Saker fra Reklamasjonsnemda
Av: Per Racin Fosmark, Leder RFE – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2023
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – sak RFE-2022-319
I juni 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom meglerforetaket. Etter kjøpet viste det seg at TV og internett ikke var inkludert i felleskostnadene, slik som opplyst i markedsføringen. Det var opplyst om manglende tilluft på badet, men det viste seg at ventilasjonsviften ikke fungerte overhodet. Spørsmålet var om megleren hadde forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og om dette ga grunnlag for erstatning. Klagerens totale erstatningskrav utgjorde vel 155 000 kroner. Nemnda kom til at klagen førte delvis frem. Det er dissens når det gjaldt erstatningskravet.
Nemnda uttalte:
«Ventilasjon på badet
Nemnda finner at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Megler hadde i salgsoppgaven gitt tilstrekkelig informasjon om problemene knyttet til ventilasjonen, og at det måtte påregnes vedlikehold her i nær fremtid. Megler hadde ingen forutsetning for å vite at ventilasjonsviften på loftet ikke fungerte. Opplysningsplikten er overholdt. Nemnda bemerker at nemnda ikke har vurdert om takstmannen her i forbindelse med utarbeidelsen av tilstandsrapporten har gjort en forsvarlig jobb.
Felleskostnader
I salgsoppgaven var det gitt følgende opplysninger om hva felleskostnadene dekker:
«1 599 pr. mnd. Fiber fra Bergen Fiber/Altibox, vedlikehold, felles bygningsforsikring, renter/avdrag fellesgjeld, driftskostnader.»
Det er videre opplyst at enkelte seksjoner har avtale med Telenor for TV og bredbånd, og at det er flere seksjoner som faktureres for dette.
De opplysningene som megler her hadde gitt i salgsoppgaven, var korrekte. Spørsmålet er imidlertid om megler her skulle presisert at Altibox kun omfatter tilknytningsavgift, og at den enkelte seksjonseier må betale for den pakken (TV-kanaler/bredbånd) man selv ønsker, noe som kommer i tillegg til fellesutgiftene. For de fleste er TV-kanaler/bredbånd i dag nærmest en selvfølge, og det ville vært enkelt for megleren å presisere at slike kostnader kommer i tillegg til fellesutgiftene.
Det er ikke uten videre selvforklarende at opplysningen om at Altibox inngår i felleskostnadene, kun gjelder tilknytningsavgift og ikke TV-kanaler/bredbånd. Nemnda har derfor kommet til at megler ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det kan ikke være avgjørende for meglers opplysningsplikt at det i tilstandsrapporten var opplyst et annet og høyere beløp vedrørende felleskostnader, og at det dekket TV/internett.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. Blant annet må det være såkalt årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap. Kravet om årsakssammenheng forbinder de to andre grunnvilkårene for erstatning, ansvarsgrunnlag (meglers uaktsomhet) og klagerens økonomiske tap.
Når det gjelder den konkrete vurderingen av om det foreligger årsakssammenheng, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, bemerker at det fra 1. januar 2022 ble innført endringer i avhendingsloven, jf. LOV-2019-06-07-2020. En viktig endring i § 3-10 første ledd andre punktum er at kjøperen (klageren) anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i.
Formålet med bestemmelsen er blant annet å bevisstgjøre kjøpere om at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før de inngir bud. I tilstandsrapporten var det opplyst at felleskostnadene, inklusive TV og internett, utgjorde et høyere beløp enn det som fremgikk av selve salgsoppgaven. Selv om det her var en motstrid mellom opplysningen i tilstandsrapporten og salgsoppgaven, kan det følgelig ikke ha kommet overaskende på klageren at utgiftene til TV/internett kom i tillegg.
Nemnda viser også til at det i salgsoppgaven var opplyst at enkelte seksjoner hadde avtale med Telenor for TV/bredbånd, og ble fakturert for dette. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, har kommet til at det er årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og klagers økonomiske tap. Mindretallet er enig i at § 3-10 første ledd, andre punktum, i ny avhendingslov, tydeliggjør at kjøper skal regnes for å kjenne til forhold som fremgår «tydelig» av en «tilstandsrapport eller andre salsdokument». I salgsdokumentene er det inntatt uriktige opplysninger i salgsoppgaven, på et sted hvor opplysninger om felleskostnader er naturlig å finne. De er inntatt under «Informasjon om eiendommen» under «SAMEIET/ØKONOMI» og med underoverskriften «Felleskostnader». I tilstandsrapporten er det inntatt isolert sett korrekte opplysninger om felleskostnadene, men etter mindretallets syn noe merkelig plassert under punktet «Matrikkeldata».
Opplysninger om felleskostnader er for øvrig ikke noe man har hovedfokus på å sette seg inn i ved gjennomlesing av tilstandsrapporten som sådan, da fokus vil være å sette seg inn i beskrevet tilstand på de ulike bygningsdeler. Slik mindretallet ser det er det samlet sett ikke grunnlag for å si at forholdet – altså den korrekte opplysningen om felleskostnader – er tydelig beskrevet i «tilstandsrapport eller andre salsdokument». Dermed er det etter mindretallets syn heller ikke grunnlag for å konkludere med at klager skulle ha fanget opp den korrekte opplysningen, med den virkning at det ikke er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap. Mindretallet finner ikke grunn til å gå nærmere inn på fastsetting av erstatningsbeløp.»
