Enhver har som utgangspunkt rett til å få innvilget byggesøknader som er i tråd med gjeldende regulering. Noen ganger kan imidlertid en offentlig byggetillatelse bare være halvparten av det man trenger. I denne dommen kom retten til at en hundre år gammel heftelse hindret bygging.
Av: advokat Eirik Gåskjønli, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.
Store verdier i spill
I tråd med prisstigningen på boliger har også prisen på byggetomter steget. Prisen på de boligtomter som nå er annonsert i Oslo spenner fra fire til åtte tusen kroner per kvadratmeter. Slike priser forutsetter naturligvis at tomten kan bebygges.
Dersom man ikke får bygge noe på tomten vil verdien reduseres til en brøkdel. Det har derfor stor betydning både for de som allerede eier tomter, og de som kjøper, om de kan bygge på disse.
I en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2017 ble bygging av en enebolig stoppet fordi det forelå en hundre år gammel privatrettslig heftelse som begrenset utnyttelsen av eiendommen. Det hjalp ikke at den tenkte byggingen var i tråd med den offentlige reguleringen som i dag gjelder for området.
Dommen var da denne artikkelen ble skrevet fortsatt ikke rettskraftig, men om resultatet blir endelig vil det ha store økonomiske konsekvenser for partene.
Offentlig regulering
Det er flere gode grunner for offentlig regulering av arealbruk. En opplagt fordel ved regulering er mulighetene til å samle samme type «bruk» (bolig, næring, friområde m.m.), på et sted.
For en boligeier kan det eksempelvis være til betydelig ulempe å ha en fabrikk som nabo, mens det ofte vil være uproblematisk for andre fabrikkeiere.
I dag har de fleste steder hvor det er aktuelt å bygge en eller annen form for kommunal regulering, nettopp for å kontrollere hva som bygges hvor.
Etter hvert som tiden går er det ofte naturlig at arealbruken endres. Det er eksempelvis typisk med «fortetting» av boligområder på steder hvor befolkningen øker.
Utgangspunktet er at det offentlige står temmelig fritt til å endre slik regulering. Dersom det eksempelvis i en reguleringsplan er et krav om at boligtomter minimum skal være 800 kvadratmeter, vil kommunen relativt fritt kunne endre dette til 600 kvadratmeter i en senere plan. Den offentlige reguleringen kan på denne måten tilpasses samfunnsutviklingen.
Privat «regulering» – servitutter
Private parter kan imidlertid seg imellom bli enige om at de skal ha særlige rettigheter over andres eiendom. Et typisk eksempel er at en tomt uten adkomst til offentlig vei gis rett til å krysse en annen eiendom. Slike særlige rettigheter kalles «servitutter».
I tillegg til at private kan bli enige om hva som skal skje på en eiendom, kan de også avtale hva som ikke skal skje på eiendommen. Eksempelvis kan man ved utskillelsen av en tomt i egen hage bestemme at nye bygninger ikke skal være over en viss høyde for å bevare egen utsikt. Når det er bestemt at noe ikke skal skje kalles dette for en «negativ servitutt».
Tidligere var det vanlig at boligtomter ble utskilt på vilkår av at bebyggelsen bare kunne være «villamessig». Denne typen negative servitutter omtales ofte som villaklausuler. Bruken av denne type negative servitutter var særlig vanlig før man fikk moderne plan- og bygningslovgivning.
Ettersom servituttene er stiftet med frivillighet kan man også avtale at de skal falle bort. Det er imidlertid ofte mange parter som har rettigheter etter negative servitutter så i praksis er dette ofte vanskelig å få til en enighet.
Forholdet mellom negative servitutter og reguleringsplaner
Hva er så situasjonen om man har lov til å bygge etter reguleringsplanen, men ikke etter en negativ servitutt?
