Fredag den 27. mars 2015 la Justis- og beredskapsdepartementet frem sine forslag til «Endringer i tomtefesteloven», i Prop. 73 L (2014-2015) om «Nye regler om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtaler». Lovforslaget styrker bortfesterens posisjon ved forlengelse av festet, sett i lys av dagens regler.
Av: Nanna Wanjera Christensen, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange
De foreslåtte reglene gjelder bortfesterens adgang til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av feste til bolig- og fritidshus. Næringseiendom omfattes ikke av lovforslaget.
Departementet foreslår ikke unntak eller særlige regler for offentlige bortfestere. Det foreslås likevel en snever unntaksbestemmelse for ekstraordinære tilfeller der det gis adgang til å fastsette en festeavgift som er høyere enn høyestebeløpet når dette er nødvendig av hensyn til bortfesterens vern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).
Videre gjelder lovforslaget både for avtaler som allerede er forlenget i medhold av de nåværende reglene i § 33, og for fremtidige forlengelser. I den forbindelse foreslås særskilte overgangsregler, hvor det er satt en tidsbestemt grense for hvor tidlig etter ikrafttredelsen bortfesteren kan kreve den oppregulerte festeavgiften med full effekt og et skjæringstidspunkt for anvendelsen av de nye reglene om innløsningssum.
Lovforslaget behandler også tilbakevirkningsvernet i Grunnloven § 97, blant annet for avtaleklausuler hvor forlengelse skjer automatisk etter § 33. Etter departementets mening er det ikke aktuelt å gi de foreslåtte reglene tilbakevirkende kraft i den forstand at bortfesteren skal kunne kreve at det fastsettes ny festeavgift også for terminer som er forfalt før ikrafttredelsen av loven (da dette vil være i strid både med Grunnloven § 97 og med forutsetningene etter midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 om rett til forlengelse av feste til bolig- og fritidshus, jf. tomtefesteloven § 33).
Departementet presiserer likevel at lovforslaget kun er ment å være en grunnmodell for regulering av festeavgiften i fremtiden. Minstebeløp og høyestebeløp for festeavgiften samt prosentsatsen for beregning av avgiften skal på denne måten ved forskrift kunne utformes nærmere og endres i takt med samfunnsutviklingen over tid.
Bakgrunnen for lovforslaget er Den europeiske menneskerettsdomstolens (EMD) dom av 12. juni 2012 – den såkalte Lindheimdommen – som slo fast at reglene i tomtefesteloven § 33 var i strid med bortfesterens eiendomsvern etter EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1.
Domstolen la til grunn at tomtefesteloven § 33 om festerens rett til å kreve forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp innebærer en lite balansert løsning, og derfor bør endres.
Lindheimdommen viser at tomtefestelovens forlengelsesregler om regulering av festeavgiften må justeres fordi likevekten mellom fester og bortfester ikke er ivaretatt i tilstrekkelig grad etter dagens regler. Forskjellen mellom dagens lave norske festeavgifter og tomtens reelle markedsverdi kan resultere i et sterkt misforhold mellom fester og bortfesters interesser. Det søkes nå utjevnet i departementets lovforslag.
Dagens regler
Endringsbehovet etter Lindheimdommen knytter seg i følge departementets vurdering til festeavgiften etter forlengelse av avtalen. I den forbindelse fremholder departementet at kritikken i Lindheimdommen knytter seg til samspillet mellom tomtefesteloven §§ 7, 15 og 33. Bestemmelsene fører til at festeavtalen etter forlengelsen blir tidsubestemt, og at festeavgiften ved forlengelsen ikke kan reguleres med mer enn endringer i konsumprisindeksen. De nåværende reglene i tomtefesteloven § 33 kritiseres nærmere bestemt av EMD fordi dette kan føre til en lav festeavgift, at tomteverdi er utelukket som relevant reguleringsfaktor, og at verdistigning av tomten utelukkende tilfaller festeren ved videresalg.
