Den nye eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr. 65 trådte i kraft 1. januar 2018. Hovedformålet med den nye loven er å gjøre den mer brukervennlig, blant annet ved å forenkle språket. Det er også innført bestemmelser som forenkler og tydeliggjør rettigheter og plikter i forbindelse med etablering av nye seksjonssameier.
Av: Anette Karine Haare Arctander, advokatfullmektig – Wiersholm
Et eksempel på dette er at leietakers kjøperett ved seksjonering nå er avviklet. Dette medfører blant annet at en utleid bygård nå fritt kan seksjoneres uten at eier risikerer å måtte selge en eller flere leiligheter til eksisterende leietakere til 80 % av markedspris.
Loven inneholder i tillegg enkelte endringer fra den gamle eierseksjonsloven av 1997 som det er viktig å være oppmerksom på også for allerede eksisterende seksjonssameier. Blant annet kreves det saklig grunn før styret etter den nye loven kan avslå søknad fra en seksjonseier om å etablere ladepunkt for el-bil og ladbar hybrid på en parkeringsplass sameieren allerede disponerer. Slik saklig grunn kan eksempelvis foreligge dersom de bygningstekniske forhold er av en slik karakter at etablering av ladepunkter for el- og hybridbiler vil nødvendiggjøre andre ikke uvesentlige tiltak for å ivareta brannsikkerhet, eller dersom sameiets elektriske anlegg har begrenset kapasitet.
Videre medfører endringene i den nye eierseksjonsloven at enkelte eldre vedtektsbestemmelser tilpasset den gamle loven ikke lenger vil være gyldige. I henhold til overgangsregelen i eierseksjonsloven § 67, opphørte eksisterende vedtektsbestemmelser som strider mot den nye loven å gjelde den 1. januar 2019. Ettersom de aktuelle vedtektsbestemmelsene som strider mot ny lov automatisk har opphørt å gjelde, har ikke de eksisterende eierseksjonssameiene noen uttalt forpliktelse til å oppdatere vedtektene slik at de samsvarer med den nye loven, med ett unntak knyttet til parkeringsplasser for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne, jf. nedenfor. Sameiene bør likevel vurdere å oppdatere vedtektene sine for å unngå at de aktuelle og nå misvisende vedtektsbestemmelsene blir anvendt på grunn av misforståelser eller uvitenhet.
Pålagt vedtektsendring som sikrer fordeling av parkeringsplasser tilpasset seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne
Etter eierseksjonsloven § 26 andre ledd må alle sameier, gjennom sine vedtekter, etablere en bytteordning eller på annen måte sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelige for disse. Dette gjelder selv om parkeringsplassen i dag eies av noen andre. En slik vedtektsbestemmelse «må vedtas senest ett år etter at loven her trer i kraft» jf. § 67 fjerde ledd. Fristen løp med andre ord ut 1. januar 2019.
Retten gjelder bare dersom personen(e) med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer parkeringsplass/-er i sameiet, og varer kun så lenge vedkommende har et dokumentert behov for en slik plass. Loven stiller ikke noe krav til hvordan personen med nedsatt funksjonsevne skal dokumentere sitt behov for en tilrettelagt plass. Sameiet kan dermed som utgangspunkt selv bestemme hvilket dokumentasjonskrav som stilles.
Forarbeidene nevner legeerklæring med beskrivelse av funksjonsnedsettelsen, eller en gyldig parkeringstillatelse/parkeringsoblat fra kommunen, som mulige måter å dokumentere behovet på. Sameiet kan etter forarbeidene også velge ikke å stille krav om dokumentasjon, for eksempel hvis det er åpenbart at den som søker om å bytte plass har en funksjonsnedsettelse som kvalifiserer til en tilrettelagt plass.
Formålet med bestemmelsen er å sikre gjennomføring av Byggteknisk forskrift fra 2010 (TEK10) § 8-9, som regulerer tilgangen for personer med nedsatt funksjonsevne til parkeringsplasser tilrettelagt dem. På denne bakgrunn antar vi at retten også kan påberopes av andre medlemmer av samme husstand, selv om vedkommende ikke er registrert som seksjonseier.
Vedtektsbestemmelsen kan etter § 26 andre ledd bare endres dersom samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige (dvs. inklusive seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne). Dersom alle seksjonseierne sier seg enige i en vedtektsendring, kan kommunen likevel nedlegge veto.
