Mindreårige kan eie eiendom. Men da skal ofte Fylkesmannen ha et ord med i laget.
Av Katerin Lind, juridisk rådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbund
Når mindreårige skal involvere seg i transaksjoner som omfatter fast eiendom vil Fylkesmannens samtykke i mange tilfeller være nødvendig.
Etter vergemålsloven § 8 er mindreårige personer under 18 år. Mindreårige kan etter vergemålsloven § 9 som utgangspunkt ikke selv råde over sine midler eller binde seg ved rettshandel. Verge for den mindreårige er etter vergemålsloven § 16 den eller de som har foreldreansvaret for barnet etter reglene i barneloven. Dersom den mindreårige er uten fungerende verge skal Fylkesmannen oppnevne verge ny eller midlertidig verge.
Fylkesmannen skal forvalte mindreåriges midler når disse samlet utgjør et beløp som overstiger 2 ganger grunnbeløpet, jf Forskrift til vergemålsloven § 26. Dette gjelder så lenge midlene ikke er unntatt Fylkesmannens forvaltning, enten i gavebrev eller i testament. Hjemmelen for å unnta mindreåriges midler fra Fylkesmannens forvaltning er vergemålsloven § 95.
De typiske tilfellene eiendomsmegler kan komme bort i:
1. Mindreårig kjøper fast eiendom
Dersom en mindreårig skal kjøpe fast eiendom vil Fylkesmannens samtykke være nødvendig. Dette følger av vergemålsloven § 39 1. ledd bokstav a. Vergene må også samtykke til ervervet.
Tidligere, (etter den gamle vergemålsloven) kunne overformynderiet gi samtykke til kjøp av fast eiendom, når de fant at særlige grunner talte for kjøpet og kjøpet var økonomisk gunstig for den mindreårige. Disse vilkårene fremgikk av den gamle vergemålsloven § 59. Særlige grunner kunne for eksempel være der det var et ønske om å plassere den mindreåriges midler i fast eiendom fordi den mindreårige skulle benytte boligen selv på et senere tidspunkt.
Dersom den mindreårige fikk midler i gave fra sine foreldre eller andre i forbindelse med ervervet ville det være forhold som kunne gjøre ervervet økonomisk gunstig for den mindreårige. Det å kjøpe eiendom i et stigende boligmarked kunne i seg selv være tilstrekkelig til at vilkåret om at kjøpet skulle være økonomisk gunstig for den umyndige var oppfylt. Disse vilkårene, at kjøpet skal være økonomisk gunstig og at det skal foreligge særlige grunner, er nå tatt ut av lovteksten i den nye vergemålsloven. Fylkesmannen skal etter den nye loven ta en helhetsvurdering av søknaden, men det antas at de tidligere vilkårene fremdeles vil være en del av denne helhetsvurderingen.
Dersom kjøpet skal finansieres delvis ved låneopptak, må Fylkesmannen også samtykke til låneopptaket. Dette følger av vergemålsloven § 40. Dette gjelder både for ordinære banklån og for private lån. Overformynderiet har hatt en streng praksis for å samtykke til at mindreårige tar opp lån, og det antas at Fylkesmannen vil fortsette denne praksisen. Relevante momenter for vurderingen vil være hvordan låneutgiftene skal betjenes i tiden frem til den mindreårige blir myndig, for eksempel ved leieinntekter, og hvilken gjeldsbyrde den mindreårige blir ansvarlig for ved myndighetsalder. Dersom Fylkesmannen samtykker til låneopptaket vil det være opp til banken om de er villige til å gi lån til den mindreårige eller ikke.
Fylkesmannen vil kunne fatte vedtak med samtykke til at en mindreårig kjøper fast eiendom og tar opp lån før man har et konkret objekt på hånden (forhåndssamtykke). Fylkesmannen vil da sette opp rammer som vergene må holde seg innenfor, for eksempel at det kan brukes inntil kr 1 500 000 av den mindreåriges midler til erverv av leilighet i Oslo, og at det i forbindelse med ervervet kan tas opp lån oppad begrenset til kr 500 000 som sikres i boligen.
For vergene vil det være lurt å innhente et slikt forhåndssamtykke, da behandlingstiden hos Fylkesmannen kan være på flere uker. I et hett boligmarked vil vergene derfor ikke rekke å innhente samtykke fra Fylkesmannen før boligen de har hatt i kikkerten allerede er solgt. Dette er også noe megleren bør være oppmerksom på når det er en mindreårig på visning.
Dersom en mindreårig skal erverve eiendom sammen med andre må vergene og megler være oppmerksomme på at den mindreåriges eiendom som hovedregel ikke kan stilles som sikkerhet for andres gjeld. Dette følger av vergemålsloven § 40 tredje ledd. Typisk eksempel på dette er der to søsken, der den ene er mindreårig, kjøper en leilighet sammen. I forbindelse med kjøpet tar de opp hvert sitt lån. Lånet den mindreårige tar opp kan pantsettes i hele eiendommen (dersom sameieren samtykker til det), mens lånet til den myndige sameieren vil bare kunne pantsettes i den andelen av eiendommen vedkommende eier.
