Ny meglerstandard for kjøp av eiendomsselskap er på plass. Hva bør megleren særlig være oppmerksom på ved bruk av den nye standarden?
Av: Ole Andreas Dimmen, partner i Advokatfirmaet BAHR AS (saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
Ved kjøp og salg av næringseiendom benyttes i de aller fleste tilfeller meglerstandarden. For næringsmeglere er det derfor viktig å kjenne til hvordan denne bør brukes. Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund har med bistand fra BAHR ved Erik Langseth nylig lansert en ny meglerstandard for salg av eiendomsselskap. Her gir jeg ti tips og informasjonspunkter til megleren om bruken av meglerstandarden.
Den nye meglerstandarden viderefører i all hovedsak risikofordelingen mellom partene fra den forrige versjonen lansert i 2015. Garantikatalogen er tilnærmet lik som tidligere, og struktur og begrepsbruk er i det alt vesentlige som før. Men den nye standarden er forsøkt gjort mer leservennlig, og det er foretatt en rekke forbedringer etter innspill fra meglere, advokater og andre. For å sikre at transaksjonene fremover kan gjennomføres mest mulig smidig bør næringsmeglere sette seg raskt inn i den nye standarden.
- Vis til meglerstandarden i budaksepten
For å klargjøre utgangspunktet for kontraktsforhandlingene bør megleren sørge for at budaksepten sier at kjøpekontrakten skal baseres på meglerstandarden. I tillegg bør man allerede på dette stadiet nevne de eventuelle endringene fra standarden som er særlig viktige for selgeren. 2.
2. Vær bevisst på hvilke forbehold partene har tatt
I transaksjoner innen næringseiendom tar partene forbehold av ulik art. Begge parter kan ha tatt forbehold om endelig styregodkjennelse. Kjøperen kan ha tatt forbehold om at hans due diligence-undersøkelser ikke avdekker betydelige negative avvik fra det han forventet da budet ble inngitt, og forbehold om tilfredsstillende finansiering. Etter toppteksten i meglerstandarden inngås avtalen først når den undertegnes av selgeren og kjøperen. Som et alternativ i klammer er det i den nye standarden inntatt at «Partene har tatt de forbehold som følger av bud og budaksept, og er ikke bundet før disse forbeholdene er løftet». Om partene ikke har tatt noen forbehold, er de rettslig sett allerede bundet gjennom bud og budaksept. Da bør toppteksten i kjøpekontraktsutkastet fjernes eller justeres, så ikke megleren bidrar til å skape usikkerhet om hvilke forbehold transaksjonen hviler på.
3. Meglerstandarden er et utgangspunkt, ingen fasit
Selv om meglerstandarden normalt er et godt utgangspunkt, har partene full rett til å kreve endringer. Partene kan være uenige i meglerstandardens løsninger eller mene at de ikke passer i den konkrete transaksjonen. Megleren bør også vurdere om særskilte forhold i budet, budaksepten eller transaksjonen for øvrig må reguleres i kontrakten. Det er sjelden tilstrekkelig å fylle inn kjøpesum og parter og så signere kontrakten uten ytterligere endringer. Særlig i transaksjoner hvor partene ikke er profesjonelle eller bistås av advokater, bør megleren ta ansvar for at kontrakten blir utarbeidet i samsvar med partenes enighet og forutsetninger.
4. Hvordan regulere særskilte forhold? Velg mellom fire alternativer
Hvis kjøperen har funnet noe ved sin gjennomgåelse av selskapet og eiendommen eller det er andre forhold man bør innta en særskilt regulering om, bør megleren være varsom med å endre garantikatalogen. Normalt bør due diligence-funn reguleres i form av a) reduksjon av kjøpesummen (meglerstandarden punkt 2.1), b) betingelse for overtakelse (meglerstandarden punkt 4), c) forpliktelse for selger (meglerstandarden punkt 5) eller d) skadesløsholdelse (meglerstandarden punkt 9). Betingelser for overtakelse bør forbeholdes helt vesentlige forhold.