Videre følger det av bestemmelsen i lovens § 26 at sameiet må registrere den aktuelle vedtektsbestemmelsen i Foretaksregisteret for å sikre rettsvern mot en godtroende kjøper.
Fristen for å endre vedtektene i tråd med bestemmelsen i lovens § 26 utløp som nevnt 1. januar 2019. En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan etter dette saksøke styreleder med bindende virkning for alle seksjonseierne med krav om gjennomføring av § 26 andre ledd jf. § 60. Har sameiet ikke fastsatt noen styreleder kan seksjonseieren saksøke ethvert styremedlem med samme virkning.
Andre områder med behov for tilpasning av vedtektene til den nye loven
Behov for tilpasninger for å unngå misvisende vedtekter
Selv om det for øvrig ikke er noen lovbestemt plikt til å endre vedtektene, bør alle sameier ta en gjennomgang av sine vedtekter for å tilpasse disse til den nye loven. Eierseksjonsloven er i utgangspunktet ufravikelig så lenge ikke annet fremkommer av den enkelte bestemmelse, og eksisterende vedtektsbestemmelser som er i strid med den nye loven opphører å gjelde fra 1. januar 2019.
Dette medfører at loven vil gå foran vedtektene der vedtektene ikke er i samsvar med lovens ufravikelige regulering. Dersom slike vedtektsbestemmelser ikke oppdateres vil de virke misvisende for seksjonseiere som ikke har kjennskap til den nye loven, og bygger sin rett på eldre vedtektsbestemmelser.
Det kan også være behov for vedtektsendringer på punkter der loven er fravikelig, og det er hensiktsmessig å vedta en annen regulering enn hva loven legger opp til. Dette kan blant annet gjelde for bestemmelsen om seksjonseierens vedlikeholdsplikt.
Seksjonseierens vedlikeholdsplikt
I henhold til § 32 i den nye loven påhviler det hver enkelt seksjonseier å vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges. Bestemmelsen lister opp forskjellige typer vedlikehold som påhviler seksjonseieren, og er mer informativ enn tilsvarende bestemmelse i den gamle loven hvor det kun fremkom at seksjonseieren skulle holde bruksenheten «forsvarlig ved like».
Vedlikeholdsansvaret etter den nye loven omfatter blant annet vedlikehold av våtrom, vinduer og ytterdører, samt en plikt til å holde sluk og avløpsrør inne og ute åpne frem til fellesdreneringen.
Det er imidlertid ikke seksjonseierens ansvar å reparere eller skifte ut bærende veggkonstruksjoner, tak, samt rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Heller ikke er det seksjonseierens oppgave å utbedre skader på eierseksjonen som skyldes hærverk, innbrudd eller ekstreme værforhold.
Bestemmelsen om vedlikeholdsplikt åpner for at ansvaret for vedlikehold kan fordeles på en annen måte mellom sameiet og seksjonseieren enn hva loven oppstiller. Dersom sameiet ønsker å etablere en annen ordning, må dette gjøres gjennom vedtektsendring.
Dersom en seksjonseier ikke oppfyller sitt vedlikeholdsansvar iht. den nevnte bestemmelsen, kan det pålegges erstatningsansvar etter § 34. Tidligere fulgte reglene om erstatningsansvar av ulovfestede erstatningsregler. Da var det et krav om at seksjonseieren hadde handlet uaktsomt før ansvar kunne pålegges.
Etter de nye reglene er det innført såkalt «kontrollansvar», noe som medfører at en seksjonseier ikke nødvendigvis må ha handlet uaktsomt for å ilegges erstatningsansvar. Det holder at forholdet som har ført til skaden anses å være innenfor seksjonseiers «kontroll».
Erstatningsreglene i eierseksjonsloven kan ikke fravikes. Dersom erstatningsansvar for brudd på vedlikeholdsplikt er regulert i vedtektene i tråd med de gamle erstatningsreglene (uaktsomhet), bør disse tilpasses det nye strengere ansvaret (kontrollansvar) slik at de ikke er misvisende.
Pantesikkerhetens størrelse
Etter den gamle eierseksjonsloven hadde sameiet en lovfestet panterett tilsvarende 1 x folketrygdens grunnbeløp (1G). Størrelsen på den lovbestemte panteretten er i § 31 første ledd forhøyet til 2G på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Sameier som har vedtektsbestemmelser tilpasset den gamle eierseksjonsloven bør endre disse slik at de ikke virker misvisende.
