Høyesterett avsa 4. juni i år dom i den såkalte «Reisetidssaken». Høyesterett konkluderte med at reiser til andre steder enn arbeidstakers faste arbeidssted (oppmøtested) skal regnes som arbeidstid når reisen er nødvendig for å kunne utføre arbeidet. Dommen har betydning for hvordan arbeidstiden skal beregnes for arbeidstakere som reiser i arbeidet. Av: advokat/partner Merete Furesund og advokat/partner Ole Kristian Olsby, Advokatfirmaet Homble & Olsby…
Når er en entreprenør forpliktet?
- Av: Redaksjonen
- 26. september 2018
- Fagstoff
Hva kreves for at en forpliktende entrepriseavtale anses inngått mellom en byggherre og en entreprenør, og hvilke kontraktsvilkår er avtalt dersom det ikke foreligger en signert skriftlig avtale.
Av: Advokat/partner Arne Sørsdahl, Bing Hodneland advokatselskap DA. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2018)
Når er en avtale inngått
Avtaleloven av 1915 er noe umoderne, og er på ingen måte dekkende for hva som skal til for at domstolen kommer til at det er inngått en bindende avtale mellom to parter. Avtaleloven uttrykker at bindende avtale inngås ved at A gir B et forpliktende tilbud, som i sin tur godkjennes av B ved at B gir A en aksept.
Dette er selvfølgelig et godt og riktig utgangspunkt. Men likevel bare et utgangspunkt. Det er ingen tvil om at det er inngått en avtale dersom du fyller en handlekurv på Rema 1000 og går til kassen og betaler. Det er ikke utformet en skriftlig avtale, og det har kanskje heller ikke blitt utvekslet et ord. Det er like fullt inngått en kjøpsavtale, og du kan ikke angre ute på gaten. Det gjelder således som en klar hovedregel ingen formkrav til avtaleinngåelse.
Formkrav
Selv om det normalt ikke gjelder formkrav ved avtaleinngåelse, vil noen avtaletyper bare bli rettslig forpliktende dersom konkrete formkrav er oppfylt. Eksempelvis følger det av loven at arbeidsavtaler og avtaler om eiendomsmegleroppdrag, må inngås skriftlig for å være bindende.
Andre avtaletyper kan etter sin art være slik at man innledningsvis avtaler at partene først anses bundet når skriftlig avtale er signert. Dette er blant annet vanlig ved store transaksjoner, hvor det avtales at binding først foreligger ved «Closing». Altså signering.
Hva med entrepriseavtaler
Entrepriseavtaler, av en viss størrelse, kjennetegnes ved en formalistisk og skriftlig avtaleinngåelse. Kontraktene består normalt av et overliggende avtaledokument og en rekke øvrige dokumenter som inntas i avtalen som etterfølgende kontraktsdokumenter.
Mindre avtaler etableres normalt langt mindre formalistisk ved at kunden ber entreprenøren gi et tilbud. Når han mottar tilbudet blir det akseptert ved en e-post eller muntlig pr telefon. Da vil en avtale være inngått og forpliktende for partene.
Vi får fra tid til annen spørsmål om hvorvidt avtale er inngått dersom et skriftlig avtaledokument ikke er signert. Selv om det gjelder strenge skriftlighetskrav til selve gjennomføringen av entrepriseavtaler, regulert av de ulike standardkontraktene (NS) i bygg- og anleggsbransjen, så er det altså ikke særlige formkrav til selve avtaleinngåelsen for entrepriseavtaler. Også her vil muntlige avtaler som et utgangspunkt være like bindende som skriftlige.
Det er selvsagt store utfordringer med prosjekter som mangler en skriftlig avtale. I slike tilfeller blir det raskt spørsmål om hvor mye som skal til før en muntlig avtale forplikter, hva som er avtalt og ikke minst hva som kreves av bevisførsel for at det er inngått en muntlig avtale.
Avtaleinngåelse ved forhandlinger
Mange entrepriseavtaler kommer til ved forutgående forhandlinger mellom partene. Det noe selvsagte utgangspunktet er at slike avtaler er forpliktende når partene er enige om at avtale er inngått. Problemer kan oppstå når en part mener avtale er inngått, og den annen part at man bare har hatt uforpliktende forhandlinger.
Dersom avtale er inngått, kan ikke byggherren inngå avtale med en annen entreprenør uten å erstatte den førstes tapte fortjeneste. Motsatt vil entreprenøren som ikke anser seg forpliktet til å utføre arbeidet, kunne bli ansvarlig for de merkostnader byggherren påføres ved å måte engasjere en annen entreprenør.
Spørsmålet om når en avtale blir bindende ved slike forhandlinger har vært behandlet i domstolen flere ganger. Avgjørelsen av om bindende avtale har kommet i stand i slike tilfeller, vil normalt måtte bygge på en helt konkret totalvurdering av de faktiske forhold i den enkelte sak. Det vil bli lagt betydelig vekt på om det er oppnådd enighet på de vesentlige punkter. Typisk vil retten komme til at avtale er inngått dersom man er enige om prisen, hva som skal leveres og til hvilken tid.
I «Stiansendommen» uttalte Høyesterett i 1992 at prisen var et fundamentalt poeng ved avtaleinngåelsen, og når prisen ikke er avtalt vil det være en meget sterk formodning mot at avtale er inngått.
