Det har blitt en voksende trend å bo i alternative boformer og i det siste har det vært en økt interesse for småhus – eller såkalte minihus eller mikrohus. Hvilke regler gjelder og hvilke endringer er foreslått? Og hva er betydningen av om huset står på fundament eller på hjul?
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021.
Mikrohus
Det er en økende interesse for mikrohus, av flere mulige årsaker. Mikrohus har som regel en gunstig pris, og gir økt fleksibilitet. Mikrohus er også en del av en miljøvennlig trend og et uttrykk for et ønske om å bo alternativt på mindre arealer. Det er imidlertid stor usikkerhet rundt det faktiske behovet for, og etterspørselen etter, mikrohus i markedet.
Det finnes flere definisjoner på et mikrohus. Noen mener dette er småhus under 40 kvadratmeter, og fra utlandet er det antatt at «tinyhouses» er boliger under 37 kvadratmeter. I forslaget til endringer av byggeforskriftene er en mikrobolig foreslått definert som en selvstendig frittliggende boenhet til boligformål på inntil 30 kvadratmeter med alle hovedfunksjoner og med en maksimal høyde på 4 meter.
Rettslig utgangspunkt
Byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl.) gjelder blant annet for oppføring av «bygning» og plassering av «midlertidig bygning».
Det følger av rikholdig retts- og forvaltningspraksis at mikrohus er å anse som «bygning» i plan- og bygningslovens forstand. Og det spiller ingen rolle om huset står på fundament eller på hjul. I en dom fra Høyesterett (HR) fra 1965, som gjaldt ulovlig plassering av en utsalgsbod som stod på hjul, kom HR til at boden måtte anses som bygning i bygningslovens forstand, selv om den stod på hjul. HR vektla bodens stasjonære karakter og uttalte: «plasseringen av boden på den leiede grunn under de foreliggende omstendigheter har fått en så stasjonær karakter at boden uansett […] må ansees som «bygning».
Ovennevnte innebærer at i utgangspunktet gjelder alle krav i plan- og bygningsloven med byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) ved oppføring av mikrohus, uavhengig av om mikrohuset er oppført på terreng eller står på tilhenger eller hjul.
Forslag til endringer
Det er mange som opplever at dagens regelverket er lite egnet for mikrohus til boligformål, og mener det er til hinder for å oppføre praktiske og gode mikrohus. Det er en utbredt oppfatning at flere krav fremstår som unødvendige, fordyrende og er vanskelige å gjennomføre i mikrohus.
Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har derfor – på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet – sendt høringsforslag om endringer i TEK17 og SAK10.
Enklere byggeregler
For å fremme mikrohus som boform, er det foreslått å forenkle reglene for oppføring av mikrohus til boligformål. Forenklingene skal bidra til at det kan oppføres flere og mer fleksible mikrohus tilpasset målgruppen. Forslaget tilrettelegger for en enklere og mer effektiv byggeprosess, samtidig som grunnleggende krav til sikkerhet opprettholdes for denne type mikrohus.
Det er blant annet foreslått at oppføring av mikrohus ikke krever bruk av
ansvarlige foretak. Videre foreslås å unnta mikrohus fra kravet om uavhengig kontroll. Begge disse endringene vil gi økonomiske besparelser og åpne for større egeninnsats i byggeprosessen.
Boligformål
Forslaget til endringer er først og fremst knyttet opp mot mikrohus til boligformål. Dette innebærer at oppføring av mikrohus til annen bruk enn boligformål, for eksempel hobbyvirksomhet, næringsvirksomhet eller lager, ikke omfattes av forslaget og således må forholde seg til gjeldende regler.
Forslaget er avgrenset til mikrohus som innehar alle hovedfunksjoner for bolig, det vil
si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Mikrohus som kun inneholder enkelte funksjoner, for eksempel våtrom eller oppholdsrom, omfattes derfor heller ikke av forslaget.
Det presiseres også at forslaget til enklere regler kun gjelder frittliggende mikrohus til boligformål og ikke hus som oppføres i kjede eller rekke. Mikrohus som på ulike måter er fysisk knyttet til hverandre, vil innebære andre og mer komplekse byggetekniske utfordringer og skal behandles etter de ordinære byggeregler.
Husbåter
Forslaget gjelder ikke husbåter eller andre fartøy som er tatt ut av alminnelig drift, og brukes til beboelse. Disse tiltakene byr på andre utfordringer enn mikrohus på land.
Fritidsbolig
Ettersom forslaget kun omfatter mikrohus til boligformål, faller oppføring av mikrohus til bruk som fritidsbolig utenfor forslaget.
Det bemerkes imidlertid at et mikrohus etter forslaget også vil oppfylle de byggetekniske kravene som stilles til en fritidsbolig av tilsvarende størrelse. Et mikrohus som skal benyttes som helårsbolig, skal derfor som et minimum oppfylle de samme
kravene som en fritidsbolig med én boenhet.
Campingvogn
Campingvogn er ikke omfattet av forslaget. Dette gjelder uavhengig av hvor campingvognen plasseres eller om den bygges om. Campingvogn vurderes som tilhenger til bil og reguleres av vegtrafikkloven med forskrifter. Ombygging av campingvogn skal også følge vegtrafikklovens regelverk. Campingvogner som brukes til fritidsformål vil uansett ikke inngå i forslaget siden forslaget kun gjelder mikrohus som alternativ boform.
Arealplaner
Kommunale arealplaner kan sette begrensninger for hvor det tillates å oppføre og plassere mikrohus.
Det er derfor verdt å merke seg at arealplaner kan medføre en vesentlig hindring for oppføring og plassering av mikrohus. Det er ikke foreslått endringer i dette.
Krav til sikkerhet
Grunnleggende krav til sikkerhet må også gjelde for mikrohus til boligformål, på lik linje med andre boligbygninger. Det innebærer at reglene om sikkerhet mot naturpåkjenninger, konstruksjonssikkerhet og sikkerhet ved brann fortsatt skal gjelde for mikrohus.
Krav som er viktige for å sikre et godt inneklima og forhindre helseskader gjelder også for mikrohusene.
Andre kvaliteter
De som ønsker å bo i et mikrohus vil normalt akseptere andre kvaliteter enn de som forventes i vanlige boliger. Og det er derfor gode grunner til å gjøre helt eller delvis unntak for enkelte kravsområder.
Diskrimineringsutfordringer
I forslaget er det lagt opp til at det for mikrohus gis unntak for krav om tilgjengelighet, slik at det ikke stilles krav om at boligen kan benyttes av personer i rullestol. Dette innebærer noen diskrimineringsutfordringer, men ettersom mikrohus også i fremtiden forventes å utgjøre en svært liten andel av boligmassen, anses dette å være et større prinsipielt spørsmål enn et praktisk problem.
Reelt boalternativ
Markedet for mikrohus er i dag lite, og det finnes derfor få gode tall for priser og byggekostnader. Det er derfor vanskelig å identifisere de relevante størrelsene for kostnads- og nyttevirkningene.
Forslaget til endringer vil imidlertid gjøre det enklere for de som ønsker å oppføre mikrohus til boligformål, noe som kan tilsi at boformen vil bli mer populær og et reelt boalternativ for flere. Høringsfristen for forslaget til endringer var i september, og det forventes at forslaget om forenklede regler blir vedtatt i løpet av 2022.
