I to nylig publiserte avgjørelser fra Takstklagenemnda er det vurdert om begrunnelsen for fastsetting av tilstandsgrad er tilstrekkelig etter Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Takstklagenemnda behandler klager fra forbruker som gjelder en takstingeniørs arbeid og opptreden i forbindelse med takseringsoppdrag knyttet til boliger og fritidshus. I de to sakene var det spørsmål om TG på bad, og baderommenes konstruksjon var av eldre dato, fra før byggteknisk forskrift av 1997 eller eldre. I begge sakene presiserer nemnda at de ikke kan befare eiendommene det gjelder, og at nemnda ikke kan fastsette hvilken tilstandsgrad en bygningsdel eller rom skal ha.
Av: Norsk Takst (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2022)
Takstklagenemnda vurderer i avgjørelsene om begrunnelsene for å gi badet TG3 er tilstrekkelig. Uttalelsene fra nemnda viser at den bygningssakkyndige må forklare og begrunne på en måte som gjør det mulig for forbruker å forstå hvorfor det settes TG2 og TG3.
I den ene saken anser nemnda begrunnelsen for å være utilstrekkelig og i den andre utilstrekkelig. Dette kan gi veiledning på hvordan den bygningssakkyndige skal begrunne tilstandsgraden.
Utilstrekkelig begrunnelse – sak TKN-2022-04-0004
I denne saken viser nemnda til bygningssakkyndiges begrunnelse i rapporten og vurderer denne:
I tilstandsrapportens sammendrag fremheves våtrom og bad under «TG3 Store eller alvorlige avvik» og dette etterfølges av følgende «Vurdering av avvik: • Våtrommet står foran full oppgradering for å tåle en normal bruk etter dagens krav. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Byggeforskrifter fra før 1997. Baderommets konstruksjon er av eldre dato. Tiltak • Det anbefales at våtrommet totalrenoveres. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk mv. dokumenteres Full rehabilitering er påregnelig. Kostnadsestimat: kr 100 000 – 300 000».
(…) Nemnda understreker at takstmannen må redegjøre for årsaken til at han har gitt TG3, og redegjøre for årsaken til at det ikke ble boret hull. Dette følger av forskriften §§ 2-22 (2) og 2-2. Begrunnelsen for TG på våtrom er svært knapp og det er vanskelig for forbruker å forstå takstmannens vurdering. Nemnda mener at dette er brudd på god takseringsskikk.
I saken har nemnda konkludert med brudd på god takseringsskikk fordi tilstandsgraden ikke er begrunnet tilstrekkelig.
Tilstrekkelig begrunnelse – sak TKN-2022-04
I denne saken har nemnda også vurdert begrunnelsen den bygningssakkyndige gir av tilstandsgrad på bad. Nemnda skriver:
I rapportens hoveddel er det gitt en mer utdypende beskrivelse:
«Badet har malte fliser på gulv, fliser og malte flater på vegg og malte flater i himling. Rommet ventileres gjennom naturlig avtrekk og tilluft ved dørterskel. Badet er utstyrt med innredning med hvite profilerte fronter med servant med blandebatteri, dusjvegg med dusjdør, dusjarmatur, opplegg for vaskemaskin og wc. Sluken er en støpejernsluk fra byggeår uten klemring. Selger opplyser om at det etter takstmannens befaring er etablert ny dusjdør med spalte under slik at resten av badet har tilgang til sluk.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mere utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder.
Tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluken som er fra byggeår. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000
På grunn av badets plassering i bygget og tilliggende konstruksjoner var det ikke mulig å bore hull for undersøke om de var fukt i tilliggende konstruksjoner.»
Nemnda konkludere med at den bygningssakkyndige har forklart årsaken til TG i tilstrekkelig grad og skriver i sin begrunnelse:
Takstmannen har satt TG3 på badet basert på badets og spesielt slukets alder, at klemring mangler og at denne konstruksjonen erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer. Nemnda skal ikke fastsette tilstandsgraden for disse rommene, men antar at det ligger innenfor takstmannens faglige skjønn å velge TG2 eller TG3 avhengig av om man må forvente at utskifting er nødvendig «i nær fremtid» (TG2) eller «straks eller innen kort tid» (TG3). Både rapportens og forskriftens definisjon av TG3 synes imidlertid å forutsette at det må foreligge fysiske avvik, kraftige tegn, på forhold som medfører at man må utbedre straks og det er ikke naturlig å forstå ordlyden i disse definisjonene slik at de også dekker tilfeller hvor tilstandsgraden er basert utelukkende på at forventet levetid er utløpt. Definisjonene av TG2 omtaler derimot uttrykkelig den situasjonen. Badet ligger i en leilighet i 4. etasje, og på grunn av tilliggende konstruksjoner og plassering av bygget var det ikke mulig å bore hull for å foreta fuktsøk i konstruksjonen. Det er heller ikke mulig for en kjøper å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader, da en typisk vil kunne oppdaget en lekkasje eller tegn på fukt i rommet under som ligger i en annen leilighet. Forskriften sier at «for valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, hvilket er NS3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Her fremkommer det kapittel 12.6 at «Dersom det ikke finnes symptomer på avvik, eller der det ikke er mulig med målinger, skal forventet gjenværende brukstid vurderes som grunnlag for fastsetting av tilstandsgrad» og av Tabell A.1, punkt 1.3 at «ny membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring skal gis TG2». Videre står det at alder på membran er en av de tingene som skal vurderes når tilstandsgrad skal sjekkes. Både membran og sluk er av eldre dato.
Nemnda skal som nevnt ikke fastsette en tilstandsgrad, men understreker at takstmannen må redegjøre for årsaken til at han har gir TG2 eller TG3. Dette følger uttrykkelig av forskriften § 2-22 annet ledd. Nemnda mener at innklagede takstmann har forklart årsaken til TG i tilstrekkelig grad.
Veiledning fra DIBK og krav til begrunnelse
Avgjørelsene fra Takstklagenemnda viser at den bygningssakkyndige må forklare og begrunne på en måte som gjør det mulig for forbruker å forstå hvorfor det settes TG2 og TG3.
Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet:
Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dusjkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene.
Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for.
I praksis betyr dette at våtrom skal undergå en streng vurdering sammenlignet med det som tidligere har vært vanlig i tilstandsrapporter før den nye forskriften trådte i kraft ved årsskiftet. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det etter Norsk takst sitt synpunkt være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3.