Etter dagens hovedregel skal innløsningssummen settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Ved forlengelse av festet etter § 33 kan festeren kreve festeavtalens opprinnelige vilkår videreført, jf. dessuten § 7 første ledd om festetiden. Dette gjelder også avtalens bestemmelser om festeavgift. For øvrig kommer tomtefesteloven § 15 om regulering av festeavgiften til anvendelse.
Justis- og beredskapsdepartementets lovforslag – et «engangsløft» i bortfesterens interesse?
Endringene i lovforslaget knytter seg utelukkende til forlengelse av festeavtale til bolig- og fritidshus. Festerens vern etter EMK og Grunnloven § 105 om bortfesterens rett til full erstatning står sentralt. Behovet for en bedre proporsjonalitet i reglene om forlengelse av feste til bolighus og fritidshus gjør seg gjeldende med tyngde. Krenkelsen som ble konstatert i Lindheimdommen ønskes på denne måten unngått i fremtiden.
Reglene skal gjelde både for avtaler som allerede er forlenget i medhold av de nåværende reglene i § 33, og for fremtidige forlengelser. De nye reglene foreslås å gjelde hvis innløsningstiden er inne eller festetiden ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før dette tidspunktet, kan innløsningssummen ikke beregnes på grunnlag av oppregulert festeavgift etter de nye reglene.
Departementets fremsetter forslag om en «engangsløftmodell» for oppregulering av festeavgiften ved forlengelse etter tomtefesteloven § 33. Forslaget innebærer at festerens rett til forlengelse på samme vilkår som før videreføres som hovedregel.
For å unngå at festerne får en betydelig økning i festeavgiften, foreslår departementet at bortfesteren ved forlengelse av festeavtalen kan kreve regulering av festeavgiften i samsvar med tomteverdien og rentenivået på reguleringstiden ved et «engangsløft».
Engangsløftet innebærer at bortfesteren ikke kan kreve festeavgiften regulert til mer enn et høyestebeløp («tak») på 9 000 kroner i året, justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien. Den regulerte festeavgiften skal utgjøre 2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til høyestebeløpet som i 2015 svarer til 11 378 kroner.
Velger festeren å innløse festetomten når festetiden er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter lovforslaget (2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til det nevnte høyestebeløp). Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar.
Justis- og beredskapsminister Anders Anundsen mener at lovforslaget balanserer bortfesternes og festernes interesser på en rimelig måte, fordi regulering med et slikt «engangsløft» kan føre til høyere innløsningssummer. Samtidig utvides bortfesternes adgang til å øke festeavgiften ved forlengelse betraktelig.
I denne sammenheng uttaler departementet i punkt 4.4 i lovforslaget at for:
«festere med særlig verdifulle tomter vil den foreslåtte regelen om at festeavgiften skal utgjøre 2,5 prosent av tomteverdien, kunne føre til en betydelig økning av festeavgiften. Dette kan for noen festere bety at de ikke vil ha økonomisk mulighet til å fortsette festeforholdet. Et høyestebeløp har til formål å forhindre urimelige utslag av reglene og innebærer en lovfastsatt begrensning av det tillatte vederlaget på et område der vanlige markedsmekanismer ikke virker som følge av festerens binding til tomten.»
Resultatet av den generelle regel et slikt «engangsløft» innebærer, vil altså kunne variere fra de ulike festeforhold. Etter departementets mening vil imidlertid det nevnte høyestebeløpet sikre forutberegnelighet for partene i avtaleforholdet og potensielt være egnet til å redusere fremtidige rettslige tvister. På bakgrunn av Lindheim-dommen er bortfesteren således gitt en gunstigere posisjon enn etter gjeldende regler.