Konklusjonen ble at megleren ikke hadde overholdt opplysningsplikten når det gjaldt om TV/bredbånd inngikk i felleskostnadene. Klagepunktet vedrørende ventilasjon på badet og erstatningskravet førte ikke frem.
(2)
Meglers håndtering av salgsoppdraget – RFE-2023-037
I desember 2021 inngikk klageren (selgeren) oppdragsavtale med meglerforetaket. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens leilighet og garasjeplass. Den 21. juli 2022 aksepterte klageren et bud på 3 650 000 kroner med forbehold om at budet gjaldt både leiligheten og garasjeplassen. Klageren nevnte flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mente var kritikkverdige. Spørsmålet var om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, og om dette ga grunnlag for erstatning. Totalt utgjorde klagerens erstatningskrav 200 000 kroner. Nemnda kom enstemmig til at klagen ikke førte frem.
Nemnda uttalte:
«Kostnader for fotograf og tilstandsrapport
Slik nemnda forstår det, anfører klageren at han ikke skulle betale noe for tilstandsrapport og bilder. Innklagede har bestridt dette.
Når det gjelder tilstandsrapporten, fremgikk det av oppdragsavtalen punk 6 at kostnaden var inkludert i premien for boligselgerforsikringen som klager valgte å tegne. Videre var det avtalt i punkt 4.1 at fotografering var et utlegg på 3 500 kroner. Før det ble avtalt å ta nye bilder, opplyste megler om at dette ville koste 1 500 kroner i en e-post til klager.
Nemnda bemerker at det er den som hevder å ha inngått en annen muntlig avtale, som har bevisbyrden, det vil si må sannsynliggjøre at det er tilfellet. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at klager har sannsynliggjort at det ble inngått avtale om at tilstandsrapport og bilder skulle være kostnadsfritt.
Øvrige forhold
I utgangspunktet var klageren interessert i å selge boligen og garasjeplassen hver for seg. Da en interessent kom på banen og ønsket å kjøpe begge deler, ga megler klager råd om å godta det. Klageren aksepterte deretter budet på begge deler. Nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her. Klagerens anførsel om at megler presset ham til å godta budet, og at klageren i realiteten ikke hadde noe valg, er en påstand som er helt udokumentert og ikke nærmere underbygget. Det kan derfor ikke legges til grunn at klager ble utsatt for noe urettmessig press her.
Nemnda finner heller ikke at megler kan kritiseres for [senere] å ha påtatt seg oppdraget med å selge naboens garasjeplass.
Ut fra det nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.»
(3)
Budgivning og god meglerskikk – RFE-2022-211
I november 2021 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av bolig med meglerforetaket. Før boligen ble annonsert, mottok klageren først bud fra én interessent (budgiver 1). Da klageren avslo budet, ba budgiver 1 om å bli oppdatert dersom det kom nye bud. Senere mottok klageren bud fra en annen interessent (kjøperne). Det endte med at klageren solgte boligen til kjøperne for 2 800 000 kroner, uten at budgiver 1 ble holdt oppdatert. Spørsmålet var om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder erstatningsbetingende uaktsomt, ved ikke å informere budgiver 1 om at det var inngitt nye bud på boligen. Klageren krevde 300 000 kroner i erstatning. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem.
Nemnda uttalte:
«Meglers håndtering av oppdraget
Salget av denne boligen ble gjennomført før boligen var annonsert, og det var ikke utarbeidet salgsoppgave. Spørsmålet er om megler har forsømt seg når det gjelder å informere budgiver 1 om prosessen. I en slik situasjon, hvor eiendommen ikke var klar for markedsføring, skal en megler i alminnelighet ikke formidle et bud til interessenter som har direkte kontakt med selger og følgelig går utenom megler.
Det sentrale spørsmålet i saken er følgelig om megler i tilstrekkelig grad har informert oppdragsgiver (selger) om at megler i denne fasen ikke kan holde de budgivere som hadde direkte kontakt med selgeren, orientert om nye bud. Konkret blir det spørsmål om megler da han ble informert om budet på 2,3 millioner kroner, og at budgiver 1 ønsket å bli holdt orientert, burde ha forstått at klager regnet med at megler ville holde budgiver 1 orientert. I så fall skulle megler forklart klager om hva megler på dette tidspunkt kunne gjøre vedrørende bud.
Nemnda har under noe tvil kommet til at megler her skulle orientert klager om at megler ikke kunne holde budgiver 1 orientert på dette stadium i salgsprosessen. Det er en litt spesiell situasjon når salg gjennomføres før boligen er annonsert, og før salgsoppgave er utarbeidet. Da er det viktig at megler som den profesjonelle part forsikrer seg om at oppdragsgiver er klar over hva megler kan gjøre og ikke gjøre. Man kan normalt ikke forvente at en selger, som har inngått oppdragsavtale med et meglerfirma, skal forstå at megler ikke kan holde budgivere orientert om andre innkomne bud direkte til selger.
