?).
Det er klart at det etter omstendighetene kan være slik at kredittrisikoen forbundet med selskapets sikkerhetsstillelse eller lån ved et oppkjøp er så stor at selskapet må betinge seg betryggende sikkerhet for å unngå en verdioverføring fra selskapet. Men hvis styret etter en forsvarlig vurdering av kredittrisikoen finner at et rent pengevederlag uten sikkerhet svarer til det vederlaget en uavhengig part ville krevd under tilsvarende omstendigheter, kan det etter vårt syn ikke oppstilles et krav om at selskapet mottar betryggende sikkerhet.
Videre antar vi at konklusjonen i de fleste tilfeller vil være at selskapet ikke trenger å betinge seg betryggende sikkerhet der finansieringsbistanden ytes til selskapets morselskap. Det kan dermed vise seg at departementets antakelse om at det «ofte er behov for sikkerhet» ikke vil slå til i praksis.
Oppsummeringsvis mener vi at departementets antakelse ikke kan være til hinder for at styret ut fra den konkrete helhetsvurdering som departementet gir anvisning på, kommer til at selskapet kan stille sikkerhet og yte annen finansieringsbistand ved et oppkjøp uten selv å motta betryggende sikkerhet.
Relaterte Artikler
-
Ny tolkningsuttalelse fra departementet om byggesaksbehandling
-
Antihvitvasking – avklaringer fra Finanstilsynet
NEF har vært i kontakt med Finanstilsynet og fått avklart noen spørsmål knyttet til utbetaling av oppgjør til selger og PEP-status. Utbetaling av oppgjøret til selger: Ved mange eiendomssalg er oppdragsgiver og selger ektefeller eller samboere som fortsatt skal bo sammen (ikke samlivsbrudd). Ikke sjelden oppgir partene ett kontonummer for overføring av nettoprovenyet. I forbindelse med en tilsynsrapport uttalte imidlertid Finanstilsynet følgende: «Ifølge utbetalingsbilag…
-
Regjeringen foreslår at overgangsmeglere skal kunne kalle seg "eiendomsmegler"
Overgangsmeglere skal i fremtiden kunne kalle seg "eiendomsmegler" - ikke bare "megler". Det er forslaget som Regjeringen har fremmet til Stortinget. Onsdag fremmet regjeringen forslag til noen mindre endringer i eiendomsmeglingsloven. – Forslagene gjør det enklere å drive eiendomsmeglingsvirksomhet uten at dette går på bekostning av Finanstilsynets kontroll med meglerbransjen, sier finansminister Siv Jensen (FrP). Enklere tittelbruk Den viktigste endringen for mange er nok at…
-
Bra for boligmarkedet at styringsrenten står stille
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 27.10.2016 Norges Bank besluttet i dag å holde styringsrenten uendret på 0,5 prosent. Norges Eiendomsmeglerforbund vil i denne anledning komme med noen kommentarer. - Norges Eiendomsmeglerforbund er tilfreds med at Norges Bank legger stadig større vekt på boligmarkedet som faktor i rentevurderingen. Hensynet til stabilisering av regionale boligmarkeder, tilsier at renten fryses for en lengre periode, sier administrerende direktør i…
-
Hvordan skal eiendomsmegler håndtere «hemmelig bud»?
Flere meglere opplever at en budgiver i forbindelse med en budrunde, opplyser at budet skal holdes hemmelig. Dette krever aktsomhet fra eiendomsmegler. Her går fagsjef i NEF, Margrethe Røse Solli, gjennom hva som kreves. Av: Advokat og eiendomsmegler Margrethe Røse Solli, fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund Det første en megler må gjøre når han mottar et slikt hemmelig bud, er å få avklart hva budgiver…
-
Ny eierseksjonslov krever at vedtektene skal være oppdatert fra og med 1. januar 2019
Den nye eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr. 65 trådte i kraft 1. januar 2018. Hovedformålet med den nye loven er å gjøre den mer brukervennlig, blant annet ved å forenkle språket. Det er også innført bestemmelser som forenkler og tydeliggjør rettigheter og plikter i forbindelse med etablering av nye seksjonssameier. Av: Anette Karine Haare Arctander, advokatfullmektig - Wiersholm Et eksempel på dette er…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
- Digitale løsninger og treffsikker kommunikasjon i én pakke: – Skal gjøre meglerne bedre
- 7Analytics bygger verdens første økosystem for analyse og risikovurdering av naturfare
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no