Krav om samtykke fra seksjonseiere for å gjennomføre særlige bomiljøtiltak
Et bomiljøtiltak er et tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, men som (i) går ut over rammen for den vanlige forvaltningen av sameiet, og (ii) medfører økonomisk ansvar for seksjonseierne på mindre enn 5 % av årlige felleskostnader (den nye lovens § 50).
Et særlig bomiljøtiltak er et tilsvarende tiltak som medfører et økonomisk ansvar på 5 % eller mer av de årlige felleskostnadene. Dette kan blant annet være opparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering, samt overnattingsrom for seksjonseierens gjester.
Tidligere ble det stilt krav om 2/3 flertall på årsmøtet for gjennomføring av bomiljøtiltak og særlige bomiljøtiltak. Etter den nye loven er stemmekravet skjerpet for særlige bomiljøtiltak. Nå stilles det krav om samtykke fra den enkelte seksjonseier dersom tiltaket medfører en økonomisk forpliktelse for seksjonseieren på mer enn ½ G. Sameier som har vedtekter hvor det fremkommer andre stemmekrav, bør endre disse slik at de er i tråd med bestemmelsene i den nye loven.
Ikke lenger regnskapsplikt for sameier med mindre enn 21 seksjoner
Etter den gamle eierseksjonsloven fra 1997 var det kun regnskapsplikt for sameier med mellom 9 og 20 seksjoner når mindre enn ¾ av eierseksjonene var boligseksjoner. Dette er endret i ny lov slik at nå er det ingen eierseksjonssameier som består av færre enn 21 seksjoner som har regnskapsplikt. Styret skal sørge for «ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel» jf. § 64, men sameiene har ikke lenger noen plikt til å føre regnskap eller utarbeide årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Inneholder sameiets vedtekter en bestemmelse som tilsier at et sameiet som har mindre enn 21 seksjoner har regnskapsplikt, bør denne endres i tråd med ny lov.
Ny frist for å avholde årsmøte
Sameiernes årlige møte som etter den gamle loven ble kalt «sameiermøte» har i den nye loven endret navn til «årsmøte». Etter den nye eierseksjonsloven § 41 skal årsmøte avholdes innen slutten av juni. Sameiermøtet måtte avholdes innen utgangen av april. Dersom vedtektene har bestemmelser tilpasset den gamle loven bør disse endres slik at de gjenspeiler endringen i ny lov.
Den praktiske gjennomføringen av vedtektsendringer tilpasset den nye eierseksjonsloven
Det er styrets ansvar å sikre at sameiet overholder gjeldende lover og regler. Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, kun fastsettes eller endres på årsmøtet og ekstraordinært årsmøte. Så lenge loven ikke fastsetter strengere krav kan en vedtektsendring gjennomføres med 2/3 flertall jf. eierseksjonsloven § 27.
Det stilles imidlertid strengere krav til flertallet for visse typer vedtektsendringer:
Noen typer av vedtektsendringer kan kun besluttes med samtykke fra den eller de vedtektsendringen gjelder. Dette kreves blant annet dersom enkelte seksjonseiere får utvidet plikt til vedlikehold av fellesarealet eller det foreslås begrensninger i den rettslige rådeevnen over den aktuelle seksjonen.
For andre typer vedtektsendringer kreves at alle seksjonseiere uttrykkelig har godtatt endringen. Dette er typisk vedtektsendringer som er særlig inngripende og har stor betydning for sameierne, for eksempel endring av vedtektsbestemmelse om fordeling av parkeringsplasser tilpasset personer med nedsatt funksjonsevne jf. § 26 femte ledd.
Andre eksempler på vedtektsendringer som krever samtykke fra alle sameierne er større endringer fordeling av fellesutgifter, samt salg/bortfeste av hele eller større deler av eiendommen.
Oppsummering
Lovendringene som nevnes over er eksempler på endringer som kan medføre at et sameie har behov for å endre sine vedtekter. Hvilke endringer som bør gjennomføres for det enkelte sameiet avhenger av sameiets eksisterende vedtekter. Dersom de eksisterende vedtektene er av eldre dato kan det være hensiktsmessig å utarbeide et helt nytt sett med vedtekter i stedet for å oppdatere de gamle.
I tillegg til at den lovpålagte bytteordningen for parkeringsplasser i medhold av lovens § 26 må reguleres i vedtektene, bør sameiet gjennomgå vedtektene og ta stilling til om det er ønskelig å gjøre unntak fra lovens bestemmelser der dette er mulig, samt sikre at vedtektene ikke inneholder bestemmelser som er trådt ut av kraft etter 1. januar 2019.