Kartverket kan tinglyse pant i kun en andel av en eiendom. Det vil derfor være opp til banken om de godtar at de får sikkerhet for lånet kun i en andel av eiendommen. Dette vil ofte være noe banken ikke går med på fordi de da får dårligere sikkerhet for sitt krav. Fylkesmannen er gitt adgang til å gjøre unntak fra hovedregelen om at mindreåriges eiendom kan stilles som sikkerhet for andres gjeld, og vilkåret er at det må foreligger særlige grunner.
Vergene må påta seg ansvaret for kostnadene forbundet med eiendommen frem til barnet blir myndig, og må også sørge for at eiendommen er forsvarlig forsikret. Eksempel på kostnader vergene blir ansvarlige for kan være utgifter ved eiendommen som ikke dekkes av eventuelle leieinntekter. Vergene blir også ansvarlig for økte felleskostnader eller lån et sameie tar opp, for eksempel til bygging av balkong.
2. Mindreårig får fast eiendom i gave
Dersom en mindreårige får fast eiendom i gave trenger Fylkesmannen ikke å samtykke til at den mindreårige mottar gaven.
Dette er en endring fra den tidligere vergemålsloven, der overformynderiet måtte samtykke dersom den mindreårige skulle motta gaven. Etter den nye vergemålslovens § 42 må vergen ha fylkesmannens samtykke kun dersom vergen på den mindreåriges vegne skal avslå gaven.
3. Salg av mindreåriges eiendom
Dersom en eiendom som helt eller delvis eies av en mindreårig skal selges, må Fylkesmannen samtykke til salget, jf. vergemålsloven § 39 1. ledd bokstav a.
Midlene fra salget skal normalt forvaltes av Fylkesmannen. Dersom midlene fra salget av eiendommen skal reinvesteres i en ny eiendom, må man ha samtykke fra Fylkesmannen både til salg av den gamle eiendommen og til kjøp av ny eiendom.
4. Mindreårig arver fast eiendom
Dersom en mindreårig arver en fast eiendom, enten ved arv etter loven (livsarving) eller ved testamentsarv, er Fylkesmannens samtykke ikke nødvendig for at den mindreårige skal kunne overta eiendommen.
Det vil her være opp til vergene (eventuelt oppnevnt setteverge dersom vergene er arvinger i samme bo) om de ønsker at den mindreårige skal motta den faste eiendommen i arv eller om eiendommen skal selges. Selges eiendommen som ledd i et skifteoppgjør er Fylkesmannens samtykke til salg av den mindreåriges andel av eiendommen ikke nødvendig.
5. Mindreårig med odelsrett eller forkjøpsrett
Dersom en mindreårig skal gjøre gjeldende eller gi avkall på odelsrett eller annen rettighet i fast eiendom (for eksempel forkjøpsrett) vil Fylkesmannens samtykke være nødvendig, jf vergemålsloven § 39 1. ledd bokstav a.
Ved salg har dette først og fremst betydning dersom man ønsker å avklare odelsspørsmålet eller forkjøpsrettsspørsmålet i forkant av salget. Som oftest vil ikke en mindreårig på grunn av sin økonomiske situasjon ha mulighet til å løse ut en gård på odel eller gjøre forkjøpsrett gjeldende uansett, og en fraskrivelse av odelsretten eller forkjøpsretten på vegne av den mindreårige vil derfor ofte ikke ha noen annen praktisk betydning annet enn at man kan forsikre eventuelle kjøpere om at odelsretten eller forkjøpsretten ikke vil bli påberopt.
Hva må megler være oppmerksom på i forhold til mindreårige og fast eiendom?
Det er Fylkesmannen i det fylket der den mindreårige bor som skal kontaktes ved søknad som gjelder samtykke til disposisjon over fast eiendom. Dette gjelder uavhengig av hvor i landet eiendommen ligger. Vedtaket som fattes av Fylkesmannen vil være et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningslovens regler.
Dersom en mindreårig skal kjøpe fast eiendom må megler undersøke om Fylkesmannen har gitt sitt samtykke til ervervet. Dersom kjøpet delvis skal lånefinansieres må megler også undersøke om Fylkesmannen har samtykket til låneopptaket, og om det er gitt lånetilsagn fra bank. Fylkesmannen må også samtykke til eventuelle private låneopptak for den mindreårige.
Dersom megler får i oppdrag å selge eiendom der en mindreårig er hjemmelshaver må megler forsikre seg om at samtykke til salg fra Fylkesmannen foreligger før salgsprosessen igangsettes. Vedtaket fra Fylkesmannen vil også inneholde instruks om hvor utbetaling av oppgjør av den mindreåriges andel av salgssummen skal skje.
Fylkesmannen må påtegne skjøter og eventuelle pantedokumenter i original før disse sendes til tinglysing. Vergene skal skrive under på vegne av den mindreårige, og Fylkesmannen påtegner skjøtene med sitt samtykke ved signatur og stempel, som oftest i margen på dokumentene.
Trenger du juridisk bistand? NEFs juridiske avdeling kan hjelpe! Se mer om tjenesten, priser og vilkår her!