Utgangspunktet er enkelt – man får ikke bygget i strid med en «negativ servitutt». Etter gjeldende rettspraksis kan imidlertid negative servitutter bortfalle om de strider med reguleringsplanen. Slikt bortfall er blant annet aktuelt om det er motstrid mellom formålet til reguleringsplanen og servitutten, eller om etterlevelse av servitutten vil føre til en meningsløs ikke-bruk.
Negative servitutter kan også falle bort som følge av utviklingen i det aktuelle området. Dette vil typisk være i tilfeller hvor servitutten i liten grad har vært etterlevd. Eksempelvis dersom det er foretatt en rekke delinger eller utbygginger som i strid med servitutten.
Nærmere om dommen fra lagmannsretten
I saken omtalt innledningsvis var eiendommen som var planlagt bygd ut i et område hvor det var en hundre år gammel negativ servitutt. Denne satte forbud mot deling av eiendommer eller bygging av mer enn én enebolig per eiendom. Lagmannsretten kom til at servitutten ikke var falt bort selv om reguleringsplanen tillot bygging av ytterligere en enebolig.
Retten viste blant annet til at «småhusplanen» for Oslo var generell, og at servitutten ikke medførte at større areal måtte stå ubrukt.
Lagmannsretten anså heller ikke at etterlevelse av servitutten ville medføre meningsløs ikke-bruk. Det ble særlig vist til at hensikten med servitutten nettopp hadde vært å opprettholde strøkets karakter.
Selv om det allerede hadde skjedd i overkant av ti delinger og utbygginger i strid med servitutten, kom lagmannsretten til at dette ikke var tilstrekkelig til å si at servitutten hadde utspilt sin rolle.
Konklusjonen til lagmannsretten var at eiendommen ikke kunne bebygges med mer enn den villa som stod der i dag, og at denne heller ikke kunne deles. Lagmannsrettens resultat var det motsatte av det tingretten kom til.
Fjerning av negative servitutter
Selv om en negativ servitutt ikke er bortfalt kan det være mulig å få denne fjernet. Slik fjerning kan skje ved ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven eller oreigningslovens regler. Det kan også være aktuelt å få den negative servitutten fjernet etter reglene i servituttloven.
Noe forenklet kan man si at slik fjerning i praksis bare kan skje dersom fordelene ved fjerning er betydelig større for den som etter fjerning kan bygge, enn de fordelene den negative servitutten gir de som er berettiget etter denne.
Den som krever negative servitutter fjernet må i utgangspunktet betale full erstatning for den økonomiske verdien som servitutten har hatt for de berettigede. Det kan være meget utfordrende å fastslå hva verdien av en slik negativ servitutt er, eller om denne har noen verdi i det hele tatt.
Hvordan håndtere usikkerheten
Den omtalte dommen er illustrerende for den usikkerhet som foreligger når det gjelder muligheten til utbygging av eiendommer hvor det finnes villaklausuler.
Reglene som avgjør om en servitutt er falt bort gir rom for et betydelig skjønn. Det kan være nødvendig å gå gjennom en eller flere rettslig prosesser for å få en avklaring på om det kan bygges. Det er ofte også usikkert om noen av naboene rent faktisk vil påberope seg servitutten.
Den rettslige usikkerheten som foreligger ved eiendommer som er påheftet negative servitutter i form av villaklausuler er altså fortsatt en realitet. Ved omsetning av eiendommer til utbygging bør man derfor for det første gjøre en grundig undersøkelse av grunnboken for å sjekke om det finnes negative servitutter som kan hindre bygging.
For det andre bør man sørge for at det er klart regulert i avtalen om det er kjøper eller selger som skal være ansvarlig dersom det viser seg at man ikke får bygget.
Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr 3-2017
Bing Hodneland
Vår avdeling for fast eiendom og enterprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsgivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonsameier og privatperson, er en del av vår kjernevirksomhet, innen enterprise bistår vi entrepenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og enterprise gjør oss foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entrepenører.
