Juridisk avdeling i NEF får flere spørsmål om hvilket regelverk som regulerer et salg der kjøper ønsker å videreselge boligen før den er ferdig oppført. Spørsmålene gjelder i hovedsak hvordan dette skal markedsføres, hvilken type kontrakt som skal brukes og når oppgjøret kan utbetales til henholdsvis selger og eventuelt utbygger. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke vurde ringer megler må gjøre for å klargjøre hvem videreselgeren er.
Av: Juridisk avdeling i NEF
INNLEDNING
Megler må gjøre en konkret vurdering der en entreprenør og en kjøper har inngått en kontrakt om rett til fast eiendom og en bolig under opp føring, og kjøperen ønsker å selge dette videre. I hvilke tilfeller kan Kjøper 1 (K1) transportere den allerede inngåtte kontrakten med entreprenøren til en annen forbruker? Og når anses K1 å være næringsdrivende, slik at videresalget av boligen, forutsatt at den fremdeles er under oppføring, må selges etter bustadoppføringslovas regler?
Om K1 kan transportere sin bustadkontrakt til ny kjøper, eller om han må påta seg hele ansvaret og videreselge etter bustadoppføringslova, av henger av hvem denne videreselgeren (K1) er.
TRANSPORT AV KONTRAKTSPOSISJON
Der K1 er forbruker og ønsker å komme seg ut av kontrakten med entreprenøren, kan K1 transportere sin kontraktsposisjon forutsatt at utbygger aksepterer å skulle forholde seg til en ny kjøper (K2).
Det K1 i en slik situasjon reelt sett selger, er en rett for K2 til å tre inn i kontrakten mellom K1 og Entreprenøren. K2 overtar alle rettigheter og forpliktelser i kontrakten fra utbygger, slik den har vært mellom K1 og Entreprenøren.
I tillegg til at opprinnelig kontrakt mellom Entreprenør og K1 transporteres, bør det opprettes en kontrakt mellom Kjøper 1 og Kjøper 2 som gjenspeiler hvilke vilkår Kjøper 2 har trådt inn i kontrakten mellom Kjøper 1 og Entreprenøren på. Denne kontrakten reguleres av kjøps og avhen dingsloven. Denne transportavtalen har eksempel vis et punkt om hvilken pris Kjøper 2 skal betale for å tre inn i kontraktsposisjonen. I et stigende marked vil det som regel være slik at K2 betaler for å overta kontraktsposisjonen til K1. Prisen for kontraktsposisjonen (merverdien) forfaller til be taling ved signering av transportavtalen, men megler kan ikke utbetale denne merverdien til K1 (som nå er selger) før K2 har overtatt boligen og fått rettsvern for ervervet, jf. avhendingslova § 11 fjerde ledd. Denne begrensingen i utbetalingen av merverdien gjelder der K2 er forbruker.
Dersom K1 før han transporterer kontrakten har betalt et forskudd til Entreprenøren bør også dette reguleres i kontrakten mellom K1 og K2, slik at K2 i tillegg til merverdien betaler inn til megler det K1 allerede har betalt som forskudd etter den opp rinnelige kontrakten med Entreprenøren. Det be løpet som K2 betaler inn for å dekke et slikt for skudd, har K1 rett til å få utbetalt fra megler straks entreprenøren har fått melding om videresalget. Slik melding gir K2 rettsvern for kontraktsposisjonen, og det er dette som skal til for at megler kan dispo nerer den del av innbetalingen fra K2 som referer til forskuddet til fordel for K1 (selger). Megler må dog undersøke at delinnbetalingen fra K1 er sikret med nødvendige garantier fra entreprenør.
VIDERESALG AV BOLIGEN
Der K1 er å anse som næringsdrivende følger det av bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b) if. at han ikke kan transportere en inngått kon trakt, men må selge boligen likt det utbygger har gjort. Dette betyr at det må inngås en egen kon trakt etter bustadoppføringslova mellom K1 og K2. Det betyr også at Kjøper 1 må gi Kjøper 2 de samme rettighetene som en forbruker ville ha fått etter en kontrakt med entreprenøren.
Kjøper 1 kan i den opprinnelige handelen enten ha fått kontrakt etter bustadoppføringslova eller avhendingslova. Så lenge K2 er forbruker, må uan sett K1 når han videreselger boligen som er under oppføring, sørge for at K2 får alle rettighetene han har krav på etter reglene i bustadoppføringslova. Lovgiver har regulert denne situasjone strengt, fordi man ønsker å hindre spekulasjon.
DEN KONKRETE VURDERINGEN – GRENSEDRAGNINGEN
Bustadoppføringslova definerer at en forbruker kun kan være en fysiske person. For å bli regnet som forbruker er det et vilkår at den fysiske per sonen; «ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd.», jf. buofl. § 2. Hvilke undersøkelser bør megler gjøre i sin vurdering om en fysisk person handler som ledd i næringsvirksomhet eller ikke?
I KOMMENTARER TIL BUSTAD- OPPFØRINGSLOVA UTRYKKES FØLGENDE:
-Det kan være vanskelig å avgjøre
-Departementet vil ikke regulere det spørsmålet spesielt
-Skatterettslig karakteristikk av aktiviteten kan gi rettledning, men er ikke avgjørende
-Det bør legges vekt på omfang, tidsrom og formål
Dersom formålet med den første avtalen klart er gevinst ved videresalg, kan det argumenteres for at det å kjøpe helt ned til to boliger under opp føring innenfor et tidsrom på noen måneder, bør regnes som ledd i næringsvirksomhet. Dette selv om videresalget kommer senere.
Finanstilsynet har også berørt denne grense dragningen i sitt rundskriv nr. 6/2015 – Formid ling av kontraktsposisjonar, hvor de blant annet skriver:
-Megler må ha rutiner som sikrer at slike videre salg ikke faller utenfor bustadoppføringslova i større utstrekning enn det reguleringen og hensikten med reguleringen tilsier
-Omsetningen bør som utgangspunkt bli regulert av bustadoppføringslova, med mindre videreselgeren sitt opprinnelige formål med kjøpet var å skaffe bolig til eget bruk eller til bruk for familiemedlemmer
-Det vil normalt være tilstrekkelig om vider selgeren sin skriftlige erklæring om formålet med kjøpet legge stil grunn, med mindre megleren har eller bør ha en annen kunnskap om videreselgeren sitt opprinnelige kjøp
Juridisk avdeling har mottatt henvendelse fra utbyggere som stiller spørsmål ved om meglere, i større grad enn det som er riktig, tillater at opp rinnelig kjøper transporterer kontrakten i stedet for å videreselge boligen etter bustadoppføringslova. Vår oppfordring er at eiendomsmeglerne, når en kjøper ønsker å transportere den inngåtte avtalen, tar seg tid til å undersøke K1s posisjon i tråd med vurderingene nevnt ovenfor. Er eiendomsmegler i tvil i tvil om K1, selv om han er en fysisk person, er å anse som forbruker bør man avstå fra å medvirke til transport av den opprinnlige avtalen.
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2016