En megler bør også for å unngå problemer i ettertid sikre notoritet (bevis) om hvilken informasjon om meglers rolle han har gitt oppdragsgiver om dette, f.eks. i form av en e-post. Konklusjonen blir derfor at megler her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Ett av vilkårene for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, er at skadelidte (klageren) har sannsynliggjort at hun har lidt et økonomisk tap. I dette ligger det at det må være sannsynlighetsovervekt (mer enn 50 prosent sannsynlig) at skadelidte har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner ikke at dette vilkåret for erstatning er oppfylt, da det er uvisst om klageren ville fått en høyere salgssum om megler hadde håndtert saken på en annen måte. Uttalelser i ettertid (etter salget) om hva andre budgivere kunne gitt, kan det ikke legges avgjørende vekt på.»
Konklusjonen ble at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budprosessen.. Erstatningskravet førte ikke frem.
(4)
Dekningssalg – RFE-2023-058
Klagerne inngikk oppdrag med meglerforetaket om bistand til salg leiligheten sin i februar 2020. Leiligheten ble lagt ut for salg til en prisantydning på 1 690 000 kroner. Det var én budgiver, og klagerne valgte å akseptere et bud på 1 650 000 kroner. Budgiver oppgav at han ville finansiere kjøpet ved egenkapital og oppgav kundeforhold i norsk bank. Meglerforetaket videreformidlet ikke opplysninger om kjøperens finansieringsplan og risikoen forbundet med denne. Salget lot seg ikke gjennomføre, og det endte med dekningssalg til en salgssum som lå 260 000 kroner under opprinnelig oppnådde kjøpesum. Spørsmålet i saken var om megler hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke og eller informere om kjøpers finansieringsplan, og hvilken risiko den innebar. Videre var det spørsmål om megleren ved denne handlemåten har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne krevde 375 154,81 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Videre krevde man forsinkelsesrenter på hele kjøpesummen med til sammen 82 438 kroner. Det var også krav om forsinkelsesrenter på erstatningskravet, samt dekning av kostnader til juridisk bistand. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem.
Nemnda uttalte:
«Har megler overholdt opplysningsplikten vedrørende finansiering?
En megler skal i utgangspunktet sjekke finansieringen så langt det er praktisk mulig. I dette tilfellet skulle kjøpet finansieres ved egenkapital og lån. I denne situasjonen skulle megler overfor oppdragsgiverne opplyst at det ikke var mulig å sjekke finansieringen nærmere, og at klagerne selv måtte vurdere om de under denne forutsetningen ville akseptere budet. Dette gjelder selv om det i dette tilfellet var én budgiver, og budet innkom på en søndag.
Konklusjonen blir at megler her ikke har overholdt opplysningsplikten overfor oppdragsgiverne vedrørende budgivers finansiering. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bemerker at meglerforetaket ikke har sannsynliggjort (mer enn 50 %) at klagerne ville akseptert budet om de hadde fått tilstrekkelig kunnskap om finansieringen.
Erstatningskravet
Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig dersom vilkårene er oppfylt. Det klagerne kan kreve dekket, er deres økonomiske tap som følge av meglers forsømmelse.
For det første har klagerne krevd 260 000 kroner i erstatning tilsvarende differansen mellom budet og salgssummen ved dekningssalget. Nemnda finner ikke at dette kravet kan føre frem. Det må legges til grunn at prisen for dekningssalget tilsvarte omsetningsverdien. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Det er i denne forbindelse ikke avgjørende at budgiveren naturlig nok var bundet av sitt bud og inngikk en bindende avtale med klagerne. Det følger av dette at erstatningskravet vedrørende forsinkelsesrenter heller ikke kan føre frem.
Klagerne kan imidlertid kreve erstattet merutgiftene til megler vedrørende dekningssalget. Dette dreier seg om: Provisjon 50 000 kroner, grunnpakke markedsføring 15 900 kroner, tilrettelegging 7 200 kroner og advokatbistand 5 400 kroner. Totalt: 78 500 kroner.
For det andre har klagerne krevd dekket advokatkostnader med 74 000,83 kroner. Det er imidlertid ikke nærmere redegjort for om disse kostnadene er erstatningsmessige, og kravet kan ikke føre frem.
For det tredje er det krevd dekket kostnadene til advokat i forbindelse med nemndsbehandlingen med 39 640,63 kroner. Nemnda har fast praksis på at kostander til advokat som hovedregel ikke dekkes. Nemnda ser ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet. Dette kravet kan derfor ikke føre frem.
For det fjerde har klagerne krevd erstattet kommunale avgifter og strømutgifter. Nemda finner ikke at klagerne har sannsynliggjort at det foreligger årsakssammenheng mellom disse utgiftene og meglers forsømmelse.»
Konklusjonen ble at megleren ikke hadde overholdt opplysningsplikten når det gjelder informasjon og veiledning om budgivers finansiering. Meglerforetaket må betale 78 500 kroner i erstatning til klagerne, men erstatningskravene for øvrig førte ikke frem.»