5. Ny bestemmelse kan gi partene rett til å trekke seg før overtakelse
En nyvinning i den siste meglerstandarden er at skader på eiendommen mellom signering og overtakelse kan gi partene rett til å trekke seg fra avtalen. Kjøperen kan trekke seg hvis tapet overstiger 10 % av eiendomsverdien. Selgeren kan trekke seg hvis det tapet som han selv må dekke, overstiger den samme terskelen. Det er ikke gitt at en slik bestemmelse bør inntas i alle kjøpekontrakter, og megleren bør også vurdere om terskelen skal justeres.
6. Skal salget gjennomføres om en viktig leietaker går konkurs før overtakelse?
I enkelte låneavtaler kan långiveren trekke sitt tilsagn om å finansiere kjøpesummen hvis en sentral leietaker blir ute av stand til å betale leien. I den nye standarden er det inntatt en fotnote med tekst som kan benyttes hvis kjøperen skal kunne trekke seg fra avtalen om en viktig leietaker får betalingsproblemer.
7. Ha oversikt over konsekvensene ved forsinket oppgjør
I den nye standarden er konsekvensene av forsinket overtakelse oppsummert i en egen bestemmelse. Det er blant annet klargjort at revidert balanse for selskapet skal beregnes per den faktiske overtakelsesdagen. Ved utsatt overtakelse endres altså også balansedagen tilsvarende.
8. Vær klar over at reklamasjonsfristene er forlenget
En sentral endring i den nye meglerstandarden er at reklamasjonsfristene er utvidet fra 12 til 18 måneder for de alminnelige garantier og fra 3 til 5 år for de såkalte fundamentale garantiene, som er selgerens garantier om eierskap til aksjene og eiendommen, og om skatt og avgift. Utvidelsen av de fundamentale garantiene har sammenheng med at den alminnelige endringsadgangen for skattemyndighetene har blitt utvidet til fem år siden den forrige meglerstandarden ble lansert i 2015. Hvis for eksempel selgeren er et selskap som er planlagt avviklet innen få år, kan det være at selgeren har behov for en kortere reklamasjonsfrist.
9. Skal selgerens ansvar for uriktige opplysninger være absolutt?
Etter både den nye standarden, den tidligere standarden og bakgrunnsretten har selgere et strengt ansvar for uriktige opplysninger, selv om selgeren ikke forsto eller burde forstått at opplysningene var uriktige. Dette medfører at selgere må være påpasselige med å ta tilstrekkelige forbehold om de opplysningene man gir, så man ikke i praksis ender med å gi en rekke garantier som ikke følger av garantikatalogen i kjøpekontrakten. For eksempel bør selgeren svare at han «ikke er kjent med det» fremfor et rent «nei» på spørsmål om det er forurensning på eiendommen. Megleren bør gjøre selgeren kjent med at utgangspunktet etter standarden er et strengt ansvar. I en fotnote er det imidlertid inntatt en alternativ regulering dersom selgeren bare skal innestå for at opplysningene er riktige så langt selgeren kjenner til.
10. Skal kjøperen potensielt kunne heve avtalen etter overtakelse?
Etter meglerstandarden er selgerens erstatningsansvar begrenset til 10 % av eiendomsverdien for brudd på de alminnelige garantiene. Det er viktig å merke seg at kjøperen i tillegg har hevingsrett ved vesentlig kontraktsbrudd. Dette innebærer at selgeren kan risikere at transaksjonen reverseres, ved at kjøperen leverer aksjene tilbake til selgeren og krever at selgeren tilbakebetaler hele kjøpesummen til kjøperen. Den øvre beløpsmessige ansvarsbegrensningen er således ikke absolutt. I den nye standarden er det inntatt en alternativ regulering i en fotnote for det tilfellet at man mener at kjøperen ikke skal kunne heve etter overtakelse.
Lykke til med transaksjonene i 2020!