Videre knytter høyestebeløpet seg utelukkende til tomtestørrelsen, ikke til antall boenheter på tomten. Departementet hevder at et slikt skille vil kunne slå tilfeldig ut i slike festeforhold og dermed kan få utilsiktede konsekvenser. Dessuten vil det etter departementets syn være en pedagogisk fordel om høyestebeløpet utformes likt som høyestebeløpet etter den nåværende bestemmelsen i tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2, som ikke er knyttet til antallet boenheter. Hensynet bak er å ivareta begge partene i avtaleforholdet i tilstrekkelig grad.
På denne bakgrunn er departementets siktemål å stabilisere et uavklart rettsområde som har vært gjenstand for svært mange rettslige tvister de siste årene.
Spørsmålet er imidlertid om regulering av festeavgiften basert på et slikt «engangsløft» styrker bortfesterne på bekostning av festerne, i større utstrekning enn Lindheimdommen krever. Sett fra bortfesternes ståsted, er det spørsmål om departementet går langt nok, særlig for verdifulle tomter.
Rentesats og tomteverdi
Departementet mener at satsen for beregning av ny festeavgift bør lovfestes, fordi dette står sentralt ved balanseringen av interesseavveiningen mellom hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren. Lovforslaget innebærer at satsen for beregning av festeavgiften skal sikre bortfesteren en rimelig avkastning av tomteverdien, slik at festeavgiften ikke er låst til utviklingen i konsumprisindeksen. Bortfesteren sikres en adgang til å kreve festeavgiften regulert ved forlengelsen.
I vurderingen av hva som skal anses som en passende prosentsats, kan man ikke nødvendigvis sammenlikne med andre former for investeringer og forventet avkastning av disse. I relasjon til festetomter der festetiden er ute, må det gjøres en bredere vurdering av hva som vil fremstå som en rimelig avkastning. Satsen for beregning av festeavgiften skal sikre bortfesteren en rimelig avkastning av denne verdien, men samtidig hensynta tomtefesteinstituttets særtrekk.
Etter departementets vurdering vil en sats på 2,5 prosent gi en rimelig avkastning sett i lys av tomtefesteinstituttets særtrekk, forhistorien til gjeldende lovgivning og hensynet til hva som i dag vil gi en rimelig balanse mellom partene sett i lys av de krav EMK stiller. I tillegg kan festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen i tråd med de øvrige reglene i tomtefesteloven § 15.
Lovforslaget møter sterk kritikk
Det kan hevdes at bortfesterens posisjon styrkes betraktelig på bekostning av festeren i henhold til nåværende lovgivning, særlig for festere med verdifulle tomter. Adgangen til å øke festeavgiften ved forlengelse av festekontrakter ved en engangsoppregulering av festeavgiften på 2,5 prosent av råtomteverdien, vil for de fleste verdifulle tomter likevel rammes av taket på kr. 11.378 per dekar tomt.
Lovforslaget kritiseres også i den forbindelse for å trekke konsekvensene av Lindheimdommen lenger enn nødvendig. Blant annet hevder Tomtefesteforbundet og Norske Boligbyggelags Landsforbund, at lovforslaget i praksis trolig vil medføre at milliardverdier blir overført fra vanlige hus-, bolig- og hytteeiere til bortfestere. Det vises til at konsekvensene blir høyere boutgifter. Forslaget ønskes imidlertid velkommen av Norsk Skogeierforbund, under henvisning til at engangsløftet styrker grunneiernes posisjon i forhold til dagens regler.
Departementet tar likevel til orde for at forslaget innebærer en balansert og rimelig løsning som ivaretar likevekten mellom fester og bortfester, på bakgrunn av en generell interesseavveining mellom bortfesteren og festeren.
Det gjenstår å se om Justis- og beredskapsdepartementets lovforslag blir vedtatt av Stortinget og om dette vil medføre en avklaring av gjeldende rett på området etter Lindheimdommen, som kan være bedre egnet til å ivareta interessene til fester og bortfester på en mer rimelig og balansert måte enn dagens regler.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