Hvilke kontraktsvilkår er avtalt
Selv om avtale anses inngått, og man er enige om pris, leveringsomfang og leveringstid, kan det oppstå uenighet om hvilke øvrige kontraktsvilkår som er omfattet av avtalen. For entrepriseavtaler, typisk om det er avtalt standard kontraktsvilkår utarbeidet av Norsk Standard, eller om avtalen følger det som utgjør alminnelig entrepriserettslig bakgrunnsrett.
Dette spørsmålet var nylig til behandling i en sak for Hålogaland lagmannsrett, jf LH-2017-139529. Saken omhandlet en sluttoppgjørstvist mellom en hovedentreprenør (HE) og en underentreprenør (UE). HE hadde oversendt en forespørsel til UE. UE innga tilbud til HE, og HE sendte deretter et brev til UE hvor UE ble meddelt at UE var innstilt for kontrakten. I brevet ble det vist til at kontrakten skulle reguleres av standardkontrakten NS 8415. Straks etter oversendte HE et av ham signert avtaledokument basert på NS 8415, og ba UE signere og returnere avtaledokumentet. UE gjorde ikke det, men utførte arbeidet uten å fremme innsigelser til den oversendte avtalen.
Da UE hadde oversittet en søksmålsfrist i NS 8415 som medførte at UEs krav mot HE hadde gått tapt, ville det vært gunstig for UE om retten kom til at NS 8415 ikke var avtalt. Tilsvarende inneholder NS 8415 en dagmulktsbestemmelse som HE gjorde gjeldende mot UE, grunnet UEs forsinkelse. UE bestred ikke at avtale var inngått, men bestred at selve avtaledokumentet og NS 8415 var en del av avtalen grunnet manglende signatur.
Retten fant det klart at UE ved sin etterfølgende opptreden hadde akseptert kontrakten/avtaledokumentet, og at den måtte legges til grunn som avtalt mellom partene. I avtaledokumentet hadde HE foretatt en mindre korrigering av UEs tilbudssum, grunnet en regnefeil. I prosjektet hadde UE fakturert opp imot kontraktssummen slik den fremgikk av avtaledokumentet. Videre hadde UE – og HE – henvist til NS 8415 i sin korrespondanse. Retten uttalte at dersom UE mente at avtaledokumentet ikke skulle gjelde i forholdet mellom partene, hadde UE en klar oppfordring til å varsle HE straks kontrakten ble mottatt, og ikke først i stevningen for tingretten.
Mer om Bing Hodneland finner du her.
Relaterte Artikler
-
Når er reisetid arbeidstid?
-
Når eiendommen er bevaringsverdig
Hva betyr det at en eiendom er oppført på den gule listen, at den er regulert til bevaring eller fredet, og hva er viktig å huske på ved salg av en eiendom med bevaringsverdi? Det opereres med tre nivåer av bevaringsverdi. Det laveste nivået er kommunal listeføring, videre kan eiendommer være vernet ved reguleringsplan eller fredet etter kulturminneloven. Av: Senioradvokat Caroline Waller i Advokatfirmaet…
-
Når eiendommen er bevaringsverdig
Hva betyr det at en eiendom er oppført på den gule listen, at den er regulert til bevaring eller fredet, og hva er viktig å huske på ved salg av en eiendom med bevaringsverdi? Av: Senioradvokat Caroline Waller, Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Det opereres med tre nivåer av bevaringsverdi. Det laveste nivået er kommunal listeføring, videre kan eiendommer være vernet ved reguleringsplan eller…
-
Når er en budrunde vunnet?
Høyeste bud vinner ikke alltid budrunden! Av: Carsten Henrik Pihl, forbrukerrådgiver for bolighandelen Forholdsvis ofte får jeg telefon fra en budgiver som ringer inn og forteller at "Jeg vant en budrunde i går." "Gratulerer", tenker jeg ofte da. Men så forteller innringeren at de ikke fikk kjøpt boligen likevel. Da er alltid mitt spørsmål: "Ble budet akseptert." - Noe det i disse tilfellene viser…
-
Hva gjør du når myndighetene informerer om at det er feil ved byggetillatelsen for eiendommen din?
En problemstilling som dukker opp med jevne mellomrom ved kjøp av eiendom er at det foreligger mangler med gitte byggetillatelser. Hva blir konsekvensen av dette for en ny kjøper av eiendommen? Problemstillingen er den samme for bolig-, fritids- eller næringseiendom. Av: Shangha Yousefi og Clara Hverven, begge advokatfullmektiger i Selmer - artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021 Clara Maria Hverven Shangha…
-
Når starter budrunden?
Budrunden på en bolig som selges starter som oftest etter siste visning. Men den trenger ikke starte da, den kan starte før - så lenge man følger reglene. Av: Carsten Henrik Pihl Bruktboligsalg foregår med en auksjonsmodell. Dette gjør at regelverket kan være noe uvant for bolighandlere. Et av spørsmålene jeg ofte får som forbrukerrådgiver er "Når starter budrunden?" Spørsmål og svar: Artikkelen er…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
- Digitale løsninger og treffsikker kommunikasjon i én pakke: – Skal gjøre meglerne bedre
- 7Analytics bygger verdens første økosystem for analyse og risikovurdering av naturfare
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Norges Eiendomsmeglerforbund 11. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 11. august 2022
- BOLIGPRISFALLET FORTSETTER ... 11. august 2022
- Historisk oppgang i leieprisene i andre kvartal 10. august 2022
- NRK-P1 Buskerud Distriktsprogram 10.08.2022 16:03 10. august 2022
- NRK-P1 Østlandssendingen Ettermiddag 10.08.2022 16:03 10. august 2022
- Vil lempe på bolignormen 10. august 2022
- Ambita 10. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 10. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